淺談房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過程控制的應(yīng)用

陳瑤

摘? ? 要：隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，基于房地產(chǎn)成本項(xiàng)目管理基礎(chǔ)上研究成本造價(jià)全過程控制應(yīng)用，強(qiáng)化項(xiàng)目管理中的造價(jià)成本管理作用。本文將借助房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相關(guān)理念和國(guó)家層面的政策和實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象進(jìn)行論述，并提出意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本造價(jià);全過程控制;管理;特征

1? 房地產(chǎn)成本控制管理理論概念和背景

1.1? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

房地產(chǎn)的逐漸回暖和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售專業(yè)化程度也在不斷地提升。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)速度和對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制全過程抓緊的變得落后，無法和當(dāng)前發(fā)展的速度相互匹配。房地產(chǎn)開發(fā)屬于社會(huì)效益較大、影響力較大、周期長(zhǎng)、資金鏈復(fù)雜等特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此在很多的房地產(chǎn)開發(fā)前會(huì)預(yù)售樓盤，進(jìn)行資金回籠，并且周期同樣也很長(zhǎng)。這種特點(diǎn)就位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來了更多的不確定因素。所以，強(qiáng)化房地產(chǎn)成本控制中造價(jià)全過程控制應(yīng)用對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展有非常大的作用。

1.2? 房地產(chǎn)成本造價(jià)控制目的

（1）目的明確性強(qiáng) 。房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)很多的領(lǐng)域，不但設(shè)計(jì)建筑行業(yè)，還涉及美術(shù)設(shè)計(jì)、力學(xué)分析以及經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)，包含著很多的交叉行業(yè)，這也就導(dǎo)致了建筑物的功能會(huì)更加多元化和功能化。例如商用住宅樓、體育場(chǎng)、劇院、橋梁以及公路等。房地產(chǎn)的開發(fā)必定會(huì)結(jié)合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)狀況、人口密度、、民風(fēng)民俗、就業(yè)率以及交通狀況等眾多因素而決定。因此，房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)展目標(biāo)非常明確，房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的效果非常明確，房地產(chǎn)發(fā)展目的性很強(qiáng)。

（2）資金鏈較大 。房地產(chǎn)作為建筑業(yè)一類，其生產(chǎn)規(guī)模和周期呈現(xiàn)出巨大型特點(diǎn)，需要完整的資金鏈和雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來支撐房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。由于較長(zhǎng)的周期性，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的資金流動(dòng)性很強(qiáng)，現(xiàn)金流必須穩(wěn)定長(zhǎng)久。同時(shí)由于房地產(chǎn)成果單價(jià)較高，人們?cè)谙M(fèi)時(shí)很多人無法全款購房，往往借助貸款分期來實(shí)現(xiàn)購房目的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)資金回流很慢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)必須對(duì)項(xiàng)目承包人的資金來源和經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及施工資質(zhì)進(jìn)行適合，對(duì)于建設(shè)單位的投資成本和資金鏈進(jìn)行審核。但是房地產(chǎn)行業(yè)的利益空間雖然減少，但是相比其他行業(yè)利潤(rùn)還是比較客觀，因此，新的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸的加入到開發(fā)行列。

（3）工程建設(shè)過程復(fù)雜。 房地產(chǎn)相關(guān)輔助部門較為復(fù)雜并且專業(yè)程度較高，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求較高，這種特征會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)必須從規(guī)劃、計(jì)劃、消防、土地、環(huán)保、質(zhì)檢以及城市建設(shè)和市政等眾多部門，并且技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，但是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)屬于國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行和保障建筑物使用價(jià)值的先決條件。因此過程復(fù)雜程度較高，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)同部門較多，并且每一個(gè)部門都會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深刻的影響。

（4）接受國(guó)家和地方政府政策引導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及民生福利和社會(huì)安定，不但具有經(jīng)濟(jì)效益還具有政治效益，是我國(guó)國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)和國(guó)民福祉的主要建設(shè)方向，對(duì)于促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和協(xié)調(diào)資源配置有核心地位。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到地塊開發(fā)和協(xié)調(diào)配置資源，土地屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)，是國(guó)家的根本性象征，因此，開發(fā)土地和租用土地涉及到國(guó)家土地資源開發(fā)計(jì)劃調(diào)整和土地資源利用率等問題。國(guó)家為了宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)價(jià)格，嚴(yán)格控制土地資源加和推行相關(guān)房地產(chǎn)政策，既能夠保證民生福利，又能夠激發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿捅Ｕ掀髽I(yè)收益，提升就業(yè)率等。因此，嚴(yán)格科學(xué)的引導(dǎo)和約束政策能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)控制成本造價(jià)。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程

2.1? 建立健全科學(xué)合理的成本控制管理制度

合理科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制制度是決定房地產(chǎn)開發(fā)是否順利進(jìn)行的關(guān)鍵性因素。房地產(chǎn)長(zhǎng)久性和復(fù)雜性以及資金需求大等特點(diǎn)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)不可控因素較多，如果出現(xiàn)預(yù)算之外的支出必定會(huì)給項(xiàng)目成功帶來一定危險(xiǎn)。只有建立健全的科學(xué)管理體系才能夠明確成本關(guān)系和控制成本，通過部門之間的相互預(yù)算和交流，降低非必要支出，保障企業(yè)后期發(fā)展實(shí)力，保證員工基本權(quán)益，調(diào)動(dòng)工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目成本控制高效化和可控性。

2.2? 提升投資預(yù)算和設(shè)計(jì)概算之間的成本控制

建筑業(yè)開始都必須經(jīng)過投資預(yù)算和設(shè)計(jì)概算兩個(gè)階段，雖然兩個(gè)階段基本都是為了控制成本，但是相互之間有本質(zhì)的區(qū)別，是兩次相互獨(dú)立的建筑經(jīng)濟(jì)過程。主要目的在于能夠在施工階段之前實(shí)現(xiàn)估算、概算到預(yù)算再到?jīng)Q算階段，確保工程在需要的投資區(qū)間內(nèi)為保證資金打足原則和質(zhì)量控制要求原則，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。

2.3? 階段性非質(zhì)量方面成本控制

房地產(chǎn)作為建筑業(yè)周期性長(zhǎng)是共性特點(diǎn)，因此為了確保質(zhì)量和質(zhì)量，就必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行階段性施工，其中項(xiàng)目啟動(dòng)階段等前期階段成本控制室成本控制的關(guān)鍵一環(huán)。前期由于設(shè)計(jì)和規(guī)劃因素資金到位有限，如果前期或者階段性成本較大，就無法導(dǎo)致后期項(xiàng)目實(shí)施有足夠的資金.樓盤正式開發(fā)和交付前就可以進(jìn)行預(yù)售，從而獲取資金回流和靈活資金鏈，這樣就能夠最大限度的控制資金投入和預(yù)算相互匹配，從而確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。其中成本控制很重要的一步在于能夠在項(xiàng)目開始前按照設(shè)計(jì)要求選擇成本較低原材料，減少材料運(yùn)輸費(fèi)用，機(jī)械租賃費(fèi)用，人工費(fèi)以及項(xiàng)目管理費(fèi)用，從而在費(fèi)影響建筑物質(zhì)量的基礎(chǔ)上控制成本。

2.3.1? 施工階段施工進(jìn)度、人材機(jī)合作管理成本

建筑物本身體積較大和施工工序復(fù)雜等特點(diǎn)必定導(dǎo)致機(jī)械、人工、材料等必須符合規(guī)范要求，在保證質(zhì)量的同時(shí)合理編制施工方案，強(qiáng)化監(jiān)理部門職責(zé)，督促施工單位施工質(zhì)量和進(jìn)度，合法監(jiān)督和管理施工設(shè)備租賃和材料采購，例如，通過招投標(biāo)降低房地產(chǎn)材料成本和管理維護(hù)運(yùn)行成本。

2.3.2? 強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更管理

很多工程施工后會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)無法預(yù)測(cè)的問題，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，而設(shè)計(jì)變更的同時(shí)會(huì)導(dǎo)致工程量增加，施工成本增加和相關(guān)預(yù)算增加，進(jìn)而直接影響房地產(chǎn)開發(fā)出。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中必須重視設(shè)計(jì)準(zhǔn)確性和效果性，對(duì)于出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更意外及時(shí)通知建立單位和上報(bào)有關(guān)部門，并對(duì)設(shè)計(jì)變更做出科學(xué)合理的評(píng)定。從而避免責(zé)任糾紛和成本在增加。

2.3.3? 做好交付結(jié)算管理

交付階段對(duì)于工程造價(jià)結(jié)算主要從工程質(zhì)量和工程合同為主要結(jié)算依據(jù)。因此，結(jié)算階段必須做好工程量計(jì)算審核和質(zhì)量檢測(cè)，并且按照終身責(zé)任制責(zé)任體制和資金控制原則對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保房地產(chǎn)在投入使用后在使用期限內(nèi)質(zhì)量保證和維護(hù)效果。從而控制房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目流程成本。

4? 全過程強(qiáng)化成本造價(jià)控制使用

房地產(chǎn)工程量和技術(shù)復(fù)雜性必定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本非常巨大，對(duì)于成本的控制是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素，因此成本全過程控制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展重要性非常明顯。只有在項(xiàng)目規(guī)劃階段就將成本控制納入每一個(gè)階段，嚴(yán)格控制項(xiàng)目階段造價(jià)成本，提高質(zhì)量和成本正比關(guān)系成本，減少非項(xiàng)目額外支出，控制人材機(jī)投標(biāo)價(jià)格，提升房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過程控制的應(yīng)用。

5? 結(jié)束語

房地產(chǎn)作為建筑行業(yè)具備的長(zhǎng)期性、資金量較大、影響力大等特點(diǎn)必定會(huì)使得成本控制成為項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)展嚴(yán)格按照規(guī)劃和預(yù)算要求進(jìn)行，控制階段性成本、非質(zhì)量要求支出、設(shè)計(jì)變更成本控制、結(jié)算交付等過程控制，降低成本控制所帶來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制的策略研究[J].趙志明.中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化，2018（22）.