老舊小區(qū)“失管”難題待解

郭煦

有樓有院，卻亂象叢生;有房有車，卻無(wú)人管理，這是大多數(shù)人對(duì)老舊小區(qū)無(wú)物業(yè)管理的印象。小區(qū)治理是道難題，老舊小區(qū)無(wú)物業(yè)管理的短板尤其明顯。

與此同時(shí)，沒(méi)有物業(yè)沒(méi)人管，有了物業(yè)還是衛(wèi)生差、治安差，居民不滿意、不繳物業(yè)費(fèi)……隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，居民對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)水平的要求越來(lái)越高，老舊小區(qū)關(guān)于物業(yè)問(wèn)題而產(chǎn)生的糾紛投訴也一直在逐年上升。

面對(duì)僵局甚至是激烈沖突的局面，老舊小區(qū)的基層治理難題該如何破解，這成了地方政府不得不面對(duì)的一個(gè)城市治理課題。

“失管”小區(qū)亂象叢生

《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者通過(guò)官方數(shù)據(jù)了解到，在國(guó)內(nèi)城市中，房齡在10年以上的老舊小區(qū)占城市住宅小區(qū)一半以上，房屋大多建于上世紀(jì)80年代末、90年代初。由于歷史、規(guī)劃等多種原因，老舊小區(qū)存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響居民的日常生活。

近期，《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者在長(zhǎng)春市走訪了多個(gè)老舊小區(qū)，發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施普遍陳舊，從而引發(fā)一系列問(wèn)題：電力、供水設(shè)施老化，供電超負(fù)荷，停水停電頻繁，消防設(shè)施建設(shè)不達(dá)標(biāo)，造成火災(zāi)隱患突出，排水設(shè)施滿足不了排水需求導(dǎo)致污水外溢現(xiàn)象普遍，等等。

在長(zhǎng)春市寬城區(qū)東田青年城小區(qū)，由于物業(yè)公司不能盡職，業(yè)主委員會(huì)解聘了原物業(yè)公司。小區(qū)業(yè)主鄭軍說(shuō)，有些老人經(jīng)常會(huì)收集一些廢棄的水瓶、報(bào)紙、硬紙箱拿去賣錢，小區(qū)現(xiàn)在垃圾遍地，道路破舊，消防設(shè)施基本失靈，安全隱患也大。

目前東田青年城小區(qū)業(yè)委會(huì)要求更換新的物業(yè)公司，已有3家公司參加競(jìng)標(biāo)，但因多種原因，一直未能達(dá)成合作，小區(qū)管理仍處于癱瘓狀態(tài)。

據(jù)了解，東田青年城小區(qū)已經(jīng)建成10余年，現(xiàn)有住戶4000多戶，小區(qū)多位業(yè)主表示，希望業(yè)委會(huì)能選出合格的物業(yè)公司管理小區(qū)?！拔覀兊南敕ê芎?jiǎn)單，就是找一個(gè)正規(guī)的、真正為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)公司。如果各方面服務(wù)能達(dá)標(biāo)，我們?cè)敢獍磿r(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。找個(gè)我們滿意的物業(yè)公司怎么就這么難？”

東田青年城小區(qū)的情況不是個(gè)例。推進(jìn)小區(qū)文明管理是提升城市管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但無(wú)物業(yè)小區(qū)普遍存在規(guī)劃落后，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺失，環(huán)境“臟、亂、差”等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了城市的整體形象。記者調(diào)查得知，無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)管理難題，已引起相關(guān)部門的高度關(guān)注。

據(jù)了解，老舊小區(qū)大多建成于福利分房時(shí)代，經(jīng)過(guò)住房制度改革后，原產(chǎn)權(quán)單位不再管理，或是原產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)、不景氣沒(méi)有能力管理。還有部分無(wú)物業(yè)小區(qū)，因?yàn)榻ǔ蓵r(shí)間跨度大，基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)初規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，配套也不甚完善，維修養(yǎng)護(hù)管理缺失?！袄绨踩辣I、消火栓、滅火器等安全必配設(shè)施較欠缺，共用照明線路普遍老化，路不平，燈不亮，下水道、化糞池堵塞，沒(méi)有綠地或綠化嚴(yán)重不足等等?！?/p>

此外，居民對(duì)待物業(yè)管理的態(tài)度也存在一些問(wèn)題。有些無(wú)物業(yè)小區(qū)的居民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)淡薄，且支付能力有限，認(rèn)為只要不交費(fèi)，怎么管理無(wú)所謂，不愿接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù);有的小區(qū)居民一邊占用著公共資源，一邊抱怨環(huán)境差，還不愿繳納衛(wèi)生和治安等費(fèi)用來(lái)提高管理水平;另外還有一些居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為物業(yè)管理只是簡(jiǎn)單的看門掃地，導(dǎo)致小區(qū)治理難題凸顯。

基層探索遍地開花

多年來(lái)，各地一直在探索破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題。

在廣東，2019年9月29日，惠州市“惠民空間”社區(qū)改造項(xiàng)目麥迪新村示范點(diǎn)落成啟用，這意味著老舊社區(qū)“微改造”項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

麥迪新村位于惠城區(qū)麥地社區(qū)，是遠(yuǎn)近聞名的老舊小區(qū)。這里從1992年開始分批興建，至今已有20余年的歷史。由于歷史原因，該小區(qū)公共文化服務(wù)設(shè)施不足、活動(dòng)空間小等問(wèn)題十分突出。

經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的改造，小區(qū)的面貌煥然一新。據(jù)悉，麥迪新村“惠民空間”項(xiàng)目由某公益基金會(huì)資助并實(shí)施改造，由惠民社工服務(wù)中心進(jìn)行前期的調(diào)研評(píng)估以及后續(xù)的社區(qū)文化的打造和挖掘，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與”的思路。

惠州市民政局局長(zhǎng)劉巧慧表示，將進(jìn)一步擴(kuò)大“惠民空間”試點(diǎn)范圍，并根據(jù)社區(qū)和群眾意愿，每年改造一批老舊社區(qū)。到2022年底，改造工作將爭(zhēng)取覆蓋全市所有符合條件的、有需要的老舊社區(qū)。

在浙江，2014年開始，紹興市越城區(qū)北海街道開始探索和實(shí)踐以街道、社區(qū)為服務(wù)主體的非盈利性“準(zhǔn)物業(yè)管理模式”，積極破解失管、老舊小區(qū)治理困境。

“我們樓道的門禁系統(tǒng)有些故障，麻煩幫忙來(lái)維修一下……”近日，家住北海街道西湖新村小區(qū)的吳強(qiáng)（化名）來(lái)到社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理辦公室求助。記下信息后，工作人員聯(lián)系上維修師傅，第一時(shí)間進(jìn)樓道解決問(wèn)題。

“所謂‘準(zhǔn)物業(yè)管理，就是由街道牽頭成立企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，安排1名班子成員和4名工作人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)?！北焙＝值擂k事處建設(shè)管理辦工作人員林海峰負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理街道內(nèi)各社區(qū)各自成立的物業(yè)分公司?！案鞣止緦?shí)行不以盈利為目的、街道補(bǔ)貼的物業(yè)服務(wù)模式，在社區(qū)管理人員的統(tǒng)籌下，聘用工作人員，為分管的小區(qū)居民提供保潔、保序、保安、保綠等多類服務(wù)?！?/p>

在河北，針對(duì)老舊小區(qū)不成規(guī)模、物業(yè)公司不愿接管的難題，邢臺(tái)市將老舊小區(qū)“化零為整”，將無(wú)人管理、無(wú)人清潔、無(wú)人維護(hù)的多個(gè)相鄰老舊小區(qū)，“打包”交由物業(yè)公司管理，在保潔、秩序維護(hù)、維修等方面實(shí)現(xiàn)資源共享。

此外，針對(duì)老舊小區(qū)“無(wú)管”“失管”現(xiàn)象，也有一些地方政府實(shí)行托底。例如南京市棲霞區(qū)，在全區(qū)9個(gè)街道均成立了物業(yè)公司，托管全區(qū)153個(gè)老舊小區(qū)和59個(gè)保障房小區(qū)，覆蓋全區(qū)住宅小區(qū)總數(shù)的70%。

但是，引入物業(yè)后，很多小區(qū)依然問(wèn)題不斷。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些老舊小區(qū)引入物業(yè)后，管理運(yùn)營(yíng)情況仍存在困境，如成立業(yè)主委員會(huì)的比例不高，物業(yè)費(fèi)面臨提價(jià)難、收繳率低等問(wèn)題。

隨著對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，管理成本相應(yīng)增加，提高物業(yè)費(fèi)成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾?！坝行┬^(qū)規(guī)模小，甚至只有兩三棟樓，不少居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意、拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司入不敷出、常年虧本?！鄙虾Ｒ患覈?guó)有物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人大倒苦水。

“物業(yè)費(fèi)不提高，反過(guò)來(lái)又影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，形成惡性循環(huán)?！焙颖笔『馑蟹街畚飿I(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理呂研表示，很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務(wù)付費(fèi)觀念，這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)。

改造社區(qū)及后期維護(hù)必定會(huì)新增費(fèi)用，錢從哪兒來(lái)是個(gè)難題。

南京市物業(yè)辦副主任童龍聲表示，由于目前市場(chǎng)發(fā)育不健全、國(guó)家相關(guān)政策不完善，一些老舊小區(qū)的管理難題僅通過(guò)市場(chǎng)難以解決，暫時(shí)仍需政府“托底”。南京市棲霞區(qū)住建局物業(yè)科科長(zhǎng)李秀東介紹，公益性物業(yè)公司托底之后，當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)和保障房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是每月每平方米0.4元，而其他小區(qū)普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊為鼓勵(lì)老舊小區(qū)引入物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)主城區(qū)老舊小區(qū)新引入物業(yè)管理實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)貼0.3元/平方米，第二年補(bǔ)貼0.2元/平方米，第三年補(bǔ)貼0.1元/平方米，3年后退出。

多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負(fù)責(zé)人認(rèn)為，老舊小區(qū)的改造和維護(hù)都需要投入大量經(jīng)費(fèi)，短期內(nèi)政府可以提供一些專項(xiàng)補(bǔ)助，但長(zhǎng)期看，還需居民提高對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認(rèn)識(shí)，通過(guò)依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費(fèi)，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平，讓居民生活更方便、更舒適。

多措并舉，去“心事”解“心病”

北京義聯(lián)勞動(dòng)法援助與研究中心主任黃樂(lè)平表示，老舊小區(qū)管理難題真實(shí)地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的資金缺位、物業(yè)缺位與服務(wù)缺位等問(wèn)題，深層次的原因是法律與政策缺位?！艾F(xiàn)行法律制度主要是圍繞住房商品化來(lái)設(shè)計(jì)的，如《物權(quán)法》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定?！?/p>

黃樂(lè)平分析認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，解決老舊小區(qū)的物業(yè)問(wèn)題不能靠權(quán)宜之計(jì)，而是需要根據(jù)實(shí)際情況推行新的物業(yè)管理模式。第一是有必要加強(qiáng)引導(dǎo)與教育，樹立小區(qū)業(yè)主“花錢買服務(wù)”的意識(shí)，這是解決小區(qū)物業(yè)管理難題的基礎(chǔ)。第二是有必要?jiǎng)訂T包括街道、業(yè)主所屬單位與愛(ài)心企業(yè)共同參與，解決小區(qū)由于歷史原因而無(wú)法獲得本應(yīng)由維修基金提供的服務(wù)的難題。第三是政府正在改變工作思路，由過(guò)去大包大攬的做法，轉(zhuǎn)為提供平臺(tái)，引導(dǎo)居民自治。居民充分協(xié)商達(dá)成共識(shí)，選擇合適的管理模式、管理公司，才是解決問(wèn)題的可持續(xù)之道。

老舊小區(qū)管理是小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大“心病”。全國(guó)人大代表、邢臺(tái)學(xué)院教授陳鳳珍曾對(duì)老舊小區(qū)改造進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，在她看來(lái)，河北省邢臺(tái)市橋東區(qū)推出的“共享管家”機(jī)制值得借鑒。

為破解老舊小區(qū)管理難題，邢臺(tái)市橋東區(qū)創(chuàng)新推出了“共享管家”機(jī)制，將地理位置接近的小區(qū)一并引入物業(yè)服務(wù)，在保潔、秩序維護(hù)、投訴、維修等方面實(shí)現(xiàn)資源共享，提高管理成效，目前這種模式已經(jīng)在邢臺(tái)190個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了推廣。

陳鳳珍認(rèn)為，“共享管家”這種模式，鞏固提升了改造效果，實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)“顏值”“內(nèi)涵”雙提升，讓老舊小區(qū)真正變得“內(nèi)外兼修”、更加宜居。

她建議，在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，政府不要大包大攬，而要樹立以人為本、共建共享理念，引導(dǎo)居民積極參與，多一些意見(jiàn)征詢、科學(xué)論證、民主自治，下足“繡花功夫”，推動(dòng)精細(xì)管理。