新形勢下的不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪探討

朱盼盼 劉西狀 朱業(yè)來

摘 要： 近些年，為了健全社會市場經(jīng)濟發(fā)展需要，在國家政策指導下推行了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記的開展，需要進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪，所得數(shù)據(jù)質(zhì)量對不動產(chǎn)登記有著十分重大的影響。

關(guān)鍵詞： 新形勢;不動產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;測繪

【中圖分類號】TP899 ? ? 【文獻標識碼】A ? ? 【文章編號】1674-3733（2020）11-0044-01

引言：不動產(chǎn)權(quán)籍與戶籍具有一定程度的相似性，利用權(quán)籍管理對不動產(chǎn)進行相關(guān)管理。只有將不動產(chǎn)權(quán)籍相關(guān)調(diào)查及測繪工作做到位，才能進行不動產(chǎn)權(quán)屬登記，方便對不動產(chǎn)的權(quán)籍進行統(tǒng)一性管理。所以，在新形勢背景下，相關(guān)工作人員需加強對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪等相關(guān)問題的研究，保證工作的順利進行。

1 了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

不動產(chǎn)權(quán)籍主要為不動產(chǎn)權(quán)利基本狀況及不動產(chǎn)自然調(diào)查及記錄提供相關(guān)依據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)籍的主要構(gòu)成部分有圖片、資料及數(shù)據(jù)，檔案類型主要有原始憑證及登記簿兩種。對不動產(chǎn)進行登記及測量過程中形成的視頻、文字、證件等要素都屬于不動產(chǎn)權(quán)籍范疇之內(nèi)，對這些內(nèi)容整理完畢之后，形成的最終檔案將有巨大的利用價值。

2 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的問題分析

2.1 不同部門測定標準有差異

所謂的不動產(chǎn)權(quán)籍測繪工作，指的就是根據(jù)宗地和宗海的具體情況，對其中的土地、海洋、房屋建筑等一系列不動產(chǎn)單元進行數(shù)據(jù)測算清查，然而在實際的操作中發(fā)現(xiàn)，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)權(quán)籍行業(yè)標準非常復雜，林業(yè)、建設(shè)、房管等部門各有規(guī)定，在進行信息測繪和登記時很容易出現(xiàn)規(guī)定上的矛盾，最終造成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的混亂。例如，對房屋地籍進行調(diào)查的時候，每一個部門的標準測繪方法都不一樣，最終得出的測繪標準也就各有不同，在工作人員登記的時候往往會不知道按照哪一個結(jié)論入檔，測繪工作的準確性和效率都受到了一定的負面影響。針對這種問題國家做出了一定的規(guī)定，要求不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查采取一體化調(diào)查方案，但是落實情況并不是太好，不同部門測定結(jié)果不同的問題仍然存在，并且短期內(nèi)很難進行高效的數(shù)據(jù)整合。

2.2 各項數(shù)據(jù)整合調(diào)用效率低下

除了不同的部門之間存在測繪差異之外，地籍測繪的工作人員和房產(chǎn)測繪的工作人員之間也存在標準不一、測定結(jié)論不同的問題，這就使得本該極其順暢的地籍房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一變得十分困難。在工作中，地籍測繪數(shù)據(jù)和房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)之間的互通還存在諸多障礙，想要進行數(shù)據(jù)整理往往需要通過多個部門的臨時協(xié)調(diào)，整體工作效率無法得到提升。除此之外，現(xiàn)行的地籍調(diào)查和房產(chǎn)調(diào)查工作方案都是分開進行的，這樣一來得出來的結(jié)果也會分開保存，后期整理和調(diào)用效率很難保證。此外，有一部分房產(chǎn)測繪工作沒有嚴格遵守測繪的有關(guān)標準進行操作，導致結(jié)果并不準確，這也是造成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作效率低下的重要原因之一。

3 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的應(yīng)用

3.1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的常用技術(shù)分析

在不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪過程中，界址點測量方法一般有兩種，解析法和圖解法。解析法是根據(jù)角度和距離測量結(jié)果通過公式解算出界址點坐標的方法。其采用極坐標法、截距法、正交法、距離交會法等實測界址點與控制點，界址點與界址點之間的幾何關(guān)系元素，然后按照相應(yīng)的數(shù)學公式算出界址點坐標。其具有三大優(yōu)勢：（1）面積計算方法快，精度高，計算機管理方便;（2）可編制任意比例尺的地籍圖且精度高;（3）每個界址點有自己坐標，若界址點丟失或地物變化，能使界址點點位準確復原。圖解法是在地籍圖上測出界址點坐標的方法。作業(yè)時，需要經(jīng)過兩次獨立測量，這兩次坐標點位差不能超過圖上0.2mm，取中數(shù)作為界址點坐標，該方法精度不高。在實際應(yīng)用中，城鎮(zhèn)、村莊、獨立工礦等這些建設(shè)用地，界址點測量坐標時一般采用解析法并計算出土地面積，而房屋邊長要實地測量后用幾何要素法來算出房屋面積;對于那些比較分散和獨立的建設(shè)用地，界址點測量坐標時可選擇解析法或圖解法，通過實地測量界址邊長與房屋邊長，然后用幾何要素法算出土地面積和房屋面積;對于海域水域，還有耕地、林地、園地、草地、灘涂等這些用地的測繪中，兩種方法皆可通過獲取界址點坐標來計算出土地面積，若上邊有房屋等定著物，則用實地測量定著物的邊長并用幾何要素法算出其面積。因此，無論采用解析法還是圖解法來測量界址點，都要進行有效檢核。檢核界址點測量誤差方法有兩種：界址點坐標點位檢核和界址點間距檢核檢。

3.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪前的準備工作

在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的測繪過程中必須要嚴格按照相關(guān)規(guī)定及流程進行。首先要做好調(diào)查前的準備工作，根據(jù)調(diào)查的需要，積極主動去搜集、整理相關(guān)的歷史檔案資料，并對檔案資料做好分析與研究，然后到現(xiàn)場對實際情況進行調(diào)查與測繪。根據(jù)調(diào)查及測繪的結(jié)果，結(jié)合原有的檔案資料，做出初步測繪的方案，還要到相關(guān)部門查詢檔案找到測繪控制點，同時做好相關(guān)數(shù)據(jù)與資料對應(yīng)的工作，及時與相關(guān)業(yè)務(wù)部門取得聯(lián)系。在進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程中，還應(yīng)注意調(diào)查及核實不動產(chǎn)的權(quán)屬情況，對其界址進行核實，并對不動產(chǎn)的自然幢及單元的草圖進行繪制，明確所有問題之后對不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查表進行完整填寫。對于存有爭議的界限及發(fā)生改變的界標等要及時進行記錄，并拍攝現(xiàn)場的照片，為調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)籍測繪奠定好基礎(chǔ)。

3.3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測量方法

在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測量過程中，首先要做好權(quán)屬調(diào)查工作，利用內(nèi)外核查和實地調(diào)查方法，確定不動產(chǎn)的具體歸屬問題，要保證權(quán)屬明確，土地界限明確。其次要做好不動產(chǎn)的測量工作，在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查過程中要綜合考慮到不動產(chǎn)的基本情況以及調(diào)查測繪的可行性。對于比較集中的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時，土地面積的測繪可以應(yīng)用幾何要素法。對于相對分散的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時，要根據(jù)調(diào)查測量實際情況選擇解析法或圖解法對不動產(chǎn)界限進行調(diào)查測繪。

3.4 數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)

數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)主要是指在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪過程中使用數(shù)字化技術(shù)讓調(diào)查測繪結(jié)果用圖片呈現(xiàn)出來，并應(yīng)用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)確定不動產(chǎn)的具體坐標，并有效整理數(shù)據(jù)和坐標，對比分析權(quán)籍調(diào)查測繪結(jié)果，進而最終明確不動產(chǎn)的權(quán)籍。

結(jié)語：為提高不動產(chǎn)登記效率和準確性，做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作勢在必行。目前很多地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查都存在很多問題，因此在今后的工作中，有關(guān)部門的工作人員還須嚴格按照有關(guān)行業(yè)標準進行數(shù)據(jù)的測定和登記，保障不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的準確性。

參考文獻

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