房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理強(qiáng)化措施

莊偉

【摘要】隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正在面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理就顯得尤為重要。我們就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理中存在的問題及對(duì)應(yīng)的投資管理強(qiáng)化措施展開分析，旨在幫助房地產(chǎn)開商加強(qiáng)自身投資管理能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);工程建設(shè);投資管理;強(qiáng)化措施

現(xiàn)階段，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都是自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的模式，項(xiàng)目工程建設(shè)的成敗與企業(yè)自身的管理能力密切相關(guān)。投資管理簡單來說就是將開發(fā)商自己的資金與籌集到的投資進(jìn)行工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的合理分配，旨在最終實(shí)現(xiàn)最大化的投資回報(bào)，而且投資的資金分配不是一開始就可以明確安排好的，會(huì)在工程建設(shè)過程中受到各種不確定因素的影響，從而不斷地產(chǎn)生變化，因此，投資管理在項(xiàng)目工程建設(shè)中起著不可忽視的作用，我們?cè)陧?xiàng)目不斷推進(jìn)的過程中要始終貫穿投資管理，以最終實(shí)現(xiàn)建設(shè)的順利進(jìn)行。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理中存在的問題

1.1項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理的模式缺乏合理性

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資管理的重視程度較低，通常情況下，投資管理都是有房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部直接委派人員進(jìn)行的，而這些人員大都不具備投資管理專業(yè)知識(shí)，甚至主要負(fù)責(zé)投資管理的人員還本身兼著其他工作，這就導(dǎo)致管理運(yùn)行缺乏合理的工作模式。使得在投資管理的決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段以及施工階段無法做出正確的決策，在人力成本控制、施工場(chǎng)地、器械租賃、施工物資需求等工程建筑的方向缺乏掌控【1】，最終導(dǎo)致投資決策在實(shí)際項(xiàng)目工程建設(shè)中存在大量的問題，無法強(qiáng)有力地把控項(xiàng)目的總成本。

1.2項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理的側(cè)重點(diǎn)缺乏準(zhǔn)確性

對(duì)于項(xiàng)目工程建設(shè)的整個(gè)環(huán)節(jié)來說，最重要的其實(shí)是項(xiàng)目前期的決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，它的專業(yè)性和經(jīng)濟(jì)可行性會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)成本。但是大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)都會(huì)過于重視工程建設(shè)中后期的工程施工環(huán)節(jié)，在投資管理上也會(huì)側(cè)重于會(huì)施工環(huán)節(jié)的成本管控，忽視了在建設(shè)前期的準(zhǔn)備工作。由于側(cè)重點(diǎn)缺乏準(zhǔn)確性，會(huì)使得后期的建設(shè)中源源不斷地出現(xiàn)大量工程、技術(shù)、材料選擇的變動(dòng)，無形中增加了項(xiàng)目開發(fā)周期與開發(fā)難度。因此我們要合理選擇投資管理重點(diǎn)，在項(xiàng)目工程前期做好充足的準(zhǔn)備工作，以保證工程建設(shè)順利進(jìn)行的同時(shí)能夠合理的控制好建設(shè)總成本。

1.3項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)缺乏

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般會(huì)有較長的開發(fā)周期，在投資管理上，也會(huì)受到像是當(dāng)?shù)厝肆Τ杀就辉?、施工?chǎng)地及器械租賃費(fèi)用以及其他管理費(fèi)用的變動(dòng)，有著極強(qiáng)的不確定性。然而這些問題，如果沒有在投資管理的初期做好充足預(yù)算，后期建設(shè)中就會(huì)發(fā)生流動(dòng)資金不足甚至是資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目停工。因此，我們一定要在項(xiàng)目初期的決策階段保持足夠的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，以確保后期的建設(shè)能夠順利進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理強(qiáng)化措施

2.1在項(xiàng)目工程建設(shè)投資前的決策階段做好投資管理

對(duì)于項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理來說，決策階段是起始點(diǎn)，也是重中之重，而在該階段最為重要的就是做好項(xiàng)目預(yù)算【2】，一般會(huì)包括人力預(yù)算、設(shè)備預(yù)算、材料預(yù)算、設(shè)計(jì)階段預(yù)算、浮動(dòng)預(yù)算等，只有提前做足預(yù)算，預(yù)估可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，才能確保施工的順利。例如在宜興碧桂園的項(xiàng)目中，在決策階段進(jìn)行投資管理時(shí)，對(duì)人工成本就增加了一些浮動(dòng)，并沒有按照原有的工人數(shù)量直接決定。結(jié)果在施工過程中出現(xiàn)了趕工的情況，增加了人力成本，而因?yàn)橐呀?jīng)提前預(yù)估了這部分的預(yù)算，所以施工并沒有出現(xiàn)停滯。

2.2在項(xiàng)目工程建設(shè)過程中的設(shè)計(jì)與施工階段做好投資管理

設(shè)計(jì)是一個(gè)工程的靈魂，對(duì)房屋的成型、質(zhì)量等有著最直接的影響。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)階段也要做好投資管理工作，給設(shè)計(jì)人員提供強(qiáng)有力的保障。在設(shè)計(jì)階段的投資管理中，造價(jià)管理人員要積極與設(shè)計(jì)人員聯(lián)系，以確保最低成本保障最好的設(shè)計(jì)，在建筑材料的需求上做好明確標(biāo)注，盡量確保施工時(shí)變動(dòng)量少【3】。像是在華士碧桂園的項(xiàng)目中，我們的造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)人員的配合就十分到位，在后期施工環(huán)節(jié)非常順利。

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的最核心環(huán)節(jié)，也是投資管理最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，因此，我們的投資管理人員要做好相關(guān)工作，以確保最小化的投資成本實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益。例如，在施工過程中的投資管理要做好施工方案的合理完善與所有施工現(xiàn)場(chǎng)人員的管理，像是施工方案管理時(shí)可以將施工需要采用的技術(shù)、工藝以及整個(gè)施工進(jìn)度、流程的安排做明確說明，并定期召開組織會(huì)議確保人人心中有數(shù)，而對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的人員管理，要做到職責(zé)分工明確，在配合適當(dāng)?shù)臋C(jī)動(dòng)人員，充分保障施工的順利。

2.3在項(xiàng)目工程建設(shè)投資后的結(jié)算階段做好投資管理

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入投資后期階段，管理人員要做好項(xiàng)目的審核與結(jié)算，一般會(huì)包括施工竣工圖紙的確認(rèn)、總承包合同和各分項(xiàng)目分包合同、施工過程變更材料、所有現(xiàn)場(chǎng)的簽證、地質(zhì)檢測(cè)報(bào)告、施工會(huì)議記錄等等，要充分確保施工的竣工質(zhì)量以及投資資金的詳細(xì)去向。有時(shí)管理人員也會(huì)將審核與結(jié)算工作外包給專業(yè)的單位，這時(shí)就需要對(duì)接人員做好整個(gè)建設(shè)過程從開始到結(jié)束的全部資料整合，以確保外包專業(yè)人員能夠清晰的了解整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，以保障審核與結(jié)算質(zhì)量。

結(jié)語：

經(jīng)過我們的分析發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理是最為重要而且不能忽視的環(huán)節(jié)。只有做好投資管理，才能更好的幫助房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)省成本，最大程度的收獲經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能提高房屋的建筑質(zhì)量，對(duì)業(yè)主來講也是極大的保障，能夠使業(yè)主買的放心、住得安心。另外，在分析過程中我們還發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、涵蓋項(xiàng)目范圍廣，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理工作開展仍有著巨大的阻礙，因此在投資管理上，我們還需要不斷努力強(qiáng)化，以真正提升房地產(chǎn)開發(fā)管理能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張靜.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)投資管理強(qiáng)化措施初探[J].磚瓦世界，2020，（2）：127-128.

[2]祝金亮.當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決的措施研究[J].城市建筑，2016，（23）：339-339. DOI：10.3969/j.issn.1673-0232.2016.23.315.

[3]李穎.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如何加強(qiáng)工程建設(shè)投資管理[J].門窗，2016（08）：177.