農(nóng)村房地一體登記中歷史遺留問題解決的對策研究

趙立軍

摘要：農(nóng)村房地一體登記是黨中央確定的重大惠民工程，目的是對農(nóng)民依法享有的房屋所有權(quán)及集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行法律確認(rèn)及保護(hù)，從而有效維護(hù)了農(nóng)民的財產(chǎn)安全，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。但在農(nóng)村房地一體登記過程中，逐漸暴露出部分農(nóng)民建房面積遠(yuǎn)超宅基地面積、一戶多宅、宅基地權(quán)源不明等歷史遺留問題，亟需通過科學(xué)有效的管理對策，對上述問題進(jìn)行根治及解決。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體登記;歷史遺留問題;解決對策;研究探討

通過農(nóng)村房地一體確權(quán)登記，不但能夠幫助農(nóng)民明確產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)民合法財產(chǎn)提供有力法律保護(hù)，同時也有助于國家自然資源部對農(nóng)村土地進(jìn)行精確測繪及管理，是黨十九大精神的切實體現(xiàn)，具有利國利民的重要意義。但在農(nóng)村房地一體確權(quán)登記過程中，仍存在許多歷史遺留問題，對政策推行造成一定限制及影響，基于此本文分析并總結(jié)了針對農(nóng)村房地一體登記中歷史遺留問題的解決對策，以期在有效解決過往問題的同時，對可能產(chǎn)生的新的遺留問題進(jìn)行預(yù)防，在保障農(nóng)民權(quán)益的同時，推進(jìn)農(nóng)村房地一體登記工作的良好發(fā)展。

1 農(nóng)村房地一體登記過程中發(fā)現(xiàn)的歷史遺留問題

1.1 集體建設(shè)用地（宅基地）用地面積遠(yuǎn)超國家標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，平原地區(qū)宅基地面積不得超過200平方米;建房面積不得大于獲批準(zhǔn)宅基地面積的80%[1]。而在農(nóng)村房地一體登記過程中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村建房面積遠(yuǎn)超國家規(guī)定，部分農(nóng)民建房面積遠(yuǎn)超土地法規(guī)定的200平方米標(biāo)準(zhǔn)，普遍在250平方米左右;還有部分農(nóng)民將宅基地周圍道路、耕地、樹林紛紛圈入自家院中，集體建設(shè)用地使用面積超過國家標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

1.2 一戶多宅問題突出

國家土地管理法明確指出，農(nóng)村居民宅基地使用堅持“一戶一宅”原則，一家人只能申請一塊宅基地，并在該地塊上建房。對于已有宅基地村民的宅基地申請，應(yīng)不予批準(zhǔn)。但受到房屋繼承、房屋買賣、家庭組建等多種因素的影響，一戶多宅問題也十分普遍，對于土地公平性造成了一定影響。

1.3 法律意識淡薄，宅基地來源不明，違法侵占現(xiàn)象嚴(yán)重

部分農(nóng)民法律意識較為淡薄，購買房屋后卻未辦理宅基地過戶手續(xù)，從而導(dǎo)致在房地一體登記過程中權(quán)屬不明，難以確認(rèn)，易引起農(nóng)民與工作人員間的糾紛。同時，部分地區(qū)在沒有宅基地使用指標(biāo)的情況下，私自挪用耕地建房進(jìn)行非法侵占。另外還有部分居民，只有宅基地卻未建設(shè)，也為農(nóng)村房地一體登記及土地使用證明發(fā)放造成了一定困難。

1.4 房屋所有權(quán)人不是本集體組織成員

法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)使用，農(nóng)民對于宅基地只擁有使用權(quán)，所有權(quán)歸屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織。隨著房屋出賣或出租，宅基地的使用權(quán)也會隨之轉(zhuǎn)給購買人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。無論出于什么原因，農(nóng)民一旦把戶口從村中轉(zhuǎn)走，獲得了城市居住權(quán)的同時，就失去了對老家宅基地的使用權(quán)。并且房屋建設(shè)于集體土地之上，僅能夠在本集體組織成員間流傳，外部人員不能獲得所有權(quán)，即使與原房主簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，也是無效的。面對此種情況，本村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購買人員往往拒絕遷出或返還房屋，為農(nóng)村房地一體登記工作制造了較大困難。

1.5 房地權(quán)利主體不一致

房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致是農(nóng)村房地一體登記的基本原則。但在實際工作過程中，房、地權(quán)利主體不一致的狀況十分頻繁，多由當(dāng)事人的違規(guī)行為引起，如將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分開抵押等，也是較為常見的歷史遺留問題。

1.6 房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有爭議及四至不明確

同時還有部分農(nóng)民，住宅房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬存在爭議，在各種土地資料上四至填寫不清楚，沒有描述出土地的具體范圍，也為農(nóng)村房地一體確權(quán)登記造成了一定阻礙。

2 解決農(nóng)村房地一體登記中歷史遺留問題的有效策略

2.1 完善農(nóng)村房地一體登記體系，健全相關(guān)法律措施

法律是農(nóng)村房地一體登記工作人員的后盾及工作指導(dǎo)方針，因此要想順利解決農(nóng)村房地一體登記中的歷史遺留問題，離不開健全的法律措施及完善的制度體系。所以國家及相關(guān)部門應(yīng)加緊制定農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定，將自建房超出審批面積、一戶多宅、違法侵占等問題的判定標(biāo)準(zhǔn)、解決方案及處理措施進(jìn)行細(xì)化，使工作人員在進(jìn)行農(nóng)村房地一體登記過程中，面對出現(xiàn)的歷史遺留問題能夠有法可依，有法必依，依據(jù)相關(guān)規(guī)定實施用地手續(xù)補(bǔ)辦、超占面積罰款、限期拆除違章建筑、依法返還侵占土地等措施，捍衛(wèi)國家及人民的土地公平及權(quán)益[2]。但在違章建筑的處理過程中，也不應(yīng)一刀切，而是應(yīng)當(dāng)尊重歷史，以為人民解決問題為原則，積極幫助農(nóng)民對權(quán)源問題進(jìn)行核實及確認(rèn)，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益;對于法律繼承形成的一戶多宅，或總面積未超過省市相關(guān)規(guī)定的一戶多宅居民，可依法對宅基地使用權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

2.2 加強(qiáng)農(nóng)村法治建設(shè)，提高當(dāng)?shù)鼐用穹梢庾R

農(nóng)村自建房面積遠(yuǎn)超國家規(guī)定，一戶多宅問題突出，非法侵占現(xiàn)象嚴(yán)重等歷史遺留問題，歸根結(jié)底來源于農(nóng)民法律意識淡薄，政府監(jiān)管不到位所引起。因此國家及相關(guān)部門可以通過制定并印發(fā)土地宣傳手冊的方式，對宅基地申請、宅基地審批、自建房面積規(guī)定、農(nóng)村房地一體登記所需手續(xù)、農(nóng)村房地一體登記環(huán)節(jié)、非法占有土地的處理措施進(jìn)行科普及宣傳。加強(qiáng)農(nóng)村法治建設(shè)工作，整體提升農(nóng)村居民法律意識，從根源上杜絕上述歷史遺留問題再次發(fā)生[3]。

2.3 妥善解決歷史遺留問題、主動服務(wù)群眾

對于房屋所有權(quán)人不是本集體組織成員的問題，工作人員應(yīng)要求原房主配合集體經(jīng)濟(jì)組織外購買人員完成房屋交接，返還當(dāng)初因買房產(chǎn)生的不當(dāng)?shù)美?，以及中國人民銀行同期利息;并且對房屋改造、修繕費(fèi)用進(jìn)行協(xié)商并給予返還，通過合理經(jīng)濟(jì)返還的方式，完成對房屋所有權(quán)人不是本集體組織成員的房地一體登記工作。對于房地權(quán)利主體不一致，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有爭議及四至不明確等問題，工作人員先要理清產(chǎn)權(quán)交易和權(quán)利變動的來龍去脈，與當(dāng)?shù)卣白匀毁Y源不動產(chǎn)登記人員共同合作，查清歷次房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事實及土地登記檔案，確保不動產(chǎn)權(quán)變動合理合法，準(zhǔn)確清楚的前提下，幫助上述農(nóng)民提出房地一體登記申請，并對土地來源權(quán)屬合法的房屋進(jìn)行依法登記。

2.4 提升土地違法侵占監(jiān)管力度，讓歷史遺留問題成為歷史

為了徹底讓歷史遺留問題成為歷史，當(dāng)?shù)卣白匀毁Y源管理人員還應(yīng)加強(qiáng)違規(guī)建筑的監(jiān)管及處罰力度，避免村民知法犯法現(xiàn)象再次發(fā)生，將歷史遺留問題扼殺在源頭，保證在農(nóng)村房地一體登記工作推行后，不再出現(xiàn)新的非法侵占及權(quán)源糾紛問題?；鶎訄?zhí)法部門可以考慮設(shè)立匿名舉報或?qū)嵜剟顧C(jī)制，鼓勵當(dāng)?shù)鼐用駥ν恋剡`法行為進(jìn)行舉報，通過村民間相互監(jiān)督的方式，提高土地管理效率，維護(hù)國家及全體人民的土地合法權(quán)益。

3 結(jié)語

農(nóng)村房地一體登記是切實保護(hù)群眾物權(quán)權(quán)益的政策，但在實踐過程中易受歷史遺留問題的干擾，對政策順利執(zhí)行造成了一定障礙?；诖吮疚尼槍π蕴岢隽送晟妻r(nóng)村房地一體登記體系，健全相關(guān)法律措施，加強(qiáng)農(nóng)村法治建設(shè)，提高當(dāng)?shù)鼐用穹梢庾R，提升違規(guī)建筑監(jiān)管力度的解決策略，以期推進(jìn)農(nóng)村房地一體登記工作順利進(jìn)行，為國家及人民土地安全提供有力保障。

參考文獻(xiàn)：

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[3]郝洋，劉艷秀.讓歷史遺留問題成為“歷史”——營口市不動產(chǎn)登記中心攻堅克難的探索與實踐[J].國土資源，2018（08）：16-18.