農(nóng)村宅基地房地一體確權(quán)登記中測繪技術(shù)應(yīng)用研究

甘明超，鄧 姝，范春玉

（1．湖南省不動產(chǎn)登記中心，湖南 長沙 410000；2．湖南省自然資源事務(wù)中心，湖南 長沙 410000）

1 研究背景

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記是貫徹落實黨中央、國務(wù)院深化農(nóng)村改革、實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。自2016 年起連續(xù)五個中央一號文件均對此項工作提出要求。《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1 號）明確“加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭2020 年基本完成”。推進農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)房地一體確權(quán)登記工作一是維護農(nóng)民合法權(quán)益，夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，二是深化農(nóng)村改革，完善宅基地制度，三是建立實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容，有助于建立健全不動產(chǎn)登記制度，形成覆蓋城鄉(xiāng)房地一體的不動產(chǎn)登記體系。但是，全國宅基地數(shù)量大、歷史跨度長、情況復(fù)雜，部分市縣還存在農(nóng)村地籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問題，而全面采用傳統(tǒng)的實測解析法開展調(diào)查工作需要投入大量的專業(yè)人員和經(jīng)費，耗時較長，傳統(tǒng)的圖解法、勘丈法精度相對較差，同時湖南省為實現(xiàn)宅基地的綜合管理，需要同步開展宅基地實際占地調(diào)查、農(nóng)房三維調(diào)查以及切坡建房地災(zāi)防治等工作，需要更為快捷、準(zhǔn)確地掌握宅基地和農(nóng)房信息，因此實踐中采取傳統(tǒng)的測繪方法與傾斜攝影、激光雷達測量等技術(shù)融合[1]，推進農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)房地一體確權(quán)登記工作。

2 主要需求與技術(shù)分析

2.1 需求分析

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作是黨中央部署的重要任務(wù)，其主要需求就是入戶開展宅基地和房屋的權(quán)屬調(diào)查和測量，需要逐戶入戶調(diào)查核實。同時，湖南省結(jié)合此次調(diào)查工作契機，提出宅基地確權(quán)登記時同時調(diào)查實際占地情況、農(nóng)房三維信息、農(nóng)村切坡建房信息。這些信息的獲取需要具有大比例尺、現(xiàn)勢性強、三維信息的工作底圖支撐，而鄉(xiāng)村地籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)薄弱，已有的1:2000 不動產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性不強，需要進行補充航飛制作工作底圖。全域重新航飛耗時長、投入大，對偏遠分散變化不大的區(qū)域也無必要開展航飛，為此研究提出對變化較大的城鎮(zhèn)郊區(qū)和宅基地集中分布區(qū)開展傾斜攝影，獲取最新的大比例尺的航空影像和三維地理信息。

2.2 傳統(tǒng)測繪方法的特點和應(yīng)用分析

解析法測量是指采用全站儀、GPS 接收機、鋼尺等測量工具，通過全野外測量技術(shù)獲取界址點坐標(biāo)和界址點間距，繪制地籍圖，計算宗地面積等要素信息的方法。解析法測量測量時主要方法有極坐標(biāo)法、 直角坐標(biāo)法(正交法)、截距法(內(nèi)外分點法)、距離交會法、角度交會法、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）測量方法等。該方法主要應(yīng)用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，宗地成圖比例尺一般大于1:500，適用于對于工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟條件較好、技術(shù)力量較強的地區(qū)或調(diào)查精度影響不動產(chǎn)權(quán)人切身利益的，其測量精度高，但投入人力多、耗時長。

圖解法測量是指采用標(biāo)示界址、繪制宗地草圖、說明界址點位和說明權(quán)屬界線走向等方式描述實地界址點的位置，由數(shù)字?jǐn)z影測量加密或在正射影像圖、土地利用現(xiàn)狀圖、掃描數(shù)字化的地籍圖和地形圖上獲取界址點坐標(biāo)和界址點間距的方法。實踐中，主要是利用時相較新、分辨率優(yōu)于0.2 米的正射影像圖，結(jié)合已有大比例尺地籍圖、地形圖等資料在圖上采集界址點坐標(biāo)，實地丈量界址邊長，形成權(quán)籍圖，并計算宗地面積等要素信息。該方法適用于具有現(xiàn)勢性強、高分辨率影像、建筑物獨立分散、界址點精度要求相對不高的一般農(nóng)村地區(qū)。

勘丈法是最為簡易的方式，通過設(shè)置宗地界標(biāo)，確定界址點位置，利用鋼尺等實地丈量地塊的邊長或各角點間的距離，然后按地塊的形狀并計算出宗地面積的方法。這種方法適用于經(jīng)濟條件較差、偏遠地區(qū)或分散、獨立的宅基地和集體建設(shè)用地、1∶2000 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未覆蓋的區(qū)域，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的，其主要保證宗地權(quán)屬清楚、空間相對位置關(guān)系準(zhǔn)確、面積正確。湖南省已有全域的大比例尺影像圖，主要適用于近年新增的零散房屋。

2.3 傾斜攝影、激光雷達等新技術(shù)應(yīng)用

傾斜攝影測量技術(shù)是通過在飛行平臺上搭載5 臺傳感器，同時從垂直和航線的前后左右四個傾斜角度采集地面影像，通過記錄航高、航速、航向和旁向重疊、坐標(biāo)等參數(shù)，通過對傾斜影像的分析整理，獲取真實直觀的實景信息，并且通過定技術(shù)，嵌入地理信息、影像信息，再通過內(nèi)業(yè)處理繪制房屋平面圖，計算房屋面積。遼寧省在農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查的試點工作，應(yīng)用無人機傾斜攝影系統(tǒng)獲取近地高分辨率遙感數(shù)據(jù)、三維自動建模及模型立體量測的技術(shù)流程試驗[2]。

激光雷達測量技術(shù)是一種布置在飛行器上的、精準(zhǔn) 獲得目標(biāo)物體三維坐標(biāo)的應(yīng)用激光進行探測和測距的系統(tǒng)[3]，它集激光測距技術(shù)、計算機技術(shù)、慣性測量單元 （IMU）/DGPS 差分定位技術(shù)于一體[4]。該方法主要是采用激光雷達掃描采集地物地籍要素時，可以設(shè)置任意的房屋切斷面并形成房屋邊界。激光雷達測量技術(shù)總體上采集精度高，光線影響小，穿透強，不需要布設(shè)像控點。

3 傳統(tǒng)測繪方法與新技術(shù)融合技術(shù)設(shè)計

農(nóng)村宅基地房地一體確權(quán)登記工作主要是形成完整、規(guī)范、準(zhǔn)確的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)，各種測量技術(shù)主要是完成界址點、界址線以及房角點、房屋邊長等要素的采集，為充分利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地和房屋數(shù)據(jù)的快速、高精度采集，研究設(shè)計傳統(tǒng)測繪方法與新技術(shù)融合的權(quán)籍調(diào)查技術(shù)路線。

3.1 總體技術(shù)路線設(shè)計

總體技術(shù)路線按照資料收集、技術(shù)路線設(shè)計、利用已有地籍圖、地形圖、大比例尺影像或傾斜攝影、激光雷達測量數(shù)據(jù)作為工作底圖開展權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測繪，形成相應(yīng)的成果。調(diào)查區(qū)資料收集主要收集已有的地籍?dāng)?shù)據(jù)和地形圖數(shù)據(jù)，大比例尺影像影像數(shù)據(jù)，利用已有資料和走訪了解宅基地管理狀況、宅基地空間布局情況，分析研判并細分調(diào)查區(qū)域。根據(jù)區(qū)域分類，對已有大比例尺、時效性強的地形圖、地籍圖和影像圖的區(qū)域進行資料整理，制作工作底圖；對時效差、精度低、或者無基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的地區(qū)，組織開展傾斜攝影測量或激光雷達測量，制作形成工作底圖，并為權(quán)籍調(diào)查直接提供房屋邊長、高度等數(shù)據(jù)。在制作完成工作底圖后，實地開展權(quán)屬調(diào)查和解析法實測或圖解丈量宅基地及房屋數(shù)據(jù)，形成權(quán)籍調(diào)查成果。對于地方偏遠、宅基地零散的區(qū)域，輔以GPS 定位技術(shù)采用勘丈法直接開展權(quán)籍調(diào)查，相處權(quán)籍調(diào)查成果。根據(jù)國家有關(guān)要求，編寫權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)調(diào)查區(qū)域的宅基地權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，為登記發(fā)證提供權(quán)籍調(diào)查資料。

圖1 傳統(tǒng)測繪方法與新技術(shù)融合開展確權(quán)登記工作流程圖

3.2 編制技術(shù)方案和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)

為統(tǒng)一各類技術(shù)方法的調(diào)查結(jié)果，需制定統(tǒng)一的技術(shù)方案和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，來確定精度誤差要求和成果要求。根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》《農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作指南》編制符合要求的地方農(nóng)場宅基地確權(quán)登記權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案，并對權(quán)籍調(diào)查表進行修訂，增加宅基地占地情況、房屋三維要素、切坡建房等要素，結(jié)合各類技術(shù)方法和不動產(chǎn)測繪的精度要求，明確各地解析法、圖解法（全野外、數(shù)字編繪、傾斜攝影）等精度要求。在數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方面，以《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》為基礎(chǔ)在空間圖層上增加宅基地全貌宗地（包含主房、廚房、雜屋、廁所以及庭院曬坪等），在使用權(quán)宗地空間信息表中增加切坡建房信息（是否切坡、切坡的寬度、高度、長度、角度以及離房屋的距離和擋土墻建設(shè)情況），在自然幢信息表中增加房屋三維信息（房屋首層地面高程、層高、正門位置、屋頂類型以及房屋照片）等要素內(nèi)容，增設(shè)使用權(quán)宗地權(quán)籍調(diào)查信息表，填寫調(diào)查、測繪技術(shù)方法等信息。

3.3 傾斜攝影技術(shù)的融合應(yīng)用

傾斜攝影可以獲取調(diào)查區(qū)的傾斜三維模型和真正射影像[5]，通過真正射影像和三維重建可以獲取主房、附屬房屋、庭院曬坪以及建房切坡的長度、寬度，同時還能通過傾斜三維模型和內(nèi)業(yè)判讀取得房屋角點、邊長、房屋類型、層數(shù)等房屋屬性要素。在技術(shù)公司的實踐中，航飛設(shè)置航高110 米，航向重疊率80%，旁向重疊率75%，飛行速度10 米/秒，設(shè)計地面分辨率1.5厘米，可以滿足宅基地確權(quán)登記需要。但對于遮掩較多的以及沒有明顯界址的宅基地宗地范圍，因不同時期和不同地方的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一樣，對于以滴水為界的可以直接使用三維模型獲取的房屋屋頂正射坐標(biāo)，以墻體為界的宗地通過屋檐修正取得墻體四至坐標(biāo)，以院墻、庭院等實際使用的則通過影像明顯地物圖解直接獲取，或者現(xiàn)場解析實測取得。

3.4 激光雷達測量技術(shù)的融合應(yīng)用

激光雷達測量技術(shù)主要克服光線和遮擋物的影響，通過雷達掃描獲取房屋等地物的距離角度信息，實踐中一般采用航高65m，飛行速度 8 m/s，航線間距 60m，采用交叉航線航飛，點云密度根據(jù)硬件和實際需要進行合理設(shè)置。激光雷達測量獲取了所掃描的地物點云，通過計算機模擬學(xué)習(xí)和技術(shù)人員內(nèi)業(yè)判讀，獲取了房屋角點、墻體界線、屋頂形狀等地籍要素，形成工作底圖，再由技術(shù)人員實地進行核實修正形成不動產(chǎn)測繪成果。

4 結(jié)語

在確權(quán)登記工作進入最后一年的時間里，各地面臨著工作量大、經(jīng)費控制、時間緊等問題，紛紛根據(jù)實際情況選擇適合的一種技術(shù)方法或者多種技術(shù)方法融合開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作取得較好的效果。

（1）工作效率提高，相比于傳統(tǒng)的解析法測量，融合了傾斜攝影或激光雷達技術(shù)的圖解法，在精度上能夠滿足要求，通過內(nèi)業(yè)處理減少了外業(yè)的實測工作量，綜合效率高于解析法實測。

（2）現(xiàn)勢性強，相比于基于現(xiàn)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的圖解法，其重新航攝獲取了最新的影像數(shù)據(jù)，為調(diào)查工作提供的最新的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增補測的工作量明顯下降。

（3）滿足多種高精度需要，通過傾斜攝影或激光雷達測量，獲取了大比例尺的影像和高精度的三維模型數(shù)據(jù)，相比于傳統(tǒng)的解析法、圖解法，可以直接獲取較好的房屋三維、實際占地和切坡建房的全部信息。

但也存在設(shè)備、人員、成本限制的問題，傾斜攝影和激光雷達目前主要搭載在無人機飛行平臺，一是傳感器的分辨率直接影響到成圖精度，二是飛行器的穩(wěn)定性影響影像和三維模型的處理，容易出現(xiàn)拉花、變形，三是數(shù)據(jù)處理需要較為成熟的技術(shù)人員才能較為快速準(zhǔn)確地完成，對于沒有外業(yè)工作經(jīng)驗的內(nèi)業(yè)人員將對數(shù)據(jù)質(zhì)量產(chǎn)生直接影像，四是航線只能選擇村莊密集的區(qū)域，對于房屋分散的區(qū)域進行全面航飛成本過高，而宅基地密集分布的地方因房屋間空隙較小難以完成側(cè)面的測量和建模，需要大量的補測。

因此，農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作特別是總調(diào)查總登記工作，需要充分考慮各地現(xiàn)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況、技術(shù)力量等因素，綜合采用解析法、圖解法（大比例尺影像圖、傾斜攝影、激光雷達）。