房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范與控制分析

王璐璐

摘要：新時期下，我國市場經(jīng)濟的改革為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇，同時，企業(yè)也面臨更大的挑戰(zhàn)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險為主題，通過實踐發(fā)現(xiàn)形成企業(yè)財務(wù)風險的原因，并針對這些問題，歸納總結(jié)出關(guān)于加強企業(yè)財務(wù)風險防范與控制的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財務(wù)管理 ?風險防范

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，一些房企規(guī)模逐漸擴大。而其經(jīng)營發(fā)展過程中所面臨的風險也在逐步增加，對風險的防范和控制工作刻不容緩。財務(wù)管理風險在我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險中占比很大，而其財務(wù)管理工作不夠完善，導致企業(yè)財務(wù)風險增加。為推動企業(yè)的長遠發(fā)展，要加大力度對金融風險進行防范和控制。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理風險形成的原因

（一）內(nèi)部因素

1.財務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不足。財務(wù)管理人員是房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要組成部分，目前市場上相關(guān)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。主要表現(xiàn)為：第一，部分從業(yè)人員認為財務(wù)管理只是簡單賬目的收支，做好這個工作就做好了企業(yè)的財務(wù)工作。其實在這項工作中數(shù)據(jù)很重要，企業(yè)決策者一般會根據(jù)工作人員提供的數(shù)據(jù)進行風險預(yù)估，決定是否投資項目，因此，對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的整理和分析在一定程度上能夠降低財務(wù)風險。第二，部分從業(yè)人員并沒有認識到房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理工作的重要性，在平時工作中出現(xiàn)失誤，增加了企業(yè)經(jīng)營決策的風險。

2.預(yù)算管理工作不到位。預(yù)算工作作為項目是否投資的首個判斷依據(jù)，其準確性和完整性非常重要。但是，目前我國很多企業(yè)的預(yù)算工作做得還不全面。與其他行業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)所需要流動資金很多，且占用時間長，面對這種狀況，部分企業(yè)會選擇囤地等方式來增加自身的經(jīng)濟利益。其中一些企業(yè)會因為自身管理存在問題，財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有控制好成本，反而造成了經(jīng)濟損失。此外，一些企業(yè)由于對國家政策變動不敏感，對其分析不深入，無法及時調(diào)整投資發(fā)展戰(zhàn)略，降低了預(yù)算的準確度，給企業(yè)投資決策帶來風險。

3.財務(wù)管理體制不完善。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面發(fā)展還不完善。雖然大部分企業(yè)內(nèi)部都擁有基本的制度體系，但由于各種各樣的原因，導致大多企業(yè)制度沒有結(jié)合自身特點，細節(jié)不夠完善，無法在實際運用中發(fā)揮最大的作用，財務(wù)管理體系不完善的現(xiàn)象增加了企業(yè)的財務(wù)風險。企業(yè)內(nèi)部的儲備資金、外借資金和利潤資金不協(xié)調(diào)，可能會影響企業(yè)投資所帶來的經(jīng)濟效益，給企業(yè)帶來風險。很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的時候都會涉及資金的借貸和償還，并且數(shù)額很大，一些相關(guān)體制不完善的企業(yè)可能會在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)記錄偏差，造成資金差錯，給企業(yè)財務(wù)帶來風險。

（二）外部因素

除了企業(yè)自身原因外，一些外部的客觀條件也會給企業(yè)財務(wù)管理工作帶來風險。企業(yè)在市場上經(jīng)營會面臨市場競爭，會受到市場調(diào)控手段，也就是國家宏觀政策的影響，市場價格的波動會給企業(yè)投資決策帶來一定的風險。所以，企業(yè)要時刻關(guān)注市場變化，根據(jù)國家政策及時調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略，從而降低運營風險，確保企業(yè)在市場上的長遠發(fā)展。相反，如果對外部市場的形勢和國家政策關(guān)注不夠的話，很有可能不能及時分析市場行情，降低投資決策的科學性和準確度，增加了企業(yè)的財務(wù)風險。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理風險控制措施

（一）提高從業(yè)人員的素質(zhì)

作為企業(yè)財務(wù)管理工作的主體，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)是企業(yè)經(jīng)營過程中面臨風險多少的決定性因素。對風險進行防范和控制，第一步就是要提高員工的素質(zhì)，加強對其能力和綜合素質(zhì)的培育，激發(fā)其工作積極性。提高從業(yè)人員的素質(zhì)，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化團隊，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展狀況，了解員工普遍存在的問題，定期有針對性地開展培訓工作，提高其專業(yè)能力，增強風險防控意識。工作人員通過培訓，明確其工作職責，可以整體重新分配任務(wù)，優(yōu)化團隊結(jié)構(gòu)。適當引入先進的現(xiàn)代化財務(wù)管理信息系統(tǒng)，輔助財務(wù)人員的日常工作，提高其工作效率和工作準確性。

在選人用人制度上，企業(yè)要建立一套完整的人力資源體系，將能力作為最主要的選拔依據(jù)。企業(yè)的管理者要做到知人善任，通過對新員工一段時間的觀察，管理者要了解其特點、能力和發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑵浞旁谧钸m合的崗位上發(fā)揮出最大的價值，進而優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，減少不必要的開支，將企業(yè)經(jīng)濟效益發(fā)揮到最大。

例如，上海市某房地產(chǎn)企業(yè)為了加強企業(yè)內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)，開展系列相關(guān)培訓，在培訓過程中，管理人員邀請專業(yè)的財務(wù)人員進行系統(tǒng)知識的講解，如審核、編制等，此外，針對當前天災(zāi)情況，在專業(yè)人員教授的同時，員工要進行適當?shù)赜懻撆c交流，并分析天災(zāi)對該企業(yè)的影響，進而制定出更為合理的內(nèi)部管理策略，其業(yè)務(wù)水平不但獲得提升，也加強了該企業(yè)的發(fā)展與建設(shè)。

（二）加強對房地產(chǎn)市場的分析

在國家宏觀調(diào)控政策和市場經(jīng)濟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險多種多樣，其財務(wù)管理風險隨時可能發(fā)生。根據(jù)有關(guān)資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，瞬息萬變的市場帶來的沖擊是企業(yè)財務(wù)工作的最大威脅。因此，要想最大程度地降低市場給企業(yè)帶來的風險，就要做好市場調(diào)查工作，科學評估市場風險。企業(yè)最好建立一個專門負責考察市場情況的工作部門，安排專業(yè)人員整理相關(guān)市場信息，并對信息進行整合分析，把握好市場動態(tài)，做好風險預(yù)判以及市場潛力的預(yù)估。管理者進行決策后及時進行市場規(guī)劃以及對可能存在的風險做好應(yīng)對方案，提高企業(yè)的應(yīng)變能力，有利于企業(yè)在市場上樹立良好的形象。

此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了市場行情變動帶來的影響，消費者的購買能力也是其投資決策的重要依據(jù)。因此，市場調(diào)研部門的工作人員還要明確消費者心目中對該行業(yè)的印象以及消費意愿，也就是在該行業(yè)是否會進行投資、投資多少最為合適等問題。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般對消費者的消費能力要求較高，及時把握好消費者的意愿，明晰市場的容量和潛力，可以有效降低企業(yè)的財務(wù)管理風險，為企業(yè)的正確決策提供依據(jù)。

以2019年太原市相關(guān)企業(yè)發(fā)展為例，市場部門通過分析山西省各城市GDP（如表1所示），了解到大部分消費者的基本消費能力;調(diào)查2019年上半年的行業(yè)成交供應(yīng)面積比（如圖1所示）進行分析整理，找準自己的發(fā)展方向，進而確定企業(yè)在市場中的地位。

（三）完善企業(yè)的工程預(yù)算體系

由于房地產(chǎn)項目都是較大數(shù)額的投資，想要降低財務(wù)風險，企業(yè)就要做好工程預(yù)算工作，建立完善的企業(yè)工程預(yù)算體系。企業(yè)通過準確的市場分析，根據(jù)自身狀況以及市場動態(tài)，進行分批次的預(yù)算管理。在工程預(yù)算工作開始之前，對涉及到的各種工程要素進行統(tǒng)籌規(guī)劃，記錄項目施工中包含的所有經(jīng)濟支出。通過這些數(shù)據(jù)的分析和整理，采取相應(yīng)措施優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)，最大程度降低企業(yè)的成本，預(yù)估出項目的施工成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。另外，還要明確項目過程中的管理成本，計算出整個工程的整體預(yù)算價格。還需要注意的一點是，企業(yè)要明確財務(wù)管理的基本流程，嚴格按照流程進行預(yù)算，安排人員負責監(jiān)督，確保企業(yè)工程預(yù)算工作的科學合理、真實有效。

完善工程預(yù)算體系，企業(yè)要明確工作人員的職責，可以通過制定獎罰制度來提高整體運營效率，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)，控制企業(yè)相關(guān)債務(wù)，提高償債能力，降低財務(wù)風險。

例如，上海某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部欲進行工程預(yù)算投資，企業(yè)財務(wù)人員設(shè)計了多種投資方案，針對當前企業(yè)實際狀況，其進行了工程投標，與此同時，該企業(yè)改變了經(jīng)營策略，增加投資方式，既提升應(yīng)對風險能力，又能促進企業(yè)全面發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，在新時代市場經(jīng)濟改革的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險有很多，企業(yè)高度重視企業(yè)財務(wù)管理工作。通過建立完善的財務(wù)管理體系，控制企業(yè)經(jīng)營成本，降低企業(yè)經(jīng)營風險，同時時刻關(guān)注市場動態(tài)，做好風險應(yīng)對措施，幫助企業(yè)增強應(yīng)對風險的能力，從而提高其綜合競爭力，為企業(yè)的未來創(chuàng)新發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]羅小明.房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范與控制[J].中國市場，2020（08）：162+167.

[2]邢軍威.房地產(chǎn)財務(wù)管理風險防范與控制[J].財會學習，2020（03）：51-52.

作者單位：上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司