調(diào)控政策下房地產(chǎn)開發(fā)公司土地獲取策略研究

王雄

摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)的重重調(diào)控以及政府運用土地政策參與調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)公司對土地這種決定著公司生存命脈的不可再生資源是渴求的。此外，土地本身是不可再生和稀缺的，土地已經(jīng)成為企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，也成為許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的焦點。然而，在這樣一個嚴(yán)格的監(jiān)管背景下，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何面對土地征用戰(zhàn)略的問題，哪一種土地征用戰(zhàn)略就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：調(diào)控政策;房地產(chǎn)開發(fā)公司;土地獲取策略

1 前言

我們知道房地產(chǎn)開發(fā)全過程大致步驟如下：土地獲取——項目定位——產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計——營銷策劃——物業(yè)管理，整個過程一般情況下大致如此，但有時候上述步驟會根據(jù)項目的實際情況順序會有調(diào)整。而土地獲取這一環(huán)節(jié)又是整個房地產(chǎn)開發(fā)的根本與基石。首先，有了土地，房地產(chǎn)開發(fā)的其他環(huán)節(jié)就應(yīng)運而生了，如果沒有土地，其他就會是空話，就像巧婦難為無米之炊一樣。如何取得土地，結(jié)合自身土地儲備的綜合情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。

2 不同類型房地產(chǎn)公司的土地獲取策略

2.1 國有控股的房地產(chǎn)公司的土地獲取策略

公司的整體戰(zhàn)略布局策略。因政策調(diào)控的影響，許多企業(yè)已因信貸政策和土地款方面的壓力，放慢了拿地進程;更有些企業(yè)在現(xiàn)有的土地開發(fā)過程中已面臨著滯銷的嚴(yán)竣考驗，因而在土地市場上已經(jīng)銷聲匿跡。而在這樣的情況下，國有控股公司靠其雄厚的資金后盾以及特有的廣闊有力地地方資源優(yōu)勢，可以快速完成整體戰(zhàn)略布局，廣泛涉及全國一、二、三、四線城市，搶占市場先機，因而其拿地的量上一定大于其它房企，這也在目前土地成交數(shù)據(jù)中顯示。

公司的經(jīng)濟實力+逆周期拿地策略。因有國家控股背景，其融資渠道暢通，資金實力雄厚，在日趨緊張的調(diào)控下，他們比一般企業(yè)更具抗風(fēng)險的能力，首當(dāng)其沖的就是雄厚的資金后盾，因而是市場低迷的時刻也正是他們拿地的最佳機會。

2.2 合作拿地策略

因國有控股公司有著雄厚地資金實力和對市場的帶動作用，在整個房地產(chǎn)行業(yè)中有了良好的信任度，所以也就吸引了一大批房企與其合作拿地的意愿，這也為他們減輕了資金壓力，同時更能快速占有市場，提升知名度，達到雙贏。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)公司的土地獲取策略

商業(yè)地產(chǎn)一直是近年來發(fā)展的熱點，特別是對具有品牌拉動作用的企業(yè)，這些企業(yè)已經(jīng)得到各級地方政府的認可，具有發(fā)展意識。地方政府在將地塊出售給開發(fā)企業(yè)時，既希望開發(fā)企業(yè)能在一定時間內(nèi)開發(fā)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，更希望項目能帶動區(qū)域的發(fā)展。特別是在政策調(diào)控下，開發(fā)商面臨著獲取土地的壓力，但對于地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)是其財政收入的支柱，這一支柱的喪失也使其面臨著巨大的壓力。

由于商業(yè)地產(chǎn)不受政策調(diào)控的影響，對購買和貸款沒有限制，所以在買方市場和賣方市場都有優(yōu)勢。反周期征地一方面得到了政府的支持，增加了政府的稅收收入，對政府的土地供給有一定的貢獻;另一方面，由于整個市場受到調(diào)控的影響，土地價格處于低洼地帶，這也節(jié)約了征地成本，提高了其利潤率。利潤最大化+市場份額戰(zhàn)略。這種商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了規(guī)模效應(yīng)，根據(jù)當(dāng)前的政策的規(guī)定，這種房地產(chǎn)更受歡迎比其他類型的房地產(chǎn)各級政府，尤其是消費需求的升級以及三線城市，吸引了大量的中期，和高端零售商沃爾瑪、屈臣氏等，但仍缺乏一個有吸引力的大型城市業(yè)務(wù)復(fù)雜，所以在接下來的幾年里，新型商業(yè)地產(chǎn)將成為二三線城市新的發(fā)展趨勢。二三線城市政府也意識到了這一問題，提高了商業(yè)用地供應(yīng)比例，并為品牌商業(yè)地產(chǎn)提供了更優(yōu)惠的招商條件，為商業(yè)地產(chǎn)提供了搶占土地的機會。

2.4 私營企業(yè)的房地產(chǎn)公司的土地獲取策略

在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于進入的門檻較低，因而滋生了一大批私營企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。但盡管是私營企業(yè)也不乏成功的先驅(qū)，比如萬科、恒大，已在業(yè)內(nèi)響有威名，然而在政府出臺的層層調(diào)控政策下，像這類資金實力一般、無品牌效應(yīng)的中小私營開發(fā)企業(yè)的拿地策略該如何選擇呢？

2.4.1 有品牌效應(yīng)的大私營企業(yè)

區(qū)域搶地戰(zhàn)略。進入一個地區(qū)，一定要提前建立公司的品牌，為在該地區(qū)繼續(xù)深入培育奠定基礎(chǔ)。根據(jù)區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃，隨著城市框架的延伸，企業(yè)應(yīng)在有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)大面積用地，以自身項目帶動區(qū)域市場，提升自身品牌。以恒大為例，在這幾年監(jiān)管政策收緊的情況下，其恒大品牌的響亮和能否做到成功上市，這與其快速規(guī)模化、快速發(fā)展是分不開的。

搶占市場份額的戰(zhàn)略。大型品牌企業(yè)都是要以市場份額來支撐的，如果在一個區(qū)域內(nèi)只做一個項目，即使再做一次，沒有后續(xù)的土地維護，品牌也會退色。因此，提高區(qū)域市場占有率是大品牌住宅企業(yè)的首選。在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，我們必須通過自主品牌在該區(qū)域開發(fā)一系列產(chǎn)品。當(dāng)然，為了達到這個目的而獲取土地的策略，在很多情況下，顯然是以犧牲利潤為代價的。

合作拿地策略。這已被業(yè)內(nèi)廣泛采用并得到認可，聯(lián)合式強，資源互補合作是當(dāng)前監(jiān)管政策的產(chǎn)物。強強聯(lián)合，共創(chuàng)輝煌，實現(xiàn)共同勝利;資源互補，相互依存，各有需要，同樣是共同勝利。

2.4.2 中小私營企業(yè)

這類企業(yè)首先要以生存為前提。特別是要根據(jù)政府政策調(diào)控和市場發(fā)展的方向，深挖符合企業(yè)生存的戰(zhàn)略。

政策導(dǎo)向的土地掠奪戰(zhàn)略。自房地產(chǎn)市場的發(fā)展，、高收入家庭的住房條件大大改善，但、低收入家庭買不起高房價對當(dāng)前市場，在這個時候，國家出臺政策如經(jīng)濟適用房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、限價房，和普通商品住房，也導(dǎo)致了一定比例的特殊房地產(chǎn)系列，和本系列顯然是固定和低的利潤，根據(jù)政府土地部門有關(guān)負責(zé)人表示，這些房地產(chǎn)的凈利潤率約為5%，不超過10%，這比該行業(yè)的凈利潤率約20%的有很大的區(qū)別。然而，自該政策出臺以來，當(dāng)?shù)卮罅恐行∶駹I房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注，因為此類住房受到國家政策的保護，不受市場價格水平波動的影響，不存在銷售問題，周期得到保證。利潤最大化。

全國復(fù)制特殊產(chǎn)品的拿地策略。有一些中小企業(yè)，根據(jù)行業(yè)產(chǎn)品的特點，研發(fā)出不同于市場的特殊產(chǎn)品。瀾石，例如，專注于高科技住房和土地收購目標(biāo)相當(dāng)明確，選擇第一，全國二線城市，城市中心，更應(yīng)對城市的季節(jié)性氣候和更高聚集度的人們，總開發(fā)規(guī)模在5-15萬平米的土地作為目標(biāo)。

3 結(jié)語

盡管上述掠奪土地的策略似乎是適用于房地產(chǎn)開發(fā)公司，監(jiān)管政策的影響在不同類型的企業(yè)是不同的，因此，企業(yè)也應(yīng)該調(diào)整，使相應(yīng)的掠奪土地的合理使用策略根據(jù)實際情況和所面臨的迫在眉睫的戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)。

參考文獻：

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（作者單位：湖北交投產(chǎn)城控股集團有限公司）