從現(xiàn)金流量角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

康廉

摘 要：市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要切實做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作，以更好的適應(yīng)新的發(fā)展要求，實現(xiàn)自身的健康持續(xù)發(fā)展。而從當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的宏觀形勢分析，現(xiàn)金流量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的一項重要內(nèi)容，關(guān)系著項目管理的整體效果，必須得到足夠的重視。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流量的作用，從增加現(xiàn)金流量的角度，對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進(jìn)行了分析和討論，希望能夠促進(jìn)其管理水平的提高，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量 ?房地產(chǎn) ?開發(fā)項目 ?管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，現(xiàn)金流量指房地產(chǎn)企業(yè)在一定會計期間，基于收付實現(xiàn)制，開展相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動如投資、籌資、經(jīng)營活動等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出以及差量情況的統(tǒng)稱。通過對現(xiàn)金流量的合理分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的合理性和有效性，就項目中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行防范和控制，從而實現(xiàn)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利實施奠定堅實基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的現(xiàn)金流量

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，現(xiàn)金流量能夠?qū)⑵髽I(yè)業(yè)務(wù)活動的現(xiàn)金流入流出信息充分反映出來，按照房地產(chǎn)開發(fā)項目中資金的具體用途，根據(jù)現(xiàn)金流的來源，可以將其分為三種，一是籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，簡單來講，就是房地產(chǎn)開發(fā)項目中債務(wù)及企業(yè)資本出現(xiàn)變化時形成的現(xiàn)金流量，這里的債務(wù)指對外舉債借入的款項，企業(yè)資本則是與股本相關(guān)的現(xiàn)金流入流出;二是投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，指企業(yè)長期資產(chǎn)構(gòu)建和各類投資處置活動形成的現(xiàn)金流量，這里的長期資產(chǎn)包含了固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等;三是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是指除籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流之外，其他所有交易活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包含了房屋銷售和出租、工程發(fā)包、土地轉(zhuǎn)讓及征用，設(shè)施材料購買等。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作需要以現(xiàn)金流量的管理為核心，依照房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程、進(jìn)度、投資、施工、銷售等不同階段的需求，做好對于房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)和期限的合理安排，屬于一種特殊的管理活動。而作為收付實現(xiàn)制基礎(chǔ)下房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的一個關(guān)鍵概念，現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理有著不容忽視的影響，同時也是一種具備全面性和系統(tǒng)性的管理模式，對比單純的現(xiàn)金管理，現(xiàn)金流量管理屬于動態(tài)管理，是以地房產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過程以及現(xiàn)金流量為對象實施的管理活動。新的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須借助有效手段做好現(xiàn)金流量管理，才能實現(xiàn)對于資金的統(tǒng)籌安排和合理使用，減少資金閑置或者浪費(fèi)的問題，繼而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的全面性和有效性，促進(jìn)管理水平的提高。

二、基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

（一）策劃階段的管理

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)是一個系統(tǒng)性工程，需要提前做好策劃準(zhǔn)備工作，而在這個階段，無論是土地的掛拍還是方案的設(shè)計，都需要投入大量的資金，因此策劃準(zhǔn)備階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中很多時候也會被稱為純投入階段，這個階段只有資金的投入而沒有相應(yīng)的盈利收入，企業(yè)的現(xiàn)金流出量非常巨大。從現(xiàn)金流量的角度對策劃階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進(jìn)行分析，主要是針對土地掛拍、開發(fā)策劃以及方案設(shè)計等的管理，在項目開發(fā)前期，必須就土地采購所需的現(xiàn)金進(jìn)行預(yù)測，做好土地現(xiàn)有價值和未來銷售收益的全面細(xì)致分析，配合有效的分析，確定當(dāng)前土地采購現(xiàn)金流出給未來房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)帶來的利潤。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理需要做好現(xiàn)金流出成本及風(fēng)險的合理衡量，為房地產(chǎn)項目銷售所能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流入能力提供保障。配合切實可行的管理手段和管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在開發(fā)項目的策劃準(zhǔn)確階段，實現(xiàn)對風(fēng)險的有效規(guī)避和防范，減少風(fēng)險可能帶來的損失。在這個階段，要做好整個項目現(xiàn)金流量預(yù)測，包括流入和各項流出，并具體細(xì)分到每個月。確保在開發(fā)前測算出整個項目的利息支出，后期實施過程中，以此為目標(biāo)，確保利息不超標(biāo)，以便及時有效控制整個項目的現(xiàn)金流量。

（二）建設(shè)階段的管理

建設(shè)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須得到足夠的重視。一般情況下，在策劃準(zhǔn)備階段結(jié)束后，房地產(chǎn)開發(fā)項目就會進(jìn)入到施工建設(shè)階段，這個階段的工作十分繁雜，包含的內(nèi)容眾多，如房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)投標(biāo)、施工單位的選擇、施工質(zhì)量與進(jìn)度控制、項目竣工驗收等。在施工建設(shè)階段，無論是設(shè)備的租賃、材料的采購還是人員的聘用，都需要投入大量的資金，因此該階段依然屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的資金投入階段。在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行建設(shè)初期，考慮工程項目施工的現(xiàn)實需求，在日常作業(yè)中，必然存在一定的現(xiàn)金流出，這部分現(xiàn)金可能被用于施工材料和設(shè)施設(shè)備的購置，也可能被用于施工人員和管理人員的工資支付，是工程項目順利施工的基礎(chǔ)和保障;而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)進(jìn)入到中后期時，由于預(yù)售行為的存在，建設(shè)期的一定時間段會與銷售期出現(xiàn)重合，換言之就是在建設(shè)期進(jìn)行預(yù)售，而在預(yù)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)公司會向客戶收取一定數(shù)額的購房定金，這也會導(dǎo)致項目竣工前會有部分現(xiàn)金流入企業(yè)，為企業(yè)帶來一定收入，使得企業(yè)開始從單純的資金投入轉(zhuǎn)向資金回收階段。不過需要注意的是，預(yù)售引發(fā)的現(xiàn)金流入數(shù)量始終有限，不可能超過現(xiàn)金流出量，因此在施工建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量依然呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)形式。從現(xiàn)金流量的角度分析，施工建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心應(yīng)該放在成本控制方面，多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期較長，需要經(jīng)過1-2年甚至更長的時間才能竣工，在整個建設(shè)過程中投入的資金巨大，需要財務(wù)人員結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，采取有效措施來做好對于成本的管理和控制，運(yùn)用計劃、預(yù)算、調(diào)度等科學(xué)的方法和手段，對現(xiàn)金使用情況進(jìn)行優(yōu)化，減少現(xiàn)金支出的同時，就房地產(chǎn)開發(fā)項目中潛在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制。在項目進(jìn)行過程中，每月監(jiān)控現(xiàn)金凈流量，加強(qiáng)事中控制。本階段需要特別關(guān)注現(xiàn)金流出，嚴(yán)格控制各類費(fèi)用支付，通過控制整個項目的利息支出來確保目標(biāo)實現(xiàn)。

（三）銷售階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收完成后，就會進(jìn)入銷售階段，通過產(chǎn)品銷售將絕大部分資金流出轉(zhuǎn)化為資金流入，同時也可以借助相應(yīng)的經(jīng)營銷售活動，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利局面的形成。為了保證盈利效果，在銷售階段，必須切實做好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作，借助合理有效的經(jīng)營手段，對前期投入的資金進(jìn)行回收，實現(xiàn)現(xiàn)金流量從負(fù)數(shù)形式到正數(shù)的轉(zhuǎn)變。如果從現(xiàn)金流的角度對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進(jìn)行分析和探討，必須將關(guān)注的重心放在銷售模式等內(nèi)容的管理，確?，F(xiàn)金流流入量能夠得到最大限度的提高。此外，在本階段中，需要注意稅費(fèi)的現(xiàn)金流出對項目現(xiàn)金流的影響。通過有效的管理，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的現(xiàn)金可以得到持續(xù)流入，實現(xiàn)盈利的最終目的。

三、結(jié)束語

總而言之，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程持續(xù)加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，而在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，現(xiàn)金流管理會影響項目整體的發(fā)展，必須得到足夠的重視。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該從開發(fā)項目的實際情況出發(fā)，把握好現(xiàn)金流量的動態(tài)信息，做好投入資金的合理調(diào)度和管控，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避和化解，做好現(xiàn)金流量的控制，切實提高資金使用效率，減少資金浪費(fèi)問題，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的穩(wěn)定健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

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