淺談棚戶區(qū)改造設(shè)計(jì)中存在的問題及對(duì)策

林超

摘?要： 棚戶區(qū)的改造設(shè)計(jì)工程在我國(guó)民生工程中占據(jù)一定地位。并且此工程對(duì)城市功能的完善、城市周邊環(huán)境的改善以及優(yōu)化落后城區(qū)的容貌具有非常重要的意義。還具備提升社會(huì)就業(yè)率、降低人民居住安全、優(yōu)化土地資源的配置、提高土地資源的利用率等優(yōu)點(diǎn)，做好棚戶區(qū)改革工程能夠更好地規(guī)劃城市的建設(shè)并且能夠進(jìn)一步落實(shí)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保證社會(huì)和諧，使人們?nèi)罕娕c黨之間的感情更加密切。棚戶區(qū)改革工程與人們?nèi)罕?、政府、開發(fā)商等多個(gè)人群的利益密切相關(guān)，只有做到各方面的利益協(xié)調(diào)統(tǒng)一才能夠使棚戶區(qū)改革工程發(fā)揮它大的作用。

關(guān)鍵詞： 棚戶區(qū);改造設(shè)計(jì);問題;措施

【中圖分類號(hào)】F407.9?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A?【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.27.254

引言：棚戶區(qū)改造不僅是建新房子，也是創(chuàng)造新生活，更是營(yíng)造宜居環(huán)境，讓居民住得稱心、安心、舒心。”對(duì)于這句話，曾居住了30多年平房的高昌區(qū)居民趙生德感受最為真切：“在棚戶區(qū)里生活了幾十年，從沒有像今天這樣幸福，要活動(dòng)有休閑廣場(chǎng)，要購(gòu)物買菜出門就是市場(chǎng)?！迸锔?，改掉的是陳舊的設(shè)施，開啟的是薪新的生活。棚戶區(qū)改造是體現(xiàn)以人民為中心發(fā)展思想的重大民生工程，加快棚戶區(qū)改造一舉多得，城市低收入群眾無(wú)疑是政策的最大受益者。當(dāng)然，好事能否辦好，還要看各地在加快棚戶區(qū)改造的過程中，能否準(zhǔn)確判斷、理解和對(duì)待這項(xiàng)重大民生工程。

1?棚戶區(qū)改造設(shè)計(jì)的基本方向

當(dāng)前棚戶區(qū)改造方法多種多樣，需要多層次推動(dòng)發(fā)展，方式從過去單一的“舊區(qū)、舊房的改造”轉(zhuǎn)變成今天的“舊區(qū)再開發(fā)”，不但需要改善人們的居住環(huán)境，還需要帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和環(huán)境效益，總結(jié)來(lái)說，當(dāng)前棚戶區(qū)改革工作呈現(xiàn)出下面幾個(gè)特點(diǎn)。注重經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的操縱，經(jīng)濟(jì)利益是它們開發(fā)追求的目標(biāo)，這樣的目標(biāo)能夠極大地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新出多種多樣的方式來(lái)使土地資源得到高效利用，這樣的方式可以間接保證土地資源被充分利用。因此，棚戶區(qū)的改革工程與經(jīng)濟(jì)效益密切相關(guān)，并且受到經(jīng)濟(jì)效益的支配作用。

2?當(dāng)前棚戶區(qū)改造設(shè)計(jì)的基本情況及存在的問題

2.1?棚改項(xiàng)目資金難以平衡

按照深圳現(xiàn)行地價(jià)政策，棚改項(xiàng)目地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較高，項(xiàng)目地價(jià)修正系數(shù)明顯高于拆除重建類老舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目地價(jià)修正系數(shù)，例如新增建設(shè)商業(yè)棚改項(xiàng)目地價(jià)修正系數(shù)為1，城市更新項(xiàng)目系數(shù)為0.18;新增建設(shè)的出售型人才住房棚改項(xiàng)目地價(jià)修正系數(shù)為0.4，城市更新項(xiàng)目系數(shù)為0.04。土地取得成本過高帶來(lái)棚改項(xiàng)目資金難平衡等問題。

2.2?棚戶區(qū)的住房大都年久失修

舊房屋的使用年齡已經(jīng)非常大，可能已經(jīng)超過了住房使用的高壽命。并且許多地區(qū)的舊屋、老房都是比較聚集的，住居的環(huán)境非常不便，配套設(shè)施也不夠完善。對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造可以有效緩解低收入者居住的壓力，對(duì)城市面貌煥然一新也有非常大的有利影響，但是在進(jìn)行此項(xiàng)目的過程中也存在一些問題。

2.3?實(shí)施主體缺乏多樣性

雖然《實(shí)施意見》中提到“棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與”“區(qū)主管部門按照項(xiàng)目實(shí)施方案，可確認(rèn)人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目實(shí)施主體，也可通過招標(biāo)等方式確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體”，但依目前開展的棚改項(xiàng)目來(lái)看，棚改實(shí)施主體大部分為人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)及國(guó)企，其他市場(chǎng)主體占比極少，對(duì)于引入市場(chǎng)主體參與棚改的政策實(shí)操效果有待提升。此外，資金平衡問題顯著、盈利空間狹小幾乎消滅了市場(chǎng)主體進(jìn)入棚改領(lǐng)域的意愿，使得棚改難以依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，借助大型房地產(chǎn)企業(yè)資金、管理、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，快速高效地開展工作。

3?棚戶區(qū)改造規(guī)劃要點(diǎn)

3.1?貫徹因地制宜的發(fā)展理念

充分發(fā)揮棚戶區(qū)自身存在的優(yōu)勢(shì)條件，進(jìn)行因地制宜，對(duì)棚戶區(qū)周圍的自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施以及相關(guān)服務(wù)進(jìn)行改造，打造出安全、舒適的居住環(huán)境。將棚戶區(qū)打造成為生活環(huán)境優(yōu)質(zhì)、有利于生產(chǎn)的居住地。為企業(yè)的發(fā)展需要夯實(shí)基礎(chǔ)。因地制宜的原則不能忽視，改造棚戶區(qū)也要在適應(yīng)當(dāng)?shù)貤l件的原則指引下，其使用的土地綠色設(shè)計(jì)理念也是一個(gè)不可避免的關(guān)鍵問題。因此，可持續(xù)發(fā)展建筑理念應(yīng)該將關(guān)注點(diǎn)放在如何提高土地使用效率來(lái)構(gòu)建更加科學(xué)和合理的空間系統(tǒng)上面。

3.2?政府大力支持，提供棚戶區(qū)居民安置渠道

棚戶區(qū)改造的主心骨還是政府，那政府不僅僅只是發(fā)號(hào)施令，也是要將一系列措施落到實(shí)處，對(duì)于之前提到的居民安置問題，政府可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，在棚戶區(qū)的改造過程中將其區(qū)域劃分，讓當(dāng)?shù)乜梢赃M(jìn)行合理的區(qū)域改造和規(guī)劃，也不至于讓所有居民全部如數(shù)遷走。對(duì)于那些暫時(shí)無(wú)意搬離的，政府可以就附近區(qū)域，設(shè)置一些功能區(qū)，給居民們提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，或者是在社區(qū)里也可以對(duì)居民進(jìn)行安置，不管是保潔還是綠化等崗位，都可以讓這些居民從事，讓其具備一定的技能。而且為了讓廣大人民沒有后顧之憂，政府也會(huì)派遣相關(guān)專業(yè)人員在棚戶區(qū)駐扎，為居民們提供合適的指導(dǎo)建議，合理解決居民的就業(yè)安置問題。

3.3?綜合運(yùn)用多種方式，吸引市場(chǎng)主體參與棚改

為解決棚改對(duì)市場(chǎng)主體吸引力較弱的問題，一方面，可以通過給予市場(chǎng)主體一定的政府財(cái)政補(bǔ)貼來(lái)疏解其資金難題，激勵(lì)市場(chǎng)主體參與棚改。另一方面，也可通過允許市場(chǎng)主體在建設(shè)安置房、人才住房及保障性住房外，配建少量商品住房的形式來(lái)打消其對(duì)于棚改項(xiàng)目投資回報(bào)過低的擔(dān)憂，具體操作可為在限定的容積率條件下，由市場(chǎng)主體公開向上競(jìng)?cè)瞬抛》亢捅Ｕ闲宰》勘壤?，其余住宅作為商品住房。通過商品住房的銷售盈利，解決市場(chǎng)主體資金難以平衡的問題，幫助實(shí)現(xiàn)棚改項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

3.4?以人民為核心，解決實(shí)際問題

很多居民也會(huì)對(duì)棚戶區(qū)的改造產(chǎn)生誤解，以為大家是為了盈利，但是在進(jìn)行改造前，就可以適當(dāng)去實(shí)地調(diào)研，對(duì)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和居民的實(shí)際狀況進(jìn)行一個(gè)考量，了解居民們的想法，與其進(jìn)行協(xié)商，讓他們了解改造棚戶區(qū)之后對(duì)他們產(chǎn)生的優(yōu)勢(shì)以及生活質(zhì)量的提升，強(qiáng)調(diào)改造的目的是為了改造居民的實(shí)際生活環(huán)境，讓他們生活更加舒適，促進(jìn)整個(gè)城市生活水平的提升。

結(jié)束語(yǔ)：對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)能夠有效優(yōu)化城市的機(jī)能，不進(jìn)行改造就無(wú)法得到發(fā)展，棚戶區(qū)的改造需要以本身的特點(diǎn)為中心，并且需要重視民生的改善問題以及人們生活質(zhì)量。在對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造之前應(yīng)該對(duì)其情況進(jìn)行充分調(diào)查，制定合理的設(shè)計(jì)方案，城市規(guī)劃相關(guān)的工作人員在進(jìn)行棚戶區(qū)改革工程的過程中需要結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械木唧w情況，提出合理科學(xué)的改革措施，將棚戶區(qū)臟、亂、差的面貌變得舒適、安全。

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