房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制思路分析

李蓉

摘?要：本文主要簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的重要作用，通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本的因素進(jìn)行分析，來(lái)探討加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的有效措施，以重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本管理，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的成本控制模式，堅(jiān)持現(xiàn)代化管理理念，實(shí)施有效的成本控制措施，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)水平，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的建設(shè)成本，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;開發(fā)設(shè)計(jì)階段;成本控制;有效措施

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了最好的時(shí)代，不斷地創(chuàng)新和改革，取得了較好的成績(jī)。人們生活水平的提升，使得其對(duì)住房的需求量逐步增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量便隨之增多，有著較好的發(fā)展前景，但與此同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要從中占有一席之地，不僅要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，還要盡量降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)重視成本控制工作。

1?房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的重要作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的工作十分重要，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一方面是有效的設(shè)計(jì)方案能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)，判斷此項(xiàng)目開發(fā)是否可行，決定是否投資此項(xiàng)目;一方面是在確定投資房地產(chǎn)項(xiàng)目后，所設(shè)計(jì)的開發(fā)方案，能夠?yàn)楹罄m(xù)的項(xiàng)目施工奠定扎實(shí)基礎(chǔ)，保障項(xiàng)目開發(fā)施工的順利開展;另一方面是有利于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能性^[1]。

2?現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本的因素

現(xiàn)階段，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本的因素，有以下幾種：一是方案策劃結(jié)果會(huì)影響設(shè)計(jì)成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，前期的項(xiàng)目調(diào)查和策劃工作十分重要，這是對(duì)項(xiàng)目的整體把握，需要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)，從整體上來(lái)把控項(xiàng)目開發(fā)成本。在方案策劃過(guò)程中，由于存在外界因素的干擾，容易受環(huán)境因素的影響，而發(fā)生一定的成本變化，需要針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的成本預(yù)算，并對(duì)可能面臨的問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的防范，否則會(huì)導(dǎo)致實(shí)際成本與預(yù)估成本存在較大的差異;二是系統(tǒng)設(shè)計(jì)影響設(shè)計(jì)成本。在系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)程中，若是設(shè)計(jì)尺寸或是其他參數(shù)，與實(shí)際情況并不相符，則會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案的不可行，出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這不僅影響了施工工作的開展，還會(huì)增加施工成本，造成資源的浪費(fèi)^[2]。比如說(shuō)若是在進(jìn)行電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)中所提出的設(shè)備之間匹配性出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致實(shí)際施工無(wú)法進(jìn)行，所購(gòu)買的施工設(shè)備并不能應(yīng)用，造成了浪費(fèi);三是材料的選擇影響設(shè)計(jì)成本。設(shè)計(jì)圖紙中所選擇的施工材料不同，其所需要的成本也會(huì)有所不同。在設(shè)計(jì)的時(shí)候，需要標(biāo)明所需要的施工材料規(guī)格、各項(xiàng)參數(shù)和數(shù)量等，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際施工情況為依據(jù)來(lái)進(jìn)行科學(xué)的選擇;四是設(shè)計(jì)質(zhì)量影響成本。施工圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量，影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)際成本，只有充分了解設(shè)計(jì)圖紙的意圖，滿足于用戶的需求，才能有效的減少項(xiàng)目施工中的不必要消耗，降低施工成本。

3?加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的有效措施

3.1?優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作，其具有一定的復(fù)雜性，涉及到多方面的內(nèi)容，為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平，首先要明確其開發(fā)目標(biāo)，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查和了解，作出相應(yīng)的市場(chǎng)定位，確定項(xiàng)目開發(fā)的等級(jí)、檔次和品質(zhì)，旨在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，給人們提供良好居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)效益。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)離不開設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。只有在確定好開發(fā)目標(biāo)之后，才能圍繞其目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際情況，來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商要充分發(fā)揮自身職能，邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理人員參與到設(shè)計(jì)過(guò)程中，使其提出專業(yè)的建議，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案更具時(shí)效性和實(shí)用性，應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)值設(shè)計(jì)理念，拓展設(shè)計(jì)思維，基于建筑開發(fā)地的實(shí)際情況，來(lái)進(jìn)行科學(xué)的布局，優(yōu)化建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。為保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)性，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)人員，不斷地修正設(shè)計(jì)方案中存在的問(wèn)題，充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)來(lái)進(jìn)行論證，以保障設(shè)計(jì)方案的可行性和合理性，盡量將施工成本控制在最低范圍內(nèi)^[3]。

3.2?引入招投標(biāo)制度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段，可以引入招投標(biāo)制度，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從投標(biāo)單位中選擇最適宜的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，既要保障房地產(chǎn)建筑的施工質(zhì)量，又要具有一定的經(jīng)濟(jì)性，將建設(shè)成本控制在允許范圍內(nèi)。質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶來(lái)更多的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程主體，及其配套設(shè)施施工，可作為一個(gè)整體開展招投標(biāo)工作，先初步篩選投標(biāo)單位，然后進(jìn)行公正公平的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)比各個(gè)單位的設(shè)計(jì)方案，選出最優(yōu)的一位，以加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)成本的控制，強(qiáng)化設(shè)計(jì)方案中的性能，不斷地創(chuàng)新。

3.3?實(shí)施限額設(shè)計(jì)，制定獎(jiǎng)懲制度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段，并不是讓設(shè)計(jì)人員隨意進(jìn)行設(shè)計(jì)，而是要在一定的要求內(nèi)，遵循相應(yīng)的原則，來(lái)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，所擬定的設(shè)計(jì)方案一定要與實(shí)際情況相符，要具有合理性和可操作性，否則其設(shè)計(jì)便是紙上談兵，流于形式化，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)毫無(wú)意義。在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案的時(shí)候，還需要考慮經(jīng)濟(jì)性原則，應(yīng)當(dāng)從整體上進(jìn)行成本控制，盡量在不影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，降低開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案中，直接影響了工程施工的最終工期，也關(guān)系著工程成本，這與開發(fā)設(shè)計(jì)方案中確定的施工技術(shù)、施工材料都有著密切地關(guān)系。也就是說(shuō)，不同的設(shè)計(jì)方案，所需要花費(fèi)的施工成本，施工工期都存在著一定的差異。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候可以實(shí)施限額設(shè)計(jì)，有關(guān)于定量設(shè)計(jì)的部分，可采用定量統(tǒng)計(jì)方法來(lái)加以管控，嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)其工程量，以促進(jìn)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的提升，使得設(shè)計(jì)方案中的施工技藝，能夠匹配施工單位的專業(yè)水平，提高開發(fā)設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性。為使房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)方案更加專業(yè)，還應(yīng)當(dāng)合理分配投資資金，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的把控，在確定設(shè)計(jì)方案無(wú)誤后，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案中的要求來(lái)進(jìn)行施工，以避免出現(xiàn)資金不夠的狀況，將施工成本控制在預(yù)估范圍內(nèi)。設(shè)計(jì)人員不僅要具備專業(yè)的設(shè)計(jì)水平，還應(yīng)當(dāng)具有強(qiáng)烈的造價(jià)控制意識(shí)，選擇適宜的新工藝、新材料，降低施工過(guò)程中的運(yùn)輸難度，把控好施工材料的采購(gòu)價(jià)格，進(jìn)行統(tǒng)一管理，以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的順利開展。

另外，為了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)水平，應(yīng)當(dāng)制定完善的獎(jiǎng)懲制度，將其貫徹落實(shí)于開發(fā)設(shè)計(jì)階段，若是所設(shè)計(jì)的開發(fā)方案所需要的施工成本，超出了預(yù)算范圍，則需要設(shè)計(jì)單位重新調(diào)整，其中產(chǎn)生的額外設(shè)計(jì)成本由其自行承擔(dān)，以作懲罰。

3.4?有效管理設(shè)計(jì)人員

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的工作，離不開設(shè)計(jì)人員的支持，設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量與設(shè)計(jì)人員的技術(shù)水平密不可分，為此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員的管理，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)能力強(qiáng)的設(shè)計(jì)人員，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員的培訓(xùn)，提升其經(jīng)濟(jì)意識(shí)，使其在設(shè)計(jì)的過(guò)程中融入成本控制理念。與此同時(shí)，開發(fā)商也可以直接在合同中規(guī)定有關(guān)于設(shè)計(jì)變更等部分的問(wèn)題，以保障后續(xù)工作的順利進(jìn)行，防止出現(xiàn)合同糾紛。

4?結(jié)語(yǔ)

高效的成本管理工作，并不局限于施工階段，應(yīng)當(dāng)貫穿于整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，尤其是設(shè)計(jì)階段，更應(yīng)實(shí)施有效的成本控制措施，以起到良好的成本控制效果，從而推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]單寶玉;.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制與管理探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，No.493（08）：47.

[2]邊蕾，張曉英.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（21）：13.

[3]施曉鳳.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2016（35）