因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記問題的研究

陳輝

摘要：在我國法律上，關(guān)于物權(quán)的成立、變更和終止可以分為因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動和非法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動。法律行為主要是指行為人依法按照自己的意志進(jìn)行合法的買賣、贈與等我國法律有規(guī)定的行為，基于這類行為取得不動產(chǎn)物權(quán)的需要進(jìn)行公示，而非法律行為是指行為人主觀上并沒有主動發(fā)生物權(quán)變動的意思，而是根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生物權(quán)變動的效力，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)就屬于根據(jù)非法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動，這類行為取得不動產(chǎn)物權(quán)不需要進(jìn)行公示，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的法律研究在現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)踐性較強(qiáng)，研究價(jià)值較高，本文將依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，具體分析因繼承受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記的全過程。

關(guān)鍵詞：繼承;受遺贈;不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移;登記;研究

對于因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，是基于非民事法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動，因此不適用我國法律所規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記要件主義，物權(quán)的變動不需要經(jīng)過公示就可以發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是，因繼承、受遺贈的不動產(chǎn)登記也是十分必要，通過因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，可以獲得對相對人的對抗權(quán)，并且如果受遺贈人或繼承人想要處分該不動產(chǎn)，也需要提前進(jìn)行登記，因此，登記雖然不是受遺贈或繼承取得不動產(chǎn)物權(quán)的生效條件，但是為了確保登記簿上物權(quán)變動記載的連續(xù)性，維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)，還需要貫徹登記原則。

1 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的主要問題

公證制度取消后，雖然在一定程度上減輕了百姓的負(fù)擔(dān)，但同時(shí)也加劇了因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的工作難度，繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的情況非常復(fù)雜，可能會出現(xiàn)代位繼承和轉(zhuǎn)繼承等情況，并且繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)因一方當(dāng)事人去世而生效，當(dāng)事人的真實(shí)意思表示無法得到直接的確認(rèn)，并且繼承或受遺贈的主體也難以窮盡，無法找到有效的證據(jù)證明全部繼承人究竟包含了哪些人。最后，還可能出現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人意外之外的情形，如判斷繼承的效力，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力大于經(jīng)公證的遺囑，經(jīng)公證遺囑的效力大于普通遺囑，普通遺囑的效率又大于法定繼承，而這些涉及范圍較廣的資料在誰手中，以及對于當(dāng)事人提供舉證材料的真實(shí)性進(jìn)行判斷都非常困難。因登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的法律糾紛也不在少數(shù)，因此，隨著公證制度取消，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作面臨著較大的壓力，并且為減輕群眾負(fù)擔(dān)，降低不動產(chǎn)登記成本。最近各地相繼出臺登記零證明文件，原來由相關(guān)部門出具的繼承受遺贈的證明材料由本人具結(jié)代替。但是，由于我國的誠信體系還不夠健全，難免會有人為了經(jīng)濟(jì)利益，出現(xiàn)弄虛作假，提供虛假材料的現(xiàn)象，會導(dǎo)致我國繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的有效性大大下降。因此，誠信問題也是如今因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作面臨的重要問題。

2 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程

根據(jù)2016年所頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》可以將因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記分為六個(gè)流程，登記機(jī)構(gòu)要注重每個(gè)流程的準(zhǔn)確性，將登記工作嚴(yán)格按照流程執(zhí)行，減少因登記錯(cuò)誤造成的法律糾紛。

首先，在登記前，需要當(dāng)事人提交申請材料，當(dāng)事人需要提交關(guān)于繼承或遺贈意思表示的相關(guān)材料、當(dāng)事人身份的證明材料、登記的資格證明材料、不動產(chǎn)來源材料和其他相關(guān)材料，在提交材料時(shí)需要注意幾點(diǎn)問題，第一，當(dāng)事人的身份證明材料包括當(dāng)事人的身份證、戶口簿和其他能夠證明當(dāng)事人身份的材料;第二，登記的資格證明材料包括遺贈人或被繼承人的死亡證明，可以是醫(yī)療機(jī)構(gòu)的死亡證明、公安機(jī)關(guān)的死亡證明、注銷戶口證明和其他能夠證明被繼承人或遺贈人已經(jīng)死亡的證明，還需要當(dāng)事人提交與受遺贈人與遺贈人、繼承人與被繼承人之間的關(guān)系證明等;第三，對于不動產(chǎn)來源材料，主要是為了證明不動產(chǎn)物權(quán)屬于遺贈人或被繼承人，需要提交遺贈人或被繼承人的購房合同、不動產(chǎn)權(quán)證書等;第四，如果遺贈人或被繼承人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，需要提交相關(guān)文件。

登記機(jī)關(guān)在獲取到申請材料后，要仔細(xì)對材料進(jìn)行審查，主要審查受遺贈人或繼承人的真實(shí)意思表示、遺贈人或被繼承人的意思表示、當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與遺贈人或被繼承人之間的關(guān)系、遺贈人或被繼承人的死亡證明，被繼承人是否有其他繼承人、各繼承人繼承的份額等，登記機(jī)關(guān)在審查過程中，可以將材料出示給能夠證明的單位，例如可以通過調(diào)查受遺贈人或繼承人所在地的居委會、村委會了解具體情況，在審核過程中工作人員最好全程錄像并存檔，避免發(fā)生不必要的糾紛。在審查過后，需要在不動產(chǎn)登記網(wǎng)站上進(jìn)行公示，公示期要滿15個(gè)工作日以上，在公示期過后，并未對公示產(chǎn)生異議，登記機(jī)關(guān)可以將當(dāng)事人的申請記錄到不動產(chǎn)登記簿上，如果有人在公示期間對不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記提出了異議，可以暫緩登記，當(dāng)事人與異議人進(jìn)行協(xié)商、法律訴訟后解決了爭議，可以憑書面的文件到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

3 不強(qiáng)制公證后對登記工作的建議

在登記過程中，面臨的一些誠信問題。國家有關(guān)部門要加強(qiáng)對于提供虛假材料進(jìn)行登記行為的懲罰力度，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，給予欺詐和虛假登記行為嚴(yán)重的懲罰。同時(shí)登記機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)日常對材料的審核工作，發(fā)現(xiàn)虛假材料后馬上提交相關(guān)部門，嚴(yán)肅處罰。最后，登記機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)誠信登記宣傳，向公民宣傳虛假登記的危害和嚴(yán)重后果，幫助公民樹立規(guī)范登記意識，避免誠信問題的出現(xiàn)。

4 結(jié)語

因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記可以保護(hù)受遺贈人的權(quán)力，保障不動產(chǎn)登記簿上物權(quán)變動的連續(xù)性。隨著公證制度的取消，對于因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記來說，審查的難度加大了。因此，更要重視因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》制定嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的登記程序，嚴(yán)格按照程序完成登記手續(xù)，并且還要加強(qiáng)對當(dāng)事人申請材料的審查，通過各種途徑明確申請材料的真實(shí)性，保障登記的準(zhǔn)確性，防止因登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的法律糾紛。最后，登記機(jī)構(gòu)還需要完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用信息化手段更好地開展審查、登記工作，同時(shí)不斷提高登記機(jī)構(gòu)工作人員的專業(yè)能力，更好地保障因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作的順利開展。

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