淺談如果做好住宅精裝修的風(fēng)險管理

王懷勇

摘? ? 要：精裝修初期出現(xiàn)在樣板房，用于讓潛在消費(fèi)者對房屋空間有更直觀的認(rèn)知。房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的這數(shù)十年是住宅精裝修快速普及發(fā)展的時間段，但同樣也是精裝修問題頻出的階段，市場甚至陷入“逢交付，必維權(quán)”的怪圈。如何做好住宅精裝修工程的全過程風(fēng)險控制是一門值得深入研究的管理學(xué)問。

關(guān)鍵詞：住宅;精裝修;風(fēng)險管理

1? 引言

相比購買毛坯房自行裝修而言，精裝修能夠解決很多用戶缺乏裝修專業(yè)知識的盲點(diǎn)。應(yīng)近期政府土拍新政的要求，且精裝修工程存在一定的利潤增值空間，精裝修已逐漸成為市場的主流產(chǎn)品。本人近五年來作為建設(shè)單位管理人員參與青年公寓裝修、多個住宅裝修改造項(xiàng)目，經(jīng)歷從前期定位、樣板房、招投標(biāo)、施工管理及交付維保的全過程管理。在此結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，筆者從以下幾個方面淺談如何做好精裝修的風(fēng)險管理：

2? 用心做好產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)

房屋增加必要設(shè)備和裝飾裝修的用途是用于居住使用。裝修對于提升房屋品質(zhì)起到舉足輕重的作用，其造價占項(xiàng)目的比例也是很重要的。項(xiàng)目要考慮其產(chǎn)品定位和成本，但首先要保證其符合國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不能因?yàn)槭″X就使用不合格的材料設(shè)備。對于二次裝修改造工程，嚴(yán)禁擅自偷改面積、改變使用功能和承重結(jié)構(gòu)裝修變動等違法行為。項(xiàng)目在定位及方案設(shè)計(jì)時要反復(fù)推敲，設(shè)身處地地站在后期使用者的角度考慮。比如擬用的設(shè)備材料否便于后期維護(hù)，方案是否便于物業(yè)管理等等，這都是建設(shè)單位需要考慮的事情。我們要多考察論證，避免不合理或者有瑕疵的產(chǎn)品交付到業(yè)主手里，對建設(shè)單位的形象都會造成不可挽回的損失。筆者曾在做青年公寓時，考慮到租戶的使用強(qiáng)度和流動性，把地面原設(shè)計(jì)的復(fù)合地板修改為同色的木紋磚，很好地避免了后期經(jīng)常性維修成本和空置成本。批量精裝修的弊端是統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，所以在硬裝方案確認(rèn)時要做到簡約，購房者可通過后期的“軟裝”滿足自己個性需求。因?yàn)楫a(chǎn)品最終將會面對不同的消費(fèi)者，所以在方案設(shè)計(jì)選擇時，不多添加無效的產(chǎn)品，讓業(yè)主后期使用時能有更多的調(diào)整空間和選擇余地。

3? 加強(qiáng)對樣板房的管理

如今樣板房是用于達(dá)到展示戶型、交付標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的用途，因不涉及真正的使用，所以很多建設(shè)單位非常重視樣板房的軟裝設(shè)計(jì)和氣氛渲染。但目前很多的交付維權(quán)時最重要的一條就是“開發(fā)商減配、交付與樣板房不一致”。政府監(jiān)管部門因此發(fā)文強(qiáng)調(diào)，全裝修住宅需要按銷售戶型展示交付標(biāo)準(zhǔn)公示的樣板間，與裝修評估報告、裝修合同的標(biāo)準(zhǔn)相同，如果存在非交付標(biāo)準(zhǔn)的需在樣板房現(xiàn)場明示告知。所以建設(shè)單位要高度重視樣板房對消費(fèi)者的引導(dǎo)作用。建設(shè)單位的策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售及維保等部門需加強(qiáng)對樣板房的方案定位、材料選用、施工質(zhì)量的全過程的指導(dǎo)和監(jiān)督。樣板房開放前建設(shè)單位要組織各部門參照銷售策劃、合同等資料進(jìn)行樣板房現(xiàn)場評審，對潛在的風(fēng)險進(jìn)行評估、銷項(xiàng)。

我們要在成本允許范圍內(nèi)選擇優(yōu)秀、主流的材料設(shè)備品牌為項(xiàng)目品質(zhì)加分。樣板房及交付的材料設(shè)備品牌公示在符合主管部門要求的前提下也要盡量做到簡約。這樣可以避免因材料停產(chǎn)或供貨不及時對項(xiàng)目批量施工產(chǎn)生影響，增加材料更換的靈活性，降低合同違約的風(fēng)險。方案及設(shè)計(jì)文件落實(shí)到樣板房實(shí)體后才能發(fā)現(xiàn)問題。樣板房的施工可以提前對設(shè)計(jì)問題進(jìn)行修正，更好地指導(dǎo)后續(xù)大面積施工。樣板房也是材料設(shè)備及工藝工法的樣板集中展示區(qū)域，同樣也可以用來指導(dǎo)材料、施工的招投標(biāo)，也可以使后期的造價糾紛風(fēng)險降到最低。

4? 做好施工過程中的管理

政府主管部門明確建設(shè)單位是全裝修的第一責(zé)任主體。在當(dāng)前激烈的市場環(huán)境下，市場及客戶對精裝修工程質(zhì)量的要求非常高。精裝修等于把裝修潛在的質(zhì)量風(fēng)險轉(zhuǎn)到建設(shè)單位手里。這對從業(yè)精裝修工程管理的合格率和精密性提出更高要求。

（1）設(shè)備材料在精裝修工程的造價比重很大，同樣也是工程質(zhì)量和品質(zhì)的重要保證。我們要充分掌握設(shè)備材料的性能、技術(shù)參數(shù)和質(zhì)量控制要點(diǎn)，做好施工單位的材料封樣、進(jìn)場驗(yàn)收和復(fù)檢工作。室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量是客戶關(guān)注的重點(diǎn)，我們同時要重視輔材和隱蔽材料的管理和質(zhì)量把控。

（2）合理有序安排精裝修的施工，確保項(xiàng)目進(jìn)度可控。建設(shè)單位應(yīng)按要求提前進(jìn)行做好裝修方案設(shè)計(jì)及審查、質(zhì)量監(jiān)督和消防等法定手續(xù)。土建工程應(yīng)盡快創(chuàng)造工作面，為精裝修施工的前置創(chuàng)造條件。合理的工期是整個項(xiàng)目各項(xiàng)受控的必要條件。

隨著住宅精裝修比例的飛速提高，行業(yè)需要大量的勞動力投入，導(dǎo)致施工隊(duì)伍作業(yè)人員緊張、素質(zhì)參差不齊。招投標(biāo)過程中，結(jié)合樣板房的的現(xiàn)場踏勘，擇優(yōu)選擇施工單位，也是選擇優(yōu)質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)和充足的勞務(wù)資源。

只有加強(qiáng)合同工期的管理，做到對材料、各工序的受控，確保流水施工的有序進(jìn)行，才能確保項(xiàng)目按時完成，也能避免延遲交付對建設(shè)單位造成的負(fù)面影響和違約責(zé)任。

（3）項(xiàng)目各參建單位應(yīng)做好項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及組織架構(gòu)的建設(shè)，嚴(yán)格按圖紙及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，加強(qiáng)過程中的質(zhì)量管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查記錄。

①做好交接驗(yàn)的工作，包括工作面的交接、土建質(zhì)量和使用性能的查驗(yàn)。這樣可以避免土建與精裝修的質(zhì)量問題扯皮，也能提早發(fā)現(xiàn)問題，避免產(chǎn)生不可修復(fù)或者損失嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷。②建設(shè)單位要做好暖通、弱電、門窗等各專業(yè)單位的協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌安排，合理組織裝修的各個作業(yè)工序，做好各單位的材料準(zhǔn)備和人員組織安排的跟蹤，避免某個工序停滯返工或者因工序不當(dāng)對成品保護(hù)和質(zhì)量造成影響。③加強(qiáng)批量施工過程的質(zhì)量管理和重點(diǎn)把控，比如水電、防水、空調(diào)等涉及使用功能的重點(diǎn)工序，做好隱蔽工程的驗(yàn)收流程規(guī)范。好的施工質(zhì)量離不開優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，同樣也離不開出色的施工作業(yè)人員。通過班組進(jìn)場技術(shù)交底和工人進(jìn)場前工藝展示等系列措施，擇優(yōu)選擇作業(yè)人員，通過施工資料的可追溯記錄來增強(qiáng)施工作業(yè)人員的自檢水平和責(zé)任心。

（4）針對住宅精裝修工程相對封閉的特征，現(xiàn)場做好項(xiàng)目的危險源梳理和公示，有針對性地開展現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。項(xiàng)目部要健全安全生產(chǎn)管理組織架構(gòu)，加強(qiáng)三級安全教育的同時，簽訂進(jìn)場人員消防承諾書。安全管理人員要定期組織安全教育，通過消防演練使各作業(yè)人員熟悉現(xiàn)場的消防基本情況和消防器材使用。

5? 做好分戶驗(yàn)收和交付期間工作

建設(shè)單位要做好對公區(qū)和戶內(nèi)的分戶驗(yàn)收，未進(jìn)行分戶驗(yàn)收不得辦理竣工驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)提前組織各參建單位對完工工程進(jìn)行分戶驗(yàn)收，如果條件允許可邀請物業(yè)公司一并進(jìn)行。驗(yàn)收小組成員由各單位人員組成，對驗(yàn)收的重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行梳理、交底和模擬驗(yàn)收，并落實(shí)專人組織維修問題的整改和復(fù)查。這樣能有效地避免質(zhì)量問題集中在業(yè)主交付階段才暴露的情況。交付期間做好政策咨詢和快修工作的安排。交付期間項(xiàng)目成立咨詢組，可由銷售、物業(yè)、設(shè)計(jì)各方業(yè)務(wù)能力、溝通能力強(qiáng)的人員組成，做好對業(yè)主提出問題的解答和疏導(dǎo)。快修隊(duì)伍由各專業(yè)單位、工種組成，通過現(xiàn)代通信軟件由交付陪同人員第一時間發(fā)布、快修人員第一時間上門解決，把問題消滅在業(yè)主拿房驗(yàn)收期間，對于不能立馬解決的問題給予承諾維修整改時間。以上舉措讓業(yè)主對開發(fā)商產(chǎn)生一種良好的客戶體驗(yàn)。

6? 結(jié)語

從整個住宅市場發(fā)展規(guī)律及趨勢來說，為客戶提供精裝修住宅是我國住宅建筑邁向成熟時期的重要標(biāo)志。這是開發(fā)企業(yè)面臨的機(jī)遇，同樣也是挑戰(zhàn)。唯有扎實(shí)做好產(chǎn)品定位和產(chǎn)品過程中的把控，把優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品交付到業(yè)主手里，能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值、創(chuàng)造效益的同時，也給客戶帶來良好的使用體驗(yàn)和品牌認(rèn)知。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王宇.論精裝修住宅的特點(diǎn)及施工技術(shù)的要點(diǎn)[J].住宅與房地產(chǎn)，，2017（9）：158.