房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制研究

王耀輝 王金鋒

摘 要 房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量和房屋擁有者的切身利益是相關(guān)的。因此，進(jìn)行一個(gè)比較準(zhǔn)確的房產(chǎn)測(cè)繪，是審查房屋產(chǎn)權(quán)以及維護(hù)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的重要基礎(chǔ)之一，也是城市建設(shè)以及管理非常不可缺少的一項(xiàng)基礎(chǔ)資料?；诖?，本文主要討論了房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量控制，策略，以提升房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)繪面積;質(zhì)量控制

引言

房產(chǎn)測(cè)量是非常重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有一定的法律性質(zhì)，必須要能夠始終清楚其權(quán)責(zé)，并且要準(zhǔn)確劃分面積。在調(diào)查階段，必須了解產(chǎn)權(quán)人以及權(quán)屬性質(zhì)，和單位名稱等，同時(shí)對(duì)房屋的各個(gè)邊角要仔細(xì)進(jìn)行丈量，城市當(dāng)中私人房屋比較密集，調(diào)查的時(shí)候一定要了解是屬于哪一種類型的墻，在測(cè)量邊長(zhǎng)的時(shí)候，對(duì)房屋情況也要及時(shí)和業(yè)主所提供的竣工圖相互對(duì)照。

1房產(chǎn)測(cè)繪中房產(chǎn)面積測(cè)算的質(zhì)量控制策略

1.1 準(zhǔn)確調(diào)查房產(chǎn)要素

房產(chǎn)測(cè)繪工作和房產(chǎn)要素調(diào)查是分不開的，為了讓房產(chǎn)要素調(diào)查更加真實(shí)有效，在預(yù)測(cè)的過(guò)程中，要在建筑項(xiàng)目的規(guī)劃許可基礎(chǔ)上，確定平面圖里的文字標(biāo)和地名登記表等相關(guān)文件資料，之后，對(duì)比房屋的坐落以及結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素。在實(shí)測(cè)的過(guò)程中，將房屋竣工圖的內(nèi)容以及實(shí)際狀況，還有預(yù)測(cè)的成果相互進(jìn)行對(duì)比和分析。除了要核對(duì)房屋建筑的尺寸大小之外，還要按照規(guī)范內(nèi)容對(duì)房屋的坐落檢查，并且了解房屋編寫和結(jié)構(gòu)等相關(guān)要素。使這些和房屋產(chǎn)權(quán)的發(fā)證規(guī)定以及設(shè)計(jì)圖紙相互能夠保持一致，一旦存在差異，那么測(cè)繪人員要及時(shí)按照委托方要求，提供文字和說(shuō)明，及時(shí)變更圖紙或是單據(jù)，一旦出現(xiàn)了不相符的狀況，房地產(chǎn)的開發(fā)商要及時(shí)對(duì)其更改，讓實(shí)地因素以及產(chǎn)權(quán)登記的發(fā)證內(nèi)容，還有房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果能夠相互保持一致[1]。

1.2 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采取

首先要準(zhǔn)確的采取房屋預(yù)測(cè)的套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，有一些是直接可以從設(shè)計(jì)圖上讀取的，有一些必須要通過(guò)轉(zhuǎn)換，甚至還需要使用比例尺量取。因此相關(guān)工作人員必須看懂設(shè)計(jì)圖，其中包括平面圖等，還要了解設(shè)計(jì)圖當(dāng)中的各項(xiàng)符號(hào)和線段含義。要知道各層相互之間的連接關(guān)系，怎樣換算到我們所需要的房屋邊長(zhǎng)的數(shù)據(jù)。在很多設(shè)計(jì)圖上，一些基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的尺寸主要包括有軸柱，柱軸心尺寸等，這些情況和所需要的計(jì)算套內(nèi)面積當(dāng)中的墻體中心尺寸，以及計(jì)算房屋建筑面積墻外的邊沿尺寸，和附屬建筑的外圍尺都是不一樣的，需要通過(guò)一定的換算，因此在作業(yè)的時(shí)候，要了解圖上所標(biāo)注的都是哪一些部位，特別是在對(duì)邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)換算的過(guò)程中，要了解房屋竣工之后的實(shí)際情況。其次，要看清設(shè)計(jì)圖的各層上下之間存在的結(jié)構(gòu)關(guān)系。比如樓層的高度以及陽(yáng)臺(tái)的頂蓋等，還有就是設(shè)計(jì)是坡面的房屋，在層高超過(guò)了一定范圍的時(shí)候，才能夠計(jì)算建筑面積，而在設(shè)計(jì)圖上是很難直接看出來(lái)的。只有在剖面圖上，通過(guò)圖解三角形，才能夠真正計(jì)算出其投影范圍線[2]。

房屋實(shí)測(cè)套型的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)在實(shí)測(cè)的時(shí)候，對(duì)比預(yù)測(cè)成果圖上的套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，并且將其充分的利用。首先可以調(diào)出預(yù)測(cè)資料，比較預(yù)測(cè)施工圖和實(shí)測(cè)的竣工圖相互之間的不同之處，并且將所有變動(dòng)的地方記錄下來(lái)，這樣在實(shí)地測(cè)量的時(shí)候，就可以將一些重點(diǎn)問(wèn)題重點(diǎn)測(cè)量。其次，就是在實(shí)地測(cè)量的時(shí)候，要注重整體及局部相互之間的結(jié)合。在實(shí)際測(cè)量的時(shí)候，要事先觀測(cè)所需要測(cè)量的房屋整體，從外面里面來(lái)觀察哪一些標(biāo)準(zhǔn)層次的層建筑面積是相同的，哪一些層次是不同的，尤其是在陽(yáng)臺(tái)的部分。因?yàn)橐话闱闆r下住宅除了底層房屋的套型以及水箱之外，外墻的立面大多都是一樣的。在建造的時(shí)候，可以在風(fēng)格或者是陽(yáng)臺(tái)上做出不一樣的設(shè)計(jì)，來(lái)達(dá)到比較立體的效果。利用這一特點(diǎn)，可以保障在相同的房型里擁有一樣的套內(nèi)建筑面積，而在檢測(cè)房屋的每單元套型的時(shí)候，一般情況下并不需要對(duì)其中所有的內(nèi)部尺寸進(jìn)行詳細(xì)的再次測(cè)量。只要測(cè)量房屋的軸線總體尺寸，以及相鄰單元的一些尺寸就可以了。相對(duì)較為重要的一個(gè)步驟，就是要對(duì)照竣工圖檢查房屋是不是完全和圖紙相互保持一致，對(duì)于不一致的地方，必須認(rèn)真進(jìn)行檢測(cè)，確保房屋的套型以及邊長(zhǎng)是準(zhǔn)確的[3]。

1.3 面積計(jì)算部位應(yīng)該準(zhǔn)確具體

在房產(chǎn)測(cè)繪之前，首先對(duì)全面積等類型必須有所明確。如果這方面確定不準(zhǔn)，很有可能會(huì)使得總面積出現(xiàn)錯(cuò)誤。所以，在確定計(jì)算面積的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照房屋測(cè)量的規(guī)范，確定房屋面積計(jì)算的范圍。而在界定房產(chǎn)測(cè)量性質(zhì)的時(shí)候，比如入戶的花園和外走道需要基本保持一致。而在實(shí)踐的過(guò)程中，如果公用的位置是屬于封閉狀態(tài)的，就需要盡量計(jì)算全面積，并且要分不同的情況來(lái)計(jì)算。這個(gè)部位如果處于房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，就需要將其認(rèn)定為柱走廊，對(duì)其進(jìn)行全面積的計(jì)算。如果只是選挑在建筑主體的結(jié)構(gòu)之外的位置，就可以認(rèn)為這是無(wú)柱的外走廊，只需要計(jì)算一半的面積就可以了。所以在實(shí)踐的時(shí)候，會(huì)遇到很多類似的事情，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算的過(guò)程中，要按照這個(gè)建筑結(jié)構(gòu)的情況來(lái)判斷，必要的時(shí)候，需要委托方來(lái)提供證明，以及對(duì)設(shè)計(jì)方面的詳細(xì)說(shuō)明，最后再統(tǒng)一起來(lái)判斷房產(chǎn)所擁有的有效面積[4]。

1.4 對(duì)前期收件資料和圖紙審查

為了讓房產(chǎn)面積整體的測(cè)繪質(zhì)量有所提升，前期收件的資料和圖紙審查當(dāng)中的質(zhì)量控制都是非常重要的。在測(cè)算房產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積的時(shí)候，委托方所提供的建筑施工圖紙，一定要通過(guò)規(guī)劃部門的嚴(yán)格審核。在實(shí)測(cè)房產(chǎn)面積的時(shí)候，委托方需要提供房屋竣工的圖紙，一旦產(chǎn)生的任何變更，還需要提供有關(guān)變更圖紙或者聯(lián)系單。委托方所提供到的圖紙一定要是一套相對(duì)較為完整的建筑圖紙，所有的圖紙都需要盡量的詳細(xì)，這樣在測(cè)繪的時(shí)候，查閱有關(guān)尺寸的數(shù)據(jù)就會(huì)較為方便。收件資料當(dāng)中，必須要包括土地出讓的合同，以及建設(shè)工程的規(guī)劃許可證，還有建設(shè)工程的施工許可證，同時(shí)也要有門牌號(hào)和批準(zhǔn)文件等。設(shè)計(jì)部門所出具的房屋配套設(shè)施的用房功能的相關(guān)部位，比如水泵房以及制冷機(jī)房的使用說(shuō)明和其他的相關(guān)資料，只有通過(guò)前期資料的收集，并且徹底齊全，而且要符合要求，之后才能夠真正地確保房產(chǎn)面積的測(cè)算當(dāng)中各個(gè)不同環(huán)節(jié)的質(zhì)量可以符合標(biāo)準(zhǔn)[1]。

2房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量管理策略

測(cè)繪技術(shù)人員在測(cè)量過(guò)程中是非常關(guān)鍵的因素。首先，要讓工作人員技術(shù)水準(zhǔn)發(fā)揮更加穩(wěn)定，同時(shí)要通過(guò)一系列的培訓(xùn)教程以及培訓(xùn)活動(dòng)，讓測(cè)繪人員的水準(zhǔn)有所提高，防止因?yàn)槿藶橐蛩囟斐蓽y(cè)繪質(zhì)量不足的影響。其次，就是要對(duì)質(zhì)量的控制機(jī)制有所完善，要確定房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量在控制方面的具體內(nèi)容，在進(jìn)行數(shù)字測(cè)繪的質(zhì)量控制中，最重要的就是硬件和軟件的配置以及作業(yè)流程等。同時(shí)要能夠健全質(zhì)量控制系統(tǒng)，讓?shí)徫宦氊?zé)有所劃分，使測(cè)繪水準(zhǔn)可以提高。

（1）增加培訓(xùn)力度。測(cè)繪技術(shù)的工作人員在測(cè)量的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的控制是非常關(guān)鍵的因素。而測(cè)繪技術(shù)的水平和房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量相互之間關(guān)系非常密切，所以在控制房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的時(shí)候，測(cè)繪人員其技術(shù)水準(zhǔn)的發(fā)揮相當(dāng)重要。因此，為了能夠讓房產(chǎn)測(cè)繪人員技術(shù)水準(zhǔn)獲得全面提升，必須要編制測(cè)繪技術(shù)方面的培訓(xùn)教程，同時(shí)也要編寫一個(gè)更加全面的社會(huì)培訓(xùn)方案，并組織相關(guān)的培訓(xùn)工作，防止因?yàn)槿藶榈囊蛩囟鴮?dǎo)致測(cè)繪質(zhì)量受到了惡劣的影響。

（2）內(nèi)部控制機(jī)制。對(duì)內(nèi)部質(zhì)量控制機(jī)制的完善，也是房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制當(dāng)中非常重要的內(nèi)容。首先，要能夠確定房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量其控制方面的內(nèi)容的詳細(xì)部分。目前在進(jìn)行數(shù)字測(cè)繪的質(zhì)量控制當(dāng)中，最為重要的部分就是數(shù)據(jù)的作業(yè)流程，在控制作業(yè)流程的時(shí)候，硬件，軟件以及相關(guān)設(shè)備和方法，還有核查之后的結(jié)果都是非常重要的。數(shù)據(jù)的控制及其中主要包括的內(nèi)容有已知的資料、數(shù)據(jù)以及最初觀測(cè)所得的數(shù)據(jù)，和檢查完畢之后得到的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)都需要得到嚴(yán)格的保存，同時(shí)其精確度也需要獲得有效保障。其次，必須要使用更加有效地能夠健全質(zhì)量的制度系統(tǒng)，比如要全面的執(zhí)行測(cè)繪計(jì)劃，同時(shí)要提高質(zhì)量責(zé)任制對(duì)各個(gè)不同崗位和部門的權(quán)限，責(zé)任也要足夠明確，要確保全部工作都可以組成一個(gè)比較統(tǒng)一的系統(tǒng)，根據(jù)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)和程序完成自動(dòng)化管理，使崗位的責(zé)任制形成能夠更加有效的獲取保障，使測(cè)繪水準(zhǔn)能夠全面提高。

（3）結(jié)果公開制度。首先，對(duì)測(cè)繪結(jié)果必須要建立起一個(gè)更加完善的詳細(xì)資料的公開制度，通過(guò)各種更加合理的方式將結(jié)果公布出來(lái)，這樣可以讓社會(huì)產(chǎn)業(yè)更加方便。通過(guò)公開測(cè)繪結(jié)果的詳細(xì)資料，可以讓權(quán)利人能夠及時(shí)了解這個(gè)房屋的基本情況，使權(quán)利人無(wú)論是合法權(quán)益還是權(quán)力都可以獲取保障[2]。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)面積的測(cè)繪精確度和購(gòu)房者的利益是有密切關(guān)系的，造成的影響確實(shí)是非常巨大的，所以，必須要不斷地創(chuàng)新發(fā)展測(cè)繪技術(shù)，使測(cè)繪精確度有效提高。

參考文獻(xiàn)

[1] 崔磊.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制研究[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2018（17）：171.

[2] 盧晨煜.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制研究[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2018（9）：2005.

作者簡(jiǎn)介

王金鋒（1982-），男，河南省駐馬店市新蔡縣人;學(xué)歷：本科，職稱：工程師，現(xiàn)就職單位：河南廣生地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)有限公司，研究方向：測(cè)繪。

王耀輝（1982-），男，河南省駐馬店市西平縣人;學(xué)歷：本科，職稱：工程師，現(xiàn)就職單位：河南廣生地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)有限公司，研究方向：測(cè)繪技術(shù)。