張兆利

加快推進(jìn)宅基地確權(quán)登記發(fā)證是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的重要措施，是深化農(nóng)村改革、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，也是推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)工作。2020年5月14日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求2020年年底前要完成宅基地確權(quán)登記工作。關(guān)于宅基地確權(quán)登記，廣大農(nóng)村干部群眾應(yīng)了解以下法律知識(shí)。

1.“一戶多宅”的情況該如何登記？

原國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《發(fā)證通知》）指出，結(jié)合實(shí)際依法處理“一戶多宅”的問題。宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”的要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公示無異議的，可在按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記;未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

2.宅基地超面積的情況該如何登記？

《發(fā)證通知》指出，分階段依法處理宅基地超面積問題。農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《管理法》）實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。（3）1987年《管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。（4）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予行為發(fā)生時(shí)對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

3.宅基地上的房屋是否一并登記？

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》的要求，各地要按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)和宅基地制度改革的要求，全面落實(shí)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)，以及農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物確權(quán)登記發(fā)證工作，做到應(yīng)發(fā)盡發(fā)。要從工作現(xiàn)狀出發(fā)，盡快制定或調(diào)整工作計(jì)劃，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入工作范圍。《發(fā)證通知》要求，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)，以及房屋所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，各地要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

4.外出不在家怎么辦理登記？

《通知》規(guī)定，各地可采取積極靈活的方式，完成宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查。對權(quán)利人因外出等原因無法實(shí)地指界的，可采取委托代理人代辦、“先承諾后補(bǔ)簽”或網(wǎng)絡(luò)視頻確認(rèn)等方式進(jìn)行。

5. 權(quán)屬材料缺失的宅基地能否登記？

《發(fā)證通知》規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在村民集體或村委會(huì)對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公示30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定。屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

6.規(guī)劃建設(shè)材料缺失的房屋能否登記？

《通知》規(guī)定，對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，如地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。如未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。對位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施（2008年1月1日）前建設(shè)的，在辦理登記時(shí)可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料;在《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的，由村委會(huì)公示15天，如無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

7.農(nóng)民進(jìn)城落戶后村里的宅基地能否辦理登記？

《發(fā)證通知》規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

【延伸閱讀】宅基地不能確權(quán)的四種情形

按照《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》的要求，農(nóng)村宅基地及其上房屋為以下四種情形之一的，不能或無法辦理確權(quán)登記。

一是占用耕地建房的。耕地是用于種植農(nóng)作物的土地，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自改變其用途。《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。違法占用耕地的，將可能面臨限期改正或者治理、限期拆除或者沒收建筑物、罰款直至被追究刑事責(zé)任等嚴(yán)重的法律后果。

二是違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求的。包括將房屋建造在自然保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的，明顯侵入當(dāng)?shù)貏澏ǖ纳鷳B(tài)保護(hù)“紅線”以內(nèi)的等情形。需要明確的是，上述宅基地即使已經(jīng)經(jīng)過審批程序，甚至取得了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證，仍然將當(dāng)作違規(guī)建筑被查處。

三是城鎮(zhèn)居民購買的宅基地。農(nóng)村宅基地具有嚴(yán)格的福利保障屬性和身份屬性，系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房居住生活使用的集體建設(shè)用地。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的行為，既不受法律保護(hù)，亦為政策法規(guī)所明令禁止。

四是小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)發(fā)放“產(chǎn)權(quán)證明”而不具備依法在自然資源部門確權(quán)登記資格的房產(chǎn)。在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村（社區(qū)）建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。