基于房地產(chǎn)項目成本控制影響探析

李娟娟

【摘要】我國在改革開放之后經(jīng)濟得到穩(wěn)步的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在日益壯大，為經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了獨特的價值。對房地產(chǎn)項目進行成本控制，可以有效的提高項目的收益，在缺乏實際信息的情況下，想要對房地產(chǎn)項目的成本進行有效的控制，就要挖掘出具有實際效果的因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目;成本控制;影響

作為中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，想要達到預(yù)定的超高利潤就要嚴(yán)格的在整個項目的全部階段對成本進行把控。只有根據(jù)事先進行合理的計劃，有效的把控，才會做到按照預(yù)期的進度計劃和預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)把項目做到盡善盡美。管控房地產(chǎn)項目必須要做到把項目的質(zhì)量目標(biāo)作為項目的主體，但隨著建設(shè)進度的變化目標(biāo)也會隨著而發(fā)生變化，無論目標(biāo)如何變化，都應(yīng)在整個項目過程中進行成本控制，使房地產(chǎn)項目獲得應(yīng)有的收益。當(dāng)然，很多要素會在各個階段影響到房地產(chǎn)項目的成本控制，因此本文要以此為出發(fā)點進行探析。

1、控制房地產(chǎn)項目成本的基本原則

1.1全面管控

全面把控是整個項目成本控制的總體要求，涵蓋了項目的整個過程，充分激發(fā)了員工對成本控制的活躍性，保證了每個員工都在成本控制過程中發(fā)揮其自身的作用，成本的管控滲透到了項目建設(shè)的整個過程，而不單單是一個階段。

1.2經(jīng)濟把控

項目的成本預(yù)算要嚴(yán)格遵照項目的利潤目標(biāo)，在提升服務(wù)質(zhì)量的條件下盡可能地減少建設(shè)成本，項目建設(shè)是一個多階段的過程，需要在保證合理合規(guī)的條件下，運用科學(xué)的管控措施，對項目建設(shè)的每個階段、每個時期進行可靠的成本控制，并批準(zhǔn)投資，以確保投資控制目標(biāo)，以實現(xiàn)更好的投資和社會效益。

2、影響房地產(chǎn)項目成本控制的要素

2.1資金成本控制意識

近年來，中國的房價飛漲，許多房地產(chǎn)企業(yè)賺了很多錢。大多數(shù)公司提高價格而不是通過成本控制來削減成本。由于房地產(chǎn)項目成本控制的概念不到位，在對項目進行成本管控時，無法對資金進行合理的分配，不能最大化地讓資金發(fā)揮其作用。

2.2成本管理制度

如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系還不夠科學(xué)和完善。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)中設(shè)立了成本管理部門，但設(shè)立的這個部門無法做到對項目進行全方面成本控制。雖然已經(jīng)建立了一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本控制制度，但相關(guān)的考核機制和監(jiān)督制度尚未完善。盡管已經(jīng)進行了工作，但是質(zhì)量和風(fēng)險難以保證。

2.3成本控制手段

在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，通常缺乏專業(yè)人員來開展工作，而且他們中的大多數(shù)只能按照企業(yè)制度或某些行業(yè)規(guī)則來工作，遠遠達不到國際標(biāo)準(zhǔn)。如果在招投標(biāo)階段進行成本控制，將失去成本控制的機會。需要在確定總體計劃后，房地產(chǎn)企業(yè)需要給出項目的總體成本范圍，然后將總體的成本范圍再細(xì)化到各個階段，在項目實施過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實時把控實際發(fā)生的成本與計劃成本之間的差值，快速準(zhǔn)確地分析錯誤的原因，以保證實際產(chǎn)生成本與計劃成本近乎接近，實現(xiàn)資金最大化使用。

2.4資金使用計劃

中國房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金分配不統(tǒng)一，有企業(yè)有大量的資金，但有的企業(yè)始終處于資金短缺的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)長期處于資金短缺狀態(tài)，因此只能按年度制定成本計劃，難以設(shè)計長期融資方案。如果始終以這種方式管理企業(yè)，那么當(dāng)期年度很容易出現(xiàn)成本超支，然后墊支下一年的資金，形成惡性循環(huán)，這就需要更高的成本來獲得外部資金支持，企業(yè)逐漸失去競爭力。

3、控制房地產(chǎn)項目成本的有效措施

3.1提高成本控制意識

企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層要對成本管理有一定的認(rèn)知，推動整個企業(yè)意識到成本管理的重要性，另外，項目的負(fù)責(zé)人要和企業(yè)的財務(wù)人員做好配合，并允許進行成本控制以使團隊達到目標(biāo)。在項目管理團隊中，應(yīng)設(shè)立一個崗位，主要協(xié)調(diào)現(xiàn)場管理人員和財務(wù)部門的配合工作，財務(wù)部門要對項目進行實時監(jiān)控，以保證各階段的成本均在預(yù)期成本內(nèi)。財務(wù)人員不僅應(yīng)確保成本的來源和方向明確，而且還應(yīng)確保資本控制的主要責(zé)任。項目管理團隊的各個級別的經(jīng)理都負(fù)責(zé)資金的使用，將權(quán)利與主體相匹配，這樣可以有效地提高企業(yè)員工的責(zé)任思維，增強員工的主觀意識，從而保證成本控制更有時效性。

3.2完善成本管控制度

完善企業(yè)內(nèi)部的成本控制制度，企業(yè)不斷吸納高水平的人才，并了解員工的各項能力，繼續(xù)培訓(xùn)員工，從而提高員工對成本控制的業(yè)務(wù)能力。財務(wù)人員和預(yù)算人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)和提高應(yīng)對市場不確定性風(fēng)險的能力，以便準(zhǔn)確地預(yù)測，及時響應(yīng)并實現(xiàn)有效的成本控制。目前，專業(yè)的成本管理團隊已經(jīng)開始出現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)。下一步，我們要將成本控制理念滲透到每個員工的日常工作中，使每個部門，每位員工都能夠明確成本控制的關(guān)鍵，從而更好地對項目進行成本管控。

此外，各部門還應(yīng)增強自己的責(zé)任感，實現(xiàn)每個人的參與管理。項目負(fù)責(zé)人是房地產(chǎn)項目進行成本控制的第一個人，他們需要在項目進行過程中及時控制資金的使用，對項目的利潤進行合理的預(yù)算，利用合理的方式高效的對成本進行控制，施工技術(shù)部門保證整個項目的施工有序進行，最終完成符合質(zhì)量要求的項目。運營部門主要負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行，并適當(dāng)補償施工費用;財務(wù)部門是整個項目的資金管控源頭，通過對目前財務(wù)狀況的分析，保證資金的合理利用。

3.3合理資金預(yù)算

要科學(xué)計算項目資金需求總量。項目部不僅要考慮企業(yè)狀況和項目本身，還要考慮行業(yè)同類項目的資金水平，找準(zhǔn)項目的財務(wù)缺口，引導(dǎo)項目完成融資，從而控制項目成本。

通過分析，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要做到對整個項目的各個階段進行嚴(yán)格的成本控制和對影響成本的各個因素進行詳盡的管理，從而保證資金的有效使用，實現(xiàn)項目投資的利益化發(fā)展，以獲得最大化的利潤。隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的一系列變化，建筑規(guī)模的擴大，需求的增強，當(dāng)前時期，完成一個項目建設(shè)所需的成本已經(jīng)增長到了不可想象的地步，同時在項目建設(shè)過程中又有很多的不可控因素，例如，建設(shè)周期長、國家政策的宏觀調(diào)控、市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展等，我國房地產(chǎn)行業(yè)對于成本控制的水平一落千丈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對成本控制的重視，不斷提高員工成本控制的意識，創(chuàng)新企業(yè)管理理念，挖掘更多優(yōu)秀人才，運用先進的管理理念和方法，使成本管理水平得到大幅度的提升，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康綠色的發(fā)展。

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