不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施中的問(wèn)題及對(duì)策

代淑霞

【摘? 要】不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以進(jìn)一步維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利和相關(guān)利益，還可以保證交易的安全性。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的起步較晚，會(huì)存在一些漏洞和問(wèn)題，對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還比較抽象模糊，缺少規(guī)范性，出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛沒有相應(yīng)的解決措施，會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成不好的影響。本文就不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施中的問(wèn)題及對(duì)策展開探討。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);登記制度;問(wèn)題;有效措施

引言

通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的分析可以發(fā)現(xiàn)，其中存在的缺陷是比較多的，在實(shí)際工作開展中難以成為可靠的依據(jù)，暗箱操作頻頻發(fā)生，腐敗問(wèn)題難以得到遏制，相關(guān)責(zé)任部門的服務(wù)意識(shí)淡薄，不能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的利益難以得到保障。在新時(shí)期，建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)成為了大勢(shì)所趨，唯有如此才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的規(guī)范、有序開展，捍衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止其蒙受經(jīng)濟(jì)損失，此舉對(duì)于我國(guó)的法制化建設(shè)意義重大，應(yīng)該得到高度重視。

1.目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的模式

目前近現(xiàn)代各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。第一種契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。第二種權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)所采用。第三種托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。目前我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權(quán)利登記制或托倫斯登記制，而是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件、采取實(shí)質(zhì)審查主義、強(qiáng)制登記及實(shí)行登記發(fā)證等方面。上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色，無(wú)論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與各國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，如果脫離了具體的國(guó)情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

2.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

2.1沒有明確的登記范圍

目前，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利范圍中出現(xiàn)登記不明確的現(xiàn)象。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、采礦權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地管理權(quán)，法律法規(guī)不夠詳細(xì)，也沒有明確這些權(quán)利的性質(zhì)。導(dǎo)致相關(guān)的部門在制定具體的物權(quán)登記規(guī)則的時(shí)候不能明確登記的對(duì)象，缺乏具體的法定形態(tài)做依托。

2.2登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作時(shí)錯(cuò)漏問(wèn)題并不十分罕見，然而在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中卻沒有對(duì)這種情況進(jìn)行說(shuō)明，登記機(jī)關(guān)只享有權(quán)利，不需要履行義務(wù)，意味著風(fēng)險(xiǎn)完全由當(dāng)事人來(lái)承擔(dān)，一旦出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)漏當(dāng)事人要全權(quán)承擔(dān)后果，遭受的損失是無(wú)法估量的。登記機(jī)關(guān)責(zé)任機(jī)制的不健全嚴(yán)重違反了法律法規(guī)的公平性、公正性原則，使得不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛事件在近些年來(lái)越來(lái)越多，當(dāng)事人損失相當(dāng)慘重。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)條件不夠明確

盡管《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)條件進(jìn)行明確規(guī)定，但這一規(guī)定依然存在一些問(wèn)題。在法律法規(guī)的支持下，當(dāng)事人只需對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)完全接受就可以進(jìn)行申請(qǐng)，不過(guò)，雙方當(dāng)事人在實(shí)際操作的過(guò)程中，很難真正完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)約定。盡管雙方可以達(dá)成申請(qǐng)約定，但不排除有一方會(huì)違背這一約定，一旦出現(xiàn)這種情況，就難以通過(guò)明確的法律對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。由此可見，需進(jìn)一步在法律法規(guī)中明確不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)條件。

3.解決我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效對(duì)策

3.1明確登記范圍

在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度中，物權(quán)的登記效力作為其核心，所以必須明確登記的范圍，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的范圍，明確不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)程序，以及不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用。除此之外，登記權(quán)利范圍必須明確容納土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、采礦權(quán)、漁業(yè)法、債務(wù)基地使用權(quán)等規(guī)定的權(quán)利，相關(guān)的法律法規(guī)也必須明確和了解。

3.2統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法律

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)得到進(jìn)一步完善，這主要是在《物權(quán)法》的不斷實(shí)施下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)容不再繼續(xù)零散。然而，在《物權(quán)法》中的相關(guān)條文均是以概括的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行規(guī)定，缺少預(yù)告登記報(bào)告制度的相關(guān)規(guī)定。由于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》尚需完善，因此，《物權(quán)法》的完善尚需時(shí)日?？稍凇睹穹ǖ洹分腥谌氩粍?dòng)產(chǎn)登記制度，不過(guò)，由于《民法典》制定工作極為復(fù)雜，需對(duì)其不斷調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改。由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律制定比較混亂，在這就需要對(duì)法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善。《物權(quán)法》中規(guī)定我國(guó)需要制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這一條款能夠進(jìn)一步推動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的制定。許多法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容甚至超出《物權(quán)法》規(guī)定的范圍，這些法律可以對(duì)《物權(quán)法》的內(nèi)容進(jìn)行有效的補(bǔ)充和細(xì)化，因此，在制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》時(shí)，也可參考這些法律。不過(guò)，在應(yīng)用時(shí)，還需考慮到其與《物權(quán)法》之間的關(guān)系。由于我國(guó)《物權(quán)法》的制定時(shí)間比較早，在制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》時(shí)，就可以對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行更加完善的審核和檢查。由于《物權(quán)法》還存在許多不完善之處，就要發(fā)揮出《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的查缺補(bǔ)漏效果，這樣就可以對(duì)《物權(quán)法》形成更好的補(bǔ)充。

3.3登記信息共享和信息保護(hù)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)權(quán)保護(hù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。黨的十八大以來(lái)，在全面深化改革的大局中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性和前置性改革，成為黨和政府對(duì)人民的莊嚴(yán)承諾。不動(dòng)產(chǎn)登記具有一定的隱私性，是受到保護(hù)的權(quán)益，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的過(guò)程中，必須做好登記信息的共享和保護(hù)工作。首先通過(guò)建立統(tǒng)一的登記信息平臺(tái)和信息查詢服務(wù)制度，明確具體的平臺(tái)建設(shè)和責(zé)任主體的范圍，確保信息得到實(shí)時(shí)共享。其次對(duì)于具有查詢權(quán)利的主體，也要對(duì)其查詢的范圍進(jìn)行界定，確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息不外露，保障信息安全有效。

3.4統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)

信息平臺(tái)的不統(tǒng)一會(huì)嚴(yán)重影響到不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率，使得信息共享相對(duì)困難，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人在查詢信息時(shí)也會(huì)遇到阻礙，基于此，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)勢(shì)在必行。當(dāng)務(wù)之急是要加強(qiáng)信息化建設(shè)，以便早日實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、采集標(biāo)準(zhǔn)、轉(zhuǎn)換規(guī)則、業(yè)務(wù)和服務(wù)平臺(tái)的全面統(tǒng)一。首先，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，有利于對(duì)資源利用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，提高社會(huì)資源利用率。其次，運(yùn)用現(xiàn)代信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立部、省、市三級(jí)信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，全面掌握不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息和變化情況。最后，盡快出臺(tái)相關(guān)配套制度，規(guī)范個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記行為，建立房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)，爭(zhēng)取為房產(chǎn)登記提供更為可靠的數(shù)據(jù)信息。

4.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和人民生活水平的不斷提高，不動(dòng)產(chǎn)登記在社會(huì)的生活中已經(jīng)是不可缺少的一部分，同時(shí)也是人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的集中領(lǐng)域。針對(duì)目前不動(dòng)產(chǎn)中存在的問(wèn)題要深入的研究和分析，結(jié)合我國(guó)社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際需求，不斷完善相關(guān)的制度和政策，保證人們的經(jīng)濟(jì)利益不受到損害，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。

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