上海市住房租賃市場研判與國有企業(yè)住房科學定價實踐

摘要：新時期上海市住房租賃市場正處于重要的發(fā)展機遇期，國有企業(yè)在穩(wěn)定住房租賃市場發(fā)揮著關鍵作用。本文研判了當前上海住房市場和租金走勢，分析了國有企業(yè)租賃住房科學定價的必要性，指出了傳統(tǒng)定價機制存在的弊端，探索了科學合理定價的具體實踐，提供了企業(yè)推行租賃指導價的有益經驗。

關鍵詞：住房租賃市場;國有企業(yè);科學定價

1 上海住房租賃市場回顧

2017年上海市為培育租賃住房市場的發(fā)展，完善租售并舉的住房體系，首次推出租賃住房用地入市，成為住房用地的主力支撐之一。2017年9月15日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》的通知，提出：培育租賃市場供應主體，發(fā)揮國資國企的引領和帶動作用，增加市場供給，穩(wěn)定住房租金，對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”“壓艙石”的作用。

2018年上海加快建立租購并舉的住房制度，多渠道增加租賃住房的比重，加大租賃住房力度，建立住房租賃服務平臺。在大力發(fā)展租賃住房市場背景下，2018年上海市持續(xù)加推租賃住房用地，共出讓41幅，合計106.98公頃、折合建筑面積236.85萬平方米，預計至少可提供租賃住房41781套，與2017年下半年相比，2018年地塊成交數量同比上漲43%。

2019年上海住建委提出聚焦民生，持續(xù)完善“一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體”和租購并舉的住房制度體系，“一個定位”為堅持房子是用來住的、不是用來炒的，“兩大體系”為聚焦住房市場體系和住房保障體系，“三個為主”為深化一居住為主、市民消費為主、普通商品化為主?！八奈灰惑w”為優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、公有產權保障住房、征收安置住房的住房保障體系。2019年繼續(xù)加強租賃住房建設，努力保持租金穩(wěn)定。截止2019年1月，上海共計62幅租賃住房用地成交，均為國企拿地，總規(guī)劃建筑面積達391.4萬平方米，預計可提供租賃住房約6.22萬套。上海市許多國有房管集團也挖掘自身資源，全面盤點存量住房，改造、盤活老舊公房，積極投入住房租賃市場。

2 區(qū)域住房租賃市場租金走勢。

上海市住房租賃市場正處于重要的發(fā)展機遇期，越來越多有識之士建議國有企業(yè)建立科學合理的租金定價機制，發(fā)揮穩(wěn)定住房租賃市場主力軍作用。租賃住房的生態(tài)環(huán)境和供求關系變化決定了租金走勢：

2018年一系列調控政策出臺后，住房銷售市場日趨“冷靜”，房東出現(xiàn)“由售轉租”，大幅增加市場租賃房源供給，使供求關系發(fā)生變化，導致2018年前6個月租金連續(xù)下跌，2018年7月后收畢業(yè)季節(jié)的影響，需求增加，租金上漲，2018年10月以后，品質改善型需求逐步提升，支撐租金向上走勢。2019年4月，上海租賃指數突破歷史高位，達到1943點，中低端市場的剛性，改善需求尤其換工、搬遷等導致的換租需求上升，高端市場表現(xiàn)為需求增速，租金止跌反漲并連漲兩個月，其中年輕家庭釋放的品質租賃需求尤為明顯，由于市場升溫，拉升了區(qū)域內租金底價水平。

新興城區(qū)部分區(qū)域正呈現(xiàn)出需求密集特征，接近中心城區(qū)，尤其是交通及規(guī)劃日臻完善的近郊越來越吸引人群，相對低的租金水平應發(fā)租客的集聚效應。而中心城區(qū)表現(xiàn)為起租門檻較高，房源較少使得租金漲幅依然高于新興城區(qū)。

上海的市場發(fā)展處于房地產市場調控的關鍵期與居住困難矛盾的轉換期，上海將有效增加調控租賃住房供應量、亟需科學合理制定租金定價機制，加快完善相關法律制度、公共服務以及權益保障，既保障出租人的權益，又保障承租人的權益。

3 租賃住房科學定價的必要性

3.1 穩(wěn)定租賃市場的內在需求

上海作為超大型城市，Ⅰ2018年常住人口2420萬，其中戶籍常住人口1440萬，外來常住人口980萬人，約8成的外來常住人員需要租房居住。隨著世界經濟中心東移，上海正在構建全球卓越城市，迫切需要吸引各類人才參與城市建設。上海市政府對發(fā)展租賃住房日益重視，住房租賃市場迎來重要的發(fā)展機遇。以萬科、自如、青客為代表的一些知名民營企業(yè)紛紛布局住房租賃市場，能夠為住房市場提供部分房源，緩解了政府了吸引人才的一部分難題。由于政策導向作用，部分私人業(yè)主也把紛紛多余的住房也由“售”轉為“租”，提供多點位剩余的零星房源，作為租賃住房市場的有益補充。部分民營企業(yè)和私人業(yè)主由于利益最大化的驅使，容易產生哄抬住房租賃價格、分割出租以及群租等擾亂租賃市場行為，抑制了人才對住房的正常需求，影響了城市的健康發(fā)展。越來越多國有企業(yè)聘請專業(yè)權威的第三方評估公司對住房租金進行評估，科學定價，穩(wěn)定了住房市場租賃價格。國有企業(yè)在制定住房租賃價格時不能單純追求短期經濟利益，還要緊跟政府政策導向并兼顧社會利益。在租賃住房市場中國有企業(yè)根據市場變化科學合理定價，民營企業(yè)和私人業(yè)主定價勢必緊跟市場的風向標，不會太出格地制定住房租賃價格，保持住房租賃價格的總體穩(wěn)定，推進租賃市場健康長遠發(fā)展。

3.2 規(guī)范管理國有資產的現(xiàn)實要求

根據《資產評估法》、《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》、《國有資產評估管理辦法》、《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》等文件規(guī)定，國有資產出售、轉讓、置換、租賃等行為，均應委托評估機構對涉及的資產進行評估。國有企業(yè)住房數量大、分布廣、管理分散，大部分住房以租賃方式獲取收益，為規(guī)范租賃住房統(tǒng)一管理，應對住房租金進行科學評估。將房地產評估機構的估價結果與運營管理結合起來，實現(xiàn)閉合式管理，從宏觀角度把握管理的各個細節(jié)，從而更好地處理和解決運營管理過程中遇到的各項問題和突發(fā)情況，提升租賃成交量，有效地提高企業(yè)自身運營管理水平，提高收益，增強企業(yè)的市場競爭力。從住房管理的角度來看，租金評估是資產管理過程中一項有力的監(jiān)管措施。獨立、客觀、公正、科學的租金評估，可以防止國有資產流失，為監(jiān)管部門提供確切的科學依據。隨著改革的不斷深入，住房市場規(guī)模不斷擴大，新租、續(xù)租、退租等業(yè)務日趨頻繁，而國有企業(yè)業(yè)務部門人員少、任務重，評估知識缺乏，僅靠自身的力量是難以勝任。為此，必須借助專業(yè)權威評估機構科學指導租賃價格。通過租金評估，有助于國有企業(yè)檢查、評比及考核定量化，優(yōu)化獎勵機制，提高資產管控效率。企業(yè)員工可以自我對照、自我剖析，自我改進，提高工作責任心。

4 傳統(tǒng)定價機制存在的弊端

4.1 傳統(tǒng)租金定價粗放隨意

國有企業(yè)租賃住房區(qū)域分布廣范圍大，既有分布在配套齊全的內環(huán)區(qū)域，又有處在中內環(huán)的配套日臻完善的沿江片區(qū)域，也有位于中外環(huán)新城區(qū)域，還有少量分布在外環(huán)以外的尚在開發(fā)郊外區(qū)域，一般由集團本部和各家下屬企業(yè)管理，較長時期存在傳統(tǒng)管理方式不一致，租金定價標準不一致。筆者從2006年起關注上海市國有企業(yè)租賃住房租金定價情況：有的企業(yè)以道路或房屋所在街鎮(zhèn)設定一個租金價格，沒有位置的細分，粗放型定價機械、呆板，缺乏定價的科學性、合理性;有的企業(yè)已租賃住房以周邊同類型、同地段資產租金價格作為依據，缺乏市場化定價機制;有的企業(yè)住房經營從業(yè)人員憑資歷、經驗定價;有的國有為完成年度經濟指標，或出于自身業(yè)績需要，沒有經過市場調研，胡亂拉高租賃價格，造成不少住房空置;更有甚者，長官意志定價，租賃價格忽高忽低，缺乏標準化操作。由于沒有認識到科學權威定價機制的重要性，部分國有企業(yè)在早期缺乏科學合理及市場化定價思維，制定租賃住房出租價格主觀性，隨意性較大，客規(guī)上為轉租、群租等不法行為提供了方便之門。各種傳統(tǒng)定價方式缺乏市場定價思維，或多或少存在市場經濟痕跡。同時，國有企業(yè)普遍存在人員年齡老化，學歷偏低，手工操作多，信息化水平低，工作效率低下等問題，這些狀況實際上制約了企業(yè)租賃住房市場長遠健康發(fā)展。

4.2 經營部門與定價機構角色模糊

我們調查中發(fā)現(xiàn)，房管集團所屬企業(yè)住房租賃經營部門與租賃定價機構角色不清晰，部分企業(yè)租賃經營部門就是租賃定價機構，具有雙重角色。有的企業(yè)住房經營部門往往片面最求住房出租率，減少空置率而低價出租;也有的住房經營部門迫于人情世故而低價出租;偶爾也有人受經濟利益驅動，利用尋租空間，鋌而走險。租賃定價爭議不斷，房屋租賃管理中存在漏洞和風險，個別地方曾發(fā)生過腐敗案件。由于住房經營部門與租賃定價機構角色模糊，住房租賃定價難以科學合理、公平、公正。國有企業(yè)普遍存在住房業(yè)務管理缺失、監(jiān)督制約缺失、激勵機制缺失等情況，住房租賃收益偏低。租賃住房量廣價大，其租金無論是偏高或偏低，都會使出租方或承租方中的某一方遭受的經濟損失。國有企業(yè)從事具體項目運營工作，對整體房地產及其市場行情的把握不及專業(yè)評估機構，為避免在房地產租賃中遭受經濟損失，需要專業(yè)評估機構評估，為確定租金提供參考依據。另外，在租賃期內如何根據市場情況確定租金的調整幅度，以及租賃期滿后續(xù)租租金如何確定，這些也都需要房地產評估機構給出公平公正的評估結果。

4.3 租賃定價制度有待完善

國有房管集團經營住房租賃業(yè)務，大都制定了住房租賃管理制度。翻閱國有企業(yè)住房管理制度，一般有下列條款：目的和適用范圍、管理主體和租賃要求、日常管理和審批程序、禁止事項和責任追究 ，但基本不涉及或很少涉及租賃評估、租賃定價內容，有些涉及的，也僅僅是住房市場不太涉及的例外情況即超長年限或大體量出租住房項目需要專業(yè)評估公司評估。現(xiàn)有的法律法規(guī)確有穩(wěn)定發(fā)展住房市場的內容，但很少涉及租賃住房定價的法條。由此造成，大部分國有企業(yè)住房租賃定價無章可依。各企業(yè)管理方式不一，定價方式不一，租賃定價基本處于各自為政狀態(tài)。上級公司租賃定價檢查、評比、考核基本以定性為主無法定量計算，比較隨意，難以激發(fā)企業(yè)員工的積極性和責任心。由于企業(yè)制度及法制建設還不夠健全，造成企業(yè)租賃定價機制不夠科學合理，租賃住房資產收益低效，難以保證國有住房資產保值增值，住房租賃管理制度亟需修訂完善。

5 科學合理定價的具體實踐

5.1 制定租賃住房科學定價的標準

國有房管集團要修訂住房租賃管理制度，增加租賃住房科學定價，聘請專業(yè)評估機構咨詢，住房定價執(zhí)行檢查、考核等的條款，亡羊補牢，完善管理制度。國有房管集團按租賃管理制度聘請專業(yè)權威的第三方評估機構對住房租金進行科學評估，確定評估時點和頻次，實行住房租賃指導價“一房一價”制度，做得有章可循，有據可查。國有房管集團定期巡查與考核，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。為體現(xiàn)客觀公平公正，國資委和一級集團公司經過公開渠道及一定程序建立具有一級資質、專業(yè)權威評估機構數據庫。二級及以下國有企業(yè)從上級數據庫隨機選取評估機構，經過公司的采購招標比選程序，貨比三家，招標委員會專家組成員打分，以得分高低確定適合的專業(yè)評估公司。實際使用公司與獲勝的評估公司簽訂委托咨詢協(xié)議，評估公司按照協(xié)議要求開展住房租金評估工作。雙方確定房地產咨詢項目建立數據庫，估價對象中各套房屋數據整理入庫，并根據數據庫搭建對應系統(tǒng)，將按項目需要對系統(tǒng)進行維護及更新，旨在為住房估價項目提供可控、完整、規(guī)范的數據基礎。評估公司根據實際使用公司委托的租賃住房范圍及數量，每年在確定的時點開展市場租金評估工作，書面出具住房租賃指導價咨詢報告，真正做到有章可循，有據可查。

5.2 健全市場化合理定價的體制機制

要實現(xiàn)國有企業(yè)租賃住房科學定價，需要二級國有企業(yè)以下公司住房租賃經營部門定價權限或定價部門剝離，二級及以上國有房管集團賦能資產管理部門或委托有資質第三方評估機構定價的經營管理模式。房管集團資產管理部們不再具體承擔住房出租業(yè)務，而是作為業(yè)務主管部門。住房租賃業(yè)務歸屬資產平臺公司或下屬公司業(yè)務部門，住房租賃業(yè)務部門專門從事經營業(yè)務不再具有租金定價功能，真正實現(xiàn)經營和定價分開。集團公司資產管理部門定期發(fā)布租賃指導價文件，并對下屬公司租金執(zhí)行情況進行監(jiān)督、指導、管理和考核，實現(xiàn)租賃住房定價市場化、專業(yè)化、科學化管理，防范租賃住房運營管理風險，提高租賃住房管理水平，提升國有資產運營收益。二個層面實現(xiàn)真正意義上的管辦分離，界面清晰。國有企業(yè)擔負著保證和實現(xiàn)國有資產保值增值的重大責任，通過住房租金評估，以第三方評估結果作為租賃指導價，可以防范資產運營過程中的尋租行為，防范腐敗現(xiàn)象發(fā)生。

5.3 確定住房租賃價格評估的流程

以筆者所在二級國有企業(yè)浦房集團2020年度評估工作為例，浦房集團每年對空置住房，以及租賃合同到期日未滿一年的住房租金價格進行專業(yè)評估。評估工作分三階段：第一階段內場填表，各下屬企業(yè)在2020年3月16日至2020年3月31日填寫電子表《2020年度租賃指導價評估房屋基礎統(tǒng)計表》，收集租賃住房基本資料，并由浦房集團資產管理部門審核，確保全覆蓋，不遺漏;第二階段外場踏勘，第三方評估機構在2020年4月1日至2020年5月15日到出租房現(xiàn)場勘探走訪，各企業(yè)業(yè)務人員將出租房現(xiàn)場情況向評估公司進一步解釋說明;第三階段評估機構撰寫咨詢報告，評估機構在2020年5月16日至2020年6月15日撰寫咨詢報告，并交浦房集團審核通過。浦房集團資產管理部于2020年7月1日前咨詢報告下發(fā)至各企業(yè)，并由浦房集團本部以及下屬各企業(yè)遵照執(zhí)行。

5.4 探索住房租賃價格評估的途徑

實施住房租賃指導價制度，開展評估工作，是保障租賃住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效途徑。按照法定程序通過聘請一級國有房管集團目錄內有資質的第三方專業(yè)評估公司，對房屋的出租價格進行評估，評估時充分考慮影響住房租賃價格的生態(tài)環(huán)境，即住房建筑結構、設施設備、戶型布局、層高、維護保養(yǎng)、建筑規(guī)模、住房區(qū)位狀況、樓層朝向、交通便捷程度、周圍環(huán)境與景觀狀況、配套條件、市場供求情況以及重大疫情等住房生態(tài)環(huán)境的多種因素，科學合理地確定租賃指導價?！耙环恳粌r”規(guī)范操作，徹底轉變了傳統(tǒng)粗放型的租賃定價方式。[1]評估價格時兼顧國有企業(yè)民生與市場雙重屬性，原則上略低于市場價格，體現(xiàn)國有企業(yè)平抑市場租賃價格的責任。規(guī)定續(xù)簽和新簽的房屋出租的租賃價格不得低于集團的指導價。租賃價格制定過程公開透明，由此消除了制定租賃價格過于粗放隨意等弊病，從定價機制上減少轉組、群租現(xiàn)象，根除尋租空間，堵塞了制度漏洞，提高房屋資產經營收益。

國有企業(yè)要優(yōu)化租賃住房信息化管理系統(tǒng)，開發(fā)租賃指導價價輸入功能，集團定價部門把經過專業(yè)評估且已定稿的租賃指導價“一房一價”Excel表集中導入信息系統(tǒng)，提高租賃合同電子化審批的效率。審批過程中一個方面，如合同租金低于系統(tǒng)租賃指導價，電腦會自動提醒，審批者打回業(yè)務部門重審。合同租金高于租賃指導價，合同電子審批會簽順利通過。信息系統(tǒng)具備租戶欠租提醒、租賃指導價提醒等業(yè)務管理功能，有效提升房管集團住房業(yè)務管控水平和效率。同時，國有企業(yè)要內引外培，提高從業(yè)人員素質，打造市場化、專業(yè)化業(yè)務經營團體，充分利用移動互聯(lián)網、大數據、人臉識別以及人工智能等前沿技術，提高住房經營工作效率。

5.5 提高國企業(yè)租賃住房的收益

房地產評估機構提供住房的租賃指導價評估，也可延伸到業(yè)績考核、預算編制等目的的租金評估，可以提供長期物業(yè)投資可行性研究建議、投資周期匯報測算、企業(yè)租金平衡點測算、租期內遞增率或報酬率的測算等服務。房地產評估機構還可以利用其本身對于區(qū)域內房地產租賃信息、典型租賃案例的了解，以及專業(yè)的評估團隊，為國有企業(yè)提供較為精確的住宅以及商業(yè)的租金調查報告、租賃飽和度分析、商業(yè)發(fā)展前景分析等。與此同時，評估機構還可以利用自己現(xiàn)有的數據庫，構建動態(tài)預測模型，結合人口流動、商業(yè)周期等外部性變化因素，對未來租金水平進行修正，為企業(yè)的經營調整提供市場數據支撐。

筆者所在浦房集團從2016年起在下屬公房公司98套住房首次試點實行租賃指導價“一房一價”制度，II2016年較2015年同期增收67萬元，增幅達48%，戶均月租金出價格從2015年1601元/套遞增到2016年2370元/套。浦房集團在公房公司試點成功基礎上向浦房系統(tǒng)內所有企業(yè)推廣。據統(tǒng)計，2017至2019年集團經營性出租房租金收入分別為：0.81億、1.12億、1.34億，租金平均增長率為29%。國有企業(yè)實行租賃指導價制度，租賃住房低效使用的情況不復存在，租金收益將逐年大幅提高。

6 結語

2020年，上海市繼續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，穩(wěn)步拓展住房租賃業(yè)務，完善房地產長效管理機制。要發(fā)揮政策引導、市場主導、企業(yè)主體、全社會參與的各自不同作用，促進住房租賃市場穩(wěn)定與科學合理定價的深度融合。尤其要發(fā)揮國有企業(yè)在租賃住房科學合理定價的主力軍作用，制定科學合理定價標準，健全市場化定價體制機制，實現(xiàn)定價機構與住房經營部門管辦分離，完善嚴密高效的事中事后監(jiān)管體系，實行真正意義上的市場化運作，保持住房租賃價格總體穩(wěn)定，促進租賃住房市場長遠健康發(fā)展。

注釋：

I數據來源：2019年上海統(tǒng)計年鑒

II數據來源：浦房集團

Ⅲ數據來源：房產之窗網（上海二手房指數辦公室）

參考文獻：

[1]陸新龍.新時期上海市區(qū)屬房管集團房屋資產經營管理模式的思考.中國房地產業(yè)，2019.7（中）：20頁