連開(kāi)16家長(zhǎng)租公寓他們?yōu)楹委偪褡銎稹百r本生意”？

南方周末記者　周小鈴發(fā)自廣州

廣州博馨總部位于天河區(qū)保利威座大廈北塔，大樓正對(duì)面是著名的W酒店。南方周末記者　?　周小鈴　?圖

★短短九個(gè)月內(nèi)，廣州博馨的兩位股東又火速成立了16家公司，將觸角伸向了全國(guó)9個(gè)重點(diǎn)城市。

業(yè)務(wù)員可以拿60%的提成——假設(shè)收回一套房子5000元，那么，提成就高達(dá)3000元。

南方周末記者通過(guò)工商資料登記的信息聯(lián)系上王華宇并表明采訪意圖，對(duì)方表示無(wú)法回答問(wèn)題，“這不是我開(kāi)的公司，他們讓我去掛（公司法定代表人），我也只是個(gè)打工的?！?/p>

2020年8月下旬，姜思琦在廣東省清遠(yuǎn)市家中接到一通來(lái)自租客的電話。對(duì)方表示，不久前從一家房屋托管公司手中租到姜思琦位于廣州市海珠區(qū)的一套精裝公寓，即將入住。

租客想要知道托管公司的收房?jī)r(jià)格，姜思琦老實(shí)回復(fù)，她是以每月8000元的價(jià)格，以押一付一的形式，將房子委托給一家名叫廣州博馨科技有限公司（下稱廣州博馨）的房屋托管機(jī)構(gòu)。這家公司剛成立了四個(gè)多月。

“你知道轉(zhuǎn)租給我是多少錢嗎？”電話那頭的租客說(shuō)出了一個(gè)令姜思琦吃驚的數(shù)字：5100元。

差價(jià)近三千元，廣州博馨為何做賠本生意？

9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，文末給出13家爆雷名單和6家管理部門重點(diǎn)關(guān)注或約談企業(yè)名單，廣州博馨就在被約談之列。

更壞的消息接踵而至。9月21日，廣州博馨位于天河區(qū)保利威座的辦公室人去樓空。一群房東和租客聚集在此要求解約。

其中一名租客告訴南方周末記者，她剛交了一年的房租，算上押金一共是三萬(wàn)多元，“博馨如果真的跑了，房東沒(méi)有收到下個(gè)月房租，很有可能會(huì)趕人?！睂⒎孔幼饨o她的廣州博馨的業(yè)務(wù)員則向她坦言，自己也被廣州博馨拖欠了兩個(gè)多月工資共計(jì)1.3萬(wàn)元。

另一名廣州博馨的業(yè)務(wù)員告訴南方周末記者，“公司破產(chǎn)了，現(xiàn)在業(yè)主、租客、員工都在維權(quán)?！?/p>

“高收低租”的秘密

打電話給姜思琦的租客名叫賀敏，她原本租住在姜思琦這套公寓的樓上。

前不久，她計(jì)劃換租一間大房子，在貝殼找房上看中了姜思琦的兩室一廳。掛出的價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)稍低，但她覺(jué)得可能是疫情所致。

在德佑中介的帶領(lǐng)下看過(guò)房后，賀敏明確租房意向，但要求能夠給房間里配上床。德佑中介表示，這套房子已由房屋托管公司向房東承租，得和房屋托管公司溝通并簽約。

多次溝通無(wú)果后，德佑中介提出，讓賀敏直接對(duì)接房屋托管公司。

首次見(jiàn)面，房屋托管公司來(lái)了三個(gè)人，兩男一女，但這三人像是第一次來(lái)這套房，一邊環(huán)視房間，一邊稱贊這房子不錯(cuò)“好租”。

賀敏詢問(wèn)房屋托管公司房源的真實(shí)性。對(duì)方一一出示房東舉著委托合同的照片、委托合同、房產(chǎn)證復(fù)印件以及房東身份證復(fù)印件。

之后，房屋托管公司向賀敏提出年付和半年付兩種付費(fèi)模式。年付模式下，每月僅需5100元，半年付每月6800元。如果愿意支付兩年的房租，折算下來(lái)，每月只要四千多元。

賀敏選擇年付，押1付12，相當(dāng)于一次性繳清13個(gè)月的房租。但為保險(xiǎn)起見(jiàn)，她向房屋中介和房屋托管公司提出暫不簽約，僅支付了德佑的中介費(fèi)，并向房屋托管公司付了一半押金作為定金。

支付押金時(shí)，賀敏發(fā)現(xiàn)房屋托管公司的賬號(hào)名稱為“博馨科技有限公司”。她起了疑心，一般的房產(chǎn)中介不都是某某房產(chǎn)公司？

賀敏隨后向一家較為熟悉的中介機(jī)構(gòu)要到房東姜思琦的聯(lián)系方式。這才發(fā)現(xiàn)，作為房屋托管公司的廣州博馨“高收低租”，并打算一次性收取賀敏一年的房租卻逐月付給姜思琦。這種“長(zhǎng)租短付”往往非常危險(xiǎn)，意味著中間可能建有資金池。

而工商資料顯示，廣州博馨最早的股東是姜振航和王華宇，二人最早是在2019年12月12日成立了深圳愛(ài)租公寓管理有限公司。短短九個(gè)月內(nèi)，二人又火速成立了16家公司，將觸角伸向了全國(guó)9個(gè)重點(diǎn)城市，分別是廣州、深圳、成都、武漢、重慶、長(zhǎng)春、海口、上海以及杭州，擴(kuò)張迅猛得令人吃驚。

通過(guò)網(wǎng)上搜索，賀敏發(fā)現(xiàn)許多人有相似的遭遇。于是，她把這些租客拉到同一個(gè)群里，共同商量解決對(duì)策。目前，群里的人已超過(guò)250位，不少是工作不久的年輕人。其中多位人士告訴南方周末記者，自己支付了一年以上的房租。

“坐等收租”還是“坐等被騙”

房東這方，直到接到租客賀敏打來(lái)的電話后，姜思琦才發(fā)覺(jué)，“坐等收租”可能會(huì)變成“坐等被騙”。

2020年5月初，姜思琦把自己的公寓掛到了房屋中介的網(wǎng)站上。碰上疫情，再加上沒(méi)有配置家具，姜思琦估算租價(jià)大概在5500元左右。

掛了兩個(gè)多月都沒(méi)租出去，直到7月下旬一名自稱是裕豐地產(chǎn)的人打來(lái)電話說(shuō)，一家房屋托管公司看中了這套精品公寓，租價(jià)可以給到七千以上。

幾天后，姜思琦把裕豐中介和房屋托管公司的人都約到了公寓。巡視過(guò)房子后，房屋托管公司博馨的代表拿出一份合同，房產(chǎn)委托期為兩年，采取押一付一的月付形式，每年的頭45天為免租期。博馨向第三方出租的租金高于收房租金的部分作為博馨的管理費(fèi)。物業(yè)、能耗費(fèi)用由房東繳納。

看到高達(dá)八千的租金，姜思琦不禁問(wèn)道：“出價(jià)這么高，你們?cè)趺磼赍X？”一旁的“裕豐中介”解釋稱，這行第一年都不掙錢，之后會(huì)掙錢。但一番交流下來(lái)，博馨的工作人員幾乎都答不上來(lái)。

姜思琦還在猶豫時(shí)，“裕豐中介”說(shuō)，“可以先簽個(gè)兩年，合作愉快的話，可以考慮繼續(xù)合作。”他補(bǔ)充道，目前，裕豐和博馨建立了緊密合作的關(guān)系，有好的房源都會(huì)優(yōu)先推給博馨。

不得不承認(rèn)，裕豐地產(chǎn)的背書起到了重要作用。事后姜思琦回憶，裕豐地產(chǎn)是本地大型房產(chǎn)中介公司，業(yè)內(nèi)口碑好。作為房東來(lái)講，有專門的機(jī)構(gòu)幫忙管理、聯(lián)系租戶，自己只要坐等收租，的確很有吸引力。

接到租客賀敏打來(lái)的電話后，姜思琦再次向“裕豐中介”詢問(wèn)，“差價(jià)這么大，房屋托管公司要怎么掙錢？”這次，“裕豐中介”回應(yīng)稱，廣州博馨正在準(zhǔn)備上市，急需擴(kuò)張。

聽(tīng)到這一說(shuō)法，姜思琦和賀敏覺(jué)得過(guò)于荒唐。

慌忙中，她們聯(lián)系了同一公寓樓里的其他業(yè)主，發(fā)現(xiàn)至少有二十多戶房東在這一個(gè)月內(nèi)與各種房屋托管公司簽署托管合約，均是“高收低租”和“長(zhǎng)收短付”的形式。除了廣州博馨，還有杭州友客等——據(jù)新京報(bào)報(bào)道，杭州友客已爆雷。

一單激勵(lì)高達(dá)60%

9月15日，南方周末記者曾探訪廣州博馨辦公室。

廣州博馨的辦公地點(diǎn)在珠江新城CBD內(nèi)，正對(duì)面是萬(wàn)豪酒店旗下豪華品牌W酒店。工商資料顯示，博馨租下的天河區(qū)冼村路11號(hào)保利威座北塔29層的辦公室只有117平方米，月租金為1.65萬(wàn)元。

雖然租下豪華地段的寫字樓，但廣州博馨內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單。公司門口未設(shè)前臺(tái)，地毯陳舊，僅墻上、玻璃門上貼著公司logo。辦公地點(diǎn)分為辦公區(qū)和三個(gè)獨(dú)立辦公室。辦公區(qū)有四排辦公桌，僅有五六人在辦公。

一名廣州博馨的工作人員告訴南方周末記者，這里就是他們的廣州總部，此外天河區(qū)、白云區(qū)、海珠區(qū)、越秀區(qū)都在成立分公司，在職員工大約有三百多人。當(dāng)時(shí)，廣州博馨的業(yè)務(wù)分為兩類：一類是收租一體，一類是純出租。

大部分業(yè)務(wù)員都選擇收租一體。每個(gè)月只需要完成兩單（一單收房和一單出租），就可以拿到2500元的底薪和2500元的績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)。每一單還可以再拿60%的提成——假設(shè)收回一套房子5000元，那么，提成就高達(dá)3000元。出租一套房子，也是同理。

另一種純出租房業(yè)務(wù)，底薪是3000元，完成兩單則可獲得2000元績(jī)效獎(jiǎng)金。這一種模式?jīng)]有提成，只能拿到900元至1800元不等的單量獎(jiǎng)金。

廣州博馨負(fù)責(zé)收租房的一位業(yè)務(wù)員向南方周末記者透露，具體月薪還要看業(yè)務(wù)員的“個(gè)人水平”。比如在收房上，公司會(huì)給業(yè)務(wù)員一筆渠道費(fèi)，用于找到房源。如果業(yè)務(wù)員可以自己搞定房源而不用通過(guò)其他中介，那這筆渠道費(fèi)就可以被自己收入囊中。

再比如出租房子，公司只收取一個(gè)固定租金，相當(dāng)于底價(jià)，如果業(yè)務(wù)員能讓租戶多繳納一部分月租，那高于公司底價(jià)的部分也可以變成業(yè)務(wù)員的“獎(jiǎng)金”。

“出房比收房掙得多?！鄙鲜鰳I(yè)務(wù)員說(shuō)，初入行掙八九千沒(méi)有問(wèn)題，身邊月薪萬(wàn)把塊的大有人在，甚至有人月薪高達(dá)四五萬(wàn)。

南方周末記者在廣州博馨也見(jiàn)到一位月薪曾高達(dá)四五萬(wàn)的業(yè)務(wù)員，如今已經(jīng)升為業(yè)務(wù)線主管。他用手機(jī)向南方周末記者展示，他曾一個(gè)月內(nèi)完成十多單業(yè)績(jī)。

清單中，南方周末記者發(fā)現(xiàn)姜思琦的公寓赫然在列，眼前這位業(yè)務(wù)員正是曾自稱“裕豐中介”、租下姜思琪房子的人。姜思琪曾向南方周末記者提供過(guò)“裕豐中介”的身份證?！霸ＸS中介”說(shuō)，自廣州博馨成立，自己就加入了這個(gè)團(tuán)隊(duì)。

“現(xiàn)金流”玩家

眼看是門虧本生意，為什么“二房東”對(duì)員工如此“大方”？

“不靠高激勵(lì)，一下子根本招不到這么多人。”陳爵爺（化名）自2017年開(kāi)始在山東煙臺(tái)做“二房東”，逐步發(fā)展為長(zhǎng)租公寓品牌。

長(zhǎng)租公寓概念興起后，地產(chǎn)公司、酒店、創(chuàng)業(yè)公司、中介紛紛闖入這一賽道，“資金”和“房源”一直是企業(yè)的生死線。

“現(xiàn)金流比利潤(rùn)更加重要?！标惥魻斢脴I(yè)內(nèi)常用的一句話來(lái)表達(dá)“二房東”的困境。為了緩解房源擴(kuò)張需求與資金不足之間的矛盾，企業(yè)想到引入金融杠桿，繼而出現(xiàn)了大量的“租金貸”。

政府注意到“租金貸”問(wèn)題后，在這一方面加強(qiáng)監(jiān)管，此后，中小型的長(zhǎng)租公寓很難向銀行申請(qǐng)貸款。不過(guò)如果“抱團(tuán)”向銀行申請(qǐng)，還有可能通過(guò)。

這個(gè)模式能否“玩得轉(zhuǎn)”取決于租客的入住率。一旦租客的入住率不夠，資金鏈斷裂，崩盤將隨之而來(lái)?！爸澳桥瓜碌拈L(zhǎng)租公寓，基本都是死于資金鏈斷裂?！标惥魻斦f(shuō)。

而眼下這批長(zhǎng)租公寓爆雷，陳爵爺認(rèn)為，與之前不一樣。這一次爆雷的很多是在玩現(xiàn)金流，通過(guò)“高收低租”和“長(zhǎng)收短付”迅速在手中沉淀大量資金。這批玩家選擇的大多是高房?jī)r(jià)、人流多的大城市。

相較正常的長(zhǎng)租公寓，“現(xiàn)金流”玩家不考慮有沒(méi)有管理費(fèi)，同時(shí)吝嗇投入?！耙坏┩度胭Y產(chǎn)，他們就虧了”。

陳爵爺說(shuō)，相比精裝房和毛坯房，他更愿意收簡(jiǎn)裝房。原因在于精裝房成本高，出租溢價(jià)不明顯；毛坯房雖然溢價(jià)空間大，但投入成本也大。而簡(jiǎn)裝房，投入適當(dāng)?shù)能浹b成本，溢價(jià)空間就很可觀。

然而，廣州博馨的業(yè)務(wù)員告訴南方周末記者，廣州博馨不會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行改造，也不投入裝修。收房的條件至少要配備空調(diào)、床、熱水器，大多數(shù)以小區(qū)、精品公寓為主。

從租戶和房東提供的兩份與廣州博馨簽訂的合約來(lái)看，租房產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用分別由房東和租客承擔(dān)，廣州博馨并不需要在房子上承擔(dān)多少投入。最多的投入可能就是員工人力成本，因?yàn)闆](méi)有人就沒(méi)辦法收、租更多的房子。

“我也是個(gè)打工的”

廣州博馨的老板一直很神秘。廣州博馨的員工只知道老板是男性，但“很少出現(xiàn)”。

據(jù)天眼查，公司成立四個(gè)多月以來(lái)，頻繁進(jìn)行商事變更。廣州博馨目前的法定代表人為姜振航，股權(quán)占比為99.5%，另一股東為閆威，股權(quán)占比為0.5%。原法定代表人王華宇于2020年9月7日退股。

賀敏在租房時(shí)拿到了廣州博馨原法定代表人王華宇的身份證復(fù)印件，顯示王華宇28歲，來(lái)自遼寧省撫順市古塘村。

在廣州博馨的工商資料中，南方周末記者找到了王華宇的多個(gè)聯(lián)系方式，但有兩個(gè)號(hào)碼歸屬于幫博馨代辦業(yè)務(wù)的財(cái)稅公司。財(cái)稅公司工作人員表示，手頭只有王華宇的微信，但已“聯(lián)系不上”。

9月18日傍晚，南方周末記者通過(guò)工商資料登記的信息聯(lián)系上王華宇并表明采訪意圖，對(duì)方表示無(wú)法回答問(wèn)題，“這不是我開(kāi)的公司，他們讓我去掛（公司法定代表人），我也只是個(gè)打工的?！?/p>

“我不認(rèn)識(shí)（真正的老板），我自己也是個(gè)受害者?！蓖跞A宇說(shuō)，明天就要去派出所解釋情況，之后便匆匆掛斷電話。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，他作為法定代表人的重慶愛(ài)租公寓管理有限公司已出現(xiàn)爆雷情況。

股權(quán)穿透顯示，重慶愛(ài)租公寓管理有限公司與廣州博馨是同一撥人在經(jīng)營(yíng)。兩家公司目前的股東均為姜振航與閆威。

南方周末記者又聯(lián)系了廣州博馨的現(xiàn)法定代表人和大股東姜振航，但一直無(wú)人接聽(tīng)，其電話號(hào)碼顯示歸屬于浙江杭州。

9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，文末給出13家爆雷名單和6家管理部門重點(diǎn)關(guān)注或約談企業(yè)名單，廣州博馨就在被約談之列，此外還約談了唐唐公寓、小鷹租房、城城租房、三彩不動(dòng)產(chǎn)和友客公寓。

廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)徐再軍向南方周末記者介紹，之所以重點(diǎn)關(guān)注廣州博馨等6家公司，主要考慮三個(gè)方面：一是國(guó)內(nèi)多個(gè)省、市行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)潛在爆雷公司的預(yù)警；二是本地租客和業(yè)主的投訴；三是本地會(huì)員企業(yè)發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)采取了違反市場(chǎng)邏輯的行為，如“高收低租”。

徐再軍表示，此前多次聯(lián)系過(guò)廣州博馨的負(fù)責(zé)人，但對(duì)方的對(duì)接人頻頻更換，相關(guān)部門與協(xié)會(huì)邀請(qǐng)負(fù)責(zé)人約談時(shí)則無(wú)人赴約。

廣州市住建局租賃管理所相關(guān)負(fù)責(zé)人亦告訴南方周末記者，在多次聯(lián)系、約談未果的情況下，天河區(qū)住建局與街道辦工作人員曾前往廣州博馨的辦公地點(diǎn)查實(shí)，也沒(méi)見(jiàn)到廣州博馨的負(fù)責(zé)人。

上述負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)的監(jiān)管工作一直在進(jìn)行。2020年8月上旬，廣州市住建局已要求各區(qū)各街道對(duì)從事房屋租賃業(yè)務(wù)公司摸查，將一次性收取3個(gè)月以上租金的企業(yè)列為重點(diǎn)監(jiān)察對(duì)象。并在廣州各區(qū)發(fā)布通知，提醒市民注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

9月7日，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。如果通過(guò)，任何長(zhǎng)租公寓不得再建立資金池。

（應(yīng)受訪者要求，賀敏、姜思琦為化名）