房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題分析與管理措施

楊少卿

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立和實(shí)施質(zhì)量保證體系來實(shí)施全過程有效控制，使每一個(gè)過程得到高效運(yùn)作，并及時(shí)、準(zhǔn)確地過渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程;質(zhì)量問題;管理

1目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

1.1工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析（包括財(cái)務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

1.2工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題。

現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象。施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前，我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

1.3工程實(shí)施階段存在的主要問題。

其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題。在項(xiàng)目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)且質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。

2房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制問題的應(yīng)對(duì)措施

2.1對(duì)工程項(xiàng)目前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)力度進(jìn)行加強(qiáng)

就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對(duì)整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，在進(jìn)行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，確保工程順利進(jìn)展。在進(jìn)行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個(gè)工程，對(duì)地形地貌進(jìn)行嚴(yán)格的勘測(cè)，落實(shí)市場調(diào)查的工作，從而對(duì)工程項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè);其次，依照市場考察的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖紙，對(duì)自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測(cè)量與計(jì)算，確保設(shè)計(jì)出的圖紙是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實(shí)可靠的基礎(chǔ)。

2.2加強(qiáng)對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理

對(duì)于施工項(xiàng)目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對(duì)整個(gè)施工過程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴(yán)格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在某個(gè)環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個(gè)環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開始下個(gè)環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行保障。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)，當(dāng)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時(shí)，必須立刻停止施工，對(duì)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開展。

2.3加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量管理

對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗(yàn)的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，對(duì)質(zhì)量上存在的問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗(yàn)收與認(rèn)定整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進(jìn)行更正，確保質(zhì)量的達(dá)標(biāo)。此外，還要建立健全質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告，有效地整合整個(gè)工程項(xiàng)目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對(duì)今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。

2.4增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)

對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理進(jìn)行加強(qiáng)，還要對(duì)施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，及時(shí)反映并解決工程中存在的問題，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要對(duì)施工人員的專業(yè)技能進(jìn)行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，落實(shí)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的管理。

3結(jié)束語

房地產(chǎn)工程管理涉及方方面面的內(nèi)容，由于在建筑施工中存在著較多不確定性因素，施工內(nèi)容日益多樣化與復(fù)雜化。因此施工企業(yè)要牢固掌握各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容，保證施工工作的正常運(yùn)行，由此看出房地產(chǎn)工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展中具有不可替代的地位。

參考文獻(xiàn)：

[1]王新瑜. A房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期質(zhì)量管理研究[D].青島大學(xué)，2019.

[2]江飛. 天津市A房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2018.

[3]陳超. 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目管理探討[D].福州大學(xué)，2016.

[4]王鐵. A房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理研究[D].吉林大學(xué)，2015.

（作者單位：中鐵建公寓管理有限公司）