房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計(jì)管理難點(diǎn)及解決措施探討

楊艷麗

摘 要 從房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)管理的意義出發(fā)，由施工圖設(shè)計(jì)與變更、建筑工程的方案設(shè)計(jì)兩方面進(jìn)行擴(kuò)展延伸，對(duì)房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)進(jìn)行分析，并從中找出優(yōu)化管理方案的對(duì)策以供參考借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè);工程設(shè)計(jì)管理;方案設(shè)計(jì);施工圖設(shè)計(jì)與變更;解決措施

工程設(shè)計(jì)直接影響到工程造價(jià)及施工質(zhì)量，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行有效的管理，能直接提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理層人員對(duì)設(shè)計(jì)水平和進(jìn)度的管理水平，給后續(xù)的設(shè)計(jì)工作提供很好的條件，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制上和其他企業(yè)的設(shè)計(jì)控制對(duì)比中更勝一籌。

1房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理的意義

在房地產(chǎn)建筑工程開發(fā)中，為確保房地產(chǎn)工程施工有序地進(jìn)行及很好的控制工程成本，就要加強(qiáng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理，施工中包括項(xiàng)目立項(xiàng)、市場(chǎng)定位、招標(biāo)、工程的設(shè)計(jì)與施工和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，對(duì)每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行設(shè)計(jì)管理是十分必要的。設(shè)計(jì)貫穿了整個(gè)工程的施工期，會(huì)直接影響到招投標(biāo)和施工的各個(gè)環(huán)節(jié)。為了實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)管理的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)招聘專業(yè)的設(shè)計(jì)師組建設(shè)計(jì)管理部門，提升房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的設(shè)計(jì)水平，能直接提高施工管理質(zhì)量，有效地控制施工成本，為房地產(chǎn)企業(yè)和工程設(shè)計(jì)的美好未來(lái)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[1]。

2房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

2.1 施工圖的設(shè)計(jì)與變更

在工程的施工期中，每一環(huán)節(jié)都離不開施工圖，所以說(shuō)施工圖的設(shè)計(jì)與變更是至關(guān)重要的。設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)過(guò)程中在保證建筑品質(zhì)的情況下，設(shè)計(jì)管理部門通過(guò)技術(shù)方案和材料選擇適宜的材料、設(shè)備和技術(shù)，在降低成本的情況下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的最大效益;由招聘的專業(yè)設(shè)計(jì)師進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)、審核，減少因?yàn)槿斯?wèn)題出現(xiàn)的圖紙缺失與設(shè)計(jì)的沖突，保障工程如計(jì)劃施工期進(jìn)行。在工程管理部門的協(xié)助下，與知名企業(yè)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，施工圖的設(shè)計(jì)結(jié)束就可以開始現(xiàn)場(chǎng)材料的頂板封樣工作，以便實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)初衷與建筑品質(zhì);施工圖設(shè)計(jì)完成之后，還要按照實(shí)際施工中遇到的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行更正，綜合考慮施工難易程度、施工成本、某些環(huán)節(jié)必要性以及工期多方面對(duì)施工的影響深入分析。設(shè)計(jì)管理部門通過(guò)技術(shù)交底、圖紙會(huì)審與答疑，盡量在施工前將設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，減少施工過(guò)程中的變動(dòng)。但是在施工過(guò)程中要加強(qiáng)施工檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，根據(jù)遇到的問(wèn)題對(duì)圖紙進(jìn)行優(yōu)化變更，保證施工質(zhì)量高還能如期竣工。

2.2 設(shè)計(jì)方案

對(duì)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)管理的重要內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能達(dá)到盈利的目標(biāo)。設(shè)計(jì)管理部門人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，結(jié)合場(chǎng)地周邊條件和產(chǎn)品定位進(jìn)行綜合分析，再通過(guò)評(píng)審會(huì)議，組織相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行成本分析、產(chǎn)品比較，分析問(wèn)題交換意見，對(duì)方案進(jìn)行修改，直至滿足法律法規(guī)以及市場(chǎng)銷售的方案。在方案制定與修改的過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部門要組織設(shè)計(jì)單位做好技術(shù)支持工作，協(xié)助按期獲取建筑工程規(guī)劃許可證[2]。

3針對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)管理提出對(duì)策

3.1 確定設(shè)計(jì)要求

想要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)管理，首先就要確定好設(shè)計(jì)要求，按照要求進(jìn)行設(shè)計(jì)管理才能步步控制在計(jì)劃之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)參與工程的各個(gè)部門要進(jìn)行充分的討論交流，為設(shè)計(jì)工作的展開提供清晰的思路以及明確的要求。設(shè)計(jì)不止要求明確設(shè)計(jì)出施工周期還要求設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量要高，為了應(yīng)對(duì)客戶對(duì)結(jié)構(gòu)形式、產(chǎn)品類型、材料等要求，還要明確車位數(shù)量、含鋼量、戶型面積等等內(nèi)容。設(shè)計(jì)部門根據(jù)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)要求逐項(xiàng)落實(shí)到位，監(jiān)督并修正到滿意為止。

3.2 設(shè)計(jì)管理部門加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理

要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理，首先，要從日常管理做起。設(shè)計(jì)管理部門工作應(yīng)當(dāng)落實(shí)在每一天的工作，每天都要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度以及質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立馬聯(lián)系有關(guān)部門舉行會(huì)議商議并確定糾偏措施。在這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，管理人員應(yīng)當(dāng)與設(shè)計(jì)人員有足夠的溝通，才能在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候在最短的時(shí)間內(nèi)商議出最佳解決方案。第二，要做好對(duì)關(guān)鍵部位技術(shù)方案的管理工作。嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)管理部門出臺(tái)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求和國(guó)家的法律法規(guī)，對(duì)設(shè)計(jì)的各個(gè)部位進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，嚴(yán)禁發(fā)生違規(guī)設(shè)計(jì)操作。例如，在設(shè)計(jì)建筑物的樓梯、樓道、走廊等無(wú)特殊要求的部位時(shí)，要嚴(yán)格按照消防部門的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。在日常管理工作中，管理人員應(yīng)當(dāng)聽取其他部門的意見，適當(dāng)優(yōu)化工作中的可能存在的不足，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督及修改。

3.3 設(shè)計(jì)變更控制

即使施工圖的設(shè)計(jì)通過(guò)了房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門的審核，也不能保證在施工過(guò)程中萬(wàn)無(wú)一失，施工現(xiàn)場(chǎng)依然有可能會(huì)出現(xiàn)變更，為了應(yīng)對(duì)這樣的情況，要加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管控，從中找出可能存在的不足。在施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)該對(duì)施工流程、工藝要求和難易程度加以科學(xué)追蹤，在發(fā)生變化的情況下，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工期方面入手進(jìn)行思考，協(xié)助成本管理部門精準(zhǔn)評(píng)估變更成本，協(xié)助工程管理部門和施工單位修改施工流程和工藝，降低設(shè)計(jì)變更給施工進(jìn)度造成的影響，保證施工工作順利落實(shí)。對(duì)不合理、可變可不變的設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)管理部門必須予以制止，從源頭控制設(shè)計(jì)變更的數(shù)量。在施工過(guò)程中，做好每一個(gè)環(huán)節(jié)之間的連接，根據(jù)工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，科學(xué)合理的變更設(shè)計(jì)，確保滿足施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求，這樣也能對(duì)施工的成本進(jìn)行合理控制[3]。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)工程設(shè)計(jì)管理的改進(jìn)，還有一條很長(zhǎng)的道路要走。從施工的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，在熟悉施工設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)的情況下，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的情況以及對(duì)存在的設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)合理的變更，以達(dá)到房地產(chǎn)各個(gè)部門對(duì)施工的要求，從而更好地保障順利施工，促進(jìn)房地產(chǎn)建筑工程更好的按施工進(jìn)度計(jì)劃施工和提升施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1] 嚴(yán)賀明.房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)控制[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018（28）：34.

[2] 謝首藍(lán).房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)的控制[J].中華建設(shè)，2019（6）：50-51.

[3] 孫浩.房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)管理關(guān)鍵點(diǎn)控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（16）：128.