關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展調(diào)研報(bào)告

李曉龍

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理工作，關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理機(jī)制是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);調(diào)控;平穩(wěn)健康

為做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。目前，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的主要任務(wù)，是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理。

1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

1.1 房地產(chǎn)業(yè)基本情況。濱州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，為濱州城市建設(shè)發(fā)展、人居環(huán)境的改善做出了突出貢獻(xiàn)。2019年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資192億元，商品房銷售面積466萬(wàn)平方米;房地產(chǎn)業(yè)完成稅收31.78億元，占全市稅收的8.9%，支柱作用顯著;商品房庫(kù)存面積186.17萬(wàn)平方米，去化周期為15個(gè)月，處于合理區(qū)間;商品房銷售面積、從業(yè)人員數(shù)量、從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬同比穩(wěn)中有升，對(duì)全市GDP貢獻(xiàn)顯著。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定、庫(kù)存結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、市場(chǎng)秩序整體規(guī)范的局面。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)隊(duì)伍日益壯大。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量發(fā)展到323家，其中三級(jí)以上資質(zhì)規(guī)模企業(yè)39家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模大幅增加，企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)能力不斷提高。碧桂園、融創(chuàng)、中梁、恒大等一線房企進(jìn)駐我市，為市場(chǎng)發(fā)展注入新的動(dòng)力，企業(yè)逐步向規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化發(fā)展轉(zhuǎn)變，整體實(shí)力和水平明顯提升。近期上市銷售的山鋼碧桂園·翡翠城、中梁壹號(hào)院、天場(chǎng)·瑞府等高品質(zhì)住房深受市場(chǎng)歡迎，全市多個(gè)項(xiàng)目獲得“國(guó)家廣廈獎(jiǎng)”、“國(guó)家康居示范工程”等獎(jiǎng)項(xiàng)，居民住房條件明顯改善。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理水平不斷提升。深入推進(jìn)“放管服”改革，簡(jiǎn)化辦事流程，提高服務(wù)質(zhì)量，提升精準(zhǔn)服務(wù)。實(shí)行與企業(yè)負(fù)責(zé)人“定期談話制度”，提前告知開(kāi)發(fā)建設(shè)主要節(jié)點(diǎn)問(wèn)題及市場(chǎng)實(shí)時(shí)情況，提前預(yù)防問(wèn)題，更新經(jīng)營(yíng)理念，營(yíng)造良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。實(shí)施建設(shè)條件意見(jiàn)書制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)由單一“開(kāi)發(fā)”型向“開(kāi)發(fā)-經(jīng)營(yíng)-服務(wù)”型轉(zhuǎn)化，由粗放式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)市場(chǎng)做大做強(qiáng)做優(yōu)。

2 面臨的形勢(shì)和問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存呈動(dòng)態(tài)“變化”態(tài)勢(shì)。土地供應(yīng)是房屋供給“閘門”，決定住房供給規(guī)模和結(jié)構(gòu)，與市場(chǎng)價(jià)格、消費(fèi)預(yù)期聯(lián)動(dòng)明顯。近年來(lái)，針對(duì)我市商品住房庫(kù)存偏低問(wèn)題，通過(guò)從供給側(cè)科學(xué)調(diào)控商品住房用地供應(yīng)，實(shí)施商業(yè)用地“商改住”性質(zhì)變更等措施，促使房屋庫(kù)存處于合理去化周期。

2.2 市場(chǎng)呈現(xiàn)“量平價(jià)穩(wěn)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著土地供給、金融信貸規(guī)模調(diào)整等措施的實(shí)施，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，剛性及改善性住房需求平穩(wěn)釋放。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入理性調(diào)整期，消費(fèi)者消費(fèi)更加理性，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間商品住房年銷售量穩(wěn)中持平，銷售價(jià)格呈穩(wěn)中持平態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格將呈箱體形狀小幅波動(dòng)，市場(chǎng)表現(xiàn)形勢(shì)平穩(wěn)向好，不會(huì)出現(xiàn)大的起伏，市場(chǎng)持續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。

2.3 行業(yè)企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)能力偏弱。我市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平整體大幅提升，但部分企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)能力偏弱，企業(yè)社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)淡薄，違規(guī)問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。個(gè)別企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念陳舊，缺乏前瞻性，開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品定位不高。

3 相關(guān)舉措及建議

從近期國(guó)家、省市有關(guān)會(huì)議和出臺(tái)的一系列政策來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，高質(zhì)量發(fā)展理念更加堅(jiān)定、改革力度將進(jìn)一步加大，為城市建設(shè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力。要按照國(guó)家、省房地產(chǎn)業(yè)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理，規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展秩序，改善住房供需關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，滿足居民合理住房需求，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和服務(wù)業(yè)發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

3.1 以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理為引領(lǐng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極落實(shí)地方政府主體責(zé)任，根據(jù)“分類調(diào)控、因城施策”要求，在市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理為引領(lǐng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。統(tǒng)籌住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃等部門，加強(qiáng)調(diào)控協(xié)作，統(tǒng)籌房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從供給側(cè)科學(xué)合理調(diào)控用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。指導(dǎo)各縣區(qū)因地制宜、因城施策，采取有針對(duì)性的措施穩(wěn)定和發(fā)展市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)合理住房需求。

3.2 科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)，改善住房供需關(guān)系。加強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)分析，根據(jù)市場(chǎng)庫(kù)存動(dòng)態(tài)變化情況，從供給側(cè)適時(shí)調(diào)整住房用地供應(yīng)，優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏和時(shí)序，改善住房供需關(guān)系，既要滿足市場(chǎng)合理住房需求，又要避免產(chǎn)生新的庫(kù)存積壓，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期消費(fèi)。持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合整治行動(dòng)，營(yíng)造規(guī)范有序的市場(chǎng)秩序，維護(hù)群眾合法權(quán)益，加強(qiáng)和完善市場(chǎng)管理，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管模式，提升綜合管理水平，更好的服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

3.3 引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和服務(wù)業(yè)發(fā)展的持續(xù)貢獻(xiàn)力。認(rèn)真落實(shí)“放管服”改革要求，完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度，持續(xù)優(yōu)化市場(chǎng)營(yíng)商發(fā)展環(huán)境，培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。引導(dǎo)行業(yè)企業(yè)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，緊抓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展機(jī)遇期，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，做強(qiáng)產(chǎn)品、做優(yōu)品牌、做好服務(wù)，發(fā)展綠色建筑，全面實(shí)行全裝修開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升綜合效益，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)高品質(zhì)發(fā)展。推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升綜合開(kāi)發(fā)能力;推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)融合發(fā)展，積極向綜合運(yùn)營(yíng)和綜合服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)變，構(gòu)建人居和諧的新型發(fā)展模式，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人居環(huán)境的改善做出新的更大的貢獻(xiàn)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理工作涉及面廣、政策性強(qiáng)，各級(jí)各有關(guān)部門需厘清職責(zé)、形成合力，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際精準(zhǔn)發(fā)力、科學(xué)施策，科學(xué)合理做好市場(chǎng)調(diào)控管理工作，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。