房屋征收與補(bǔ)償制度探究

陳波

【摘要】房屋征收補(bǔ)償一直以來都是人們廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)話題，學(xué)術(shù)界也對(duì)此進(jìn)行了大量的研究，應(yīng)加深對(duì)房屋征收與補(bǔ)償制度本質(zhì)的了解和認(rèn)識(shí)，據(jù)此采取合理有效的措施完善房屋征收補(bǔ)償制度，更好地推動(dòng)城市化發(fā)展進(jìn)程。

【關(guān)鍵詞】房屋;征收;補(bǔ)償制度

由于城市房屋征收本身就是一個(gè)復(fù)雜的過程，不僅關(guān)聯(lián)到政府、司法機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)商、居民等，同時(shí)會(huì)伴隨公權(quán)與私權(quán)的相互碰撞。在房屋征收中，房屋征收補(bǔ)償作為其關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦處理不當(dāng)，就可能會(huì)造成嚴(yán)重的后果。實(shí)際上只有理性看待房屋征收行為，做好對(duì)應(yīng)的規(guī)范補(bǔ)償，才能讓群眾享受到房屋征收帶來的好處，最終讓群眾支持城市房屋征收。

1、城市房屋征收補(bǔ)償制度的本質(zhì)

從字面分析來看，房屋征收就是國(guó)家獲取房屋所有權(quán)的同時(shí)給予其所有者一定的補(bǔ)償，但是從本質(zhì)上來看，這屬于國(guó)家征用土地使用權(quán)。按照《國(guó)有土地上城市房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例》的規(guī)定，在其2011年頒布之前被稱為城市房屋拆遷，并且其補(bǔ)償制度就是拆遷補(bǔ)償制度，征收與拆遷這兩種不同的描述導(dǎo)致兩者的本質(zhì)存在區(qū)別，一種屬于行政行為，另外一種屬于民事行為，因?yàn)槿藗兝斫獾牟町愋裕援a(chǎn)生的社會(huì)效果也會(huì)存在一定的差異。在具體的實(shí)施環(huán)節(jié)，由于拆遷帶來的種種矛盾是不容忽視的，并且被拆遷人與拆遷人也會(huì)圍繞土地使用權(quán)打爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最終爭(zhēng)奪拆遷補(bǔ)償。

2、房屋征收補(bǔ)償制度的優(yōu)化策略

對(duì)城市房屋征收補(bǔ)償制度的優(yōu)化需要考慮以下方面：

2.1明確承租人受償主體地位

在房屋征收補(bǔ)償制度中，承租人屬于受償?shù)闹黧w，同時(shí)享受房屋征收補(bǔ)償?shù)幕緳?quán)利。所以，承租人本身就具有房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，為了公共利益進(jìn)行征收會(huì)導(dǎo)致承租人對(duì)房屋的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)受到損害，最終導(dǎo)致承租人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)損失面臨生活上的不便。目前，針對(duì)房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)，排除承租人受償主體地位難免會(huì)激化社會(huì)矛盾，也會(huì)影響政府的執(zhí)法形象，所以需要進(jìn)一步明確承租人本身的受償主體地位，有效維護(hù)承租人的基本利益。

2.2明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第一，做好征收標(biāo)準(zhǔn)考量指標(biāo)的補(bǔ)充工作，按照不同性質(zhì)進(jìn)行使用權(quán)與所有權(quán)的劃分，確保做到因地制宜，有區(qū)別性地對(duì)待。如果城市房屋存在特殊用途，則需要考慮國(guó)家公義、民族團(tuán)結(jié)和宗教信仰。第二，明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般來說，引發(fā)房屋征收矛盾主要就是因?yàn)檎魇昭a(bǔ)償費(fèi)用的問題，而問題的解決就需要科學(xué)的、規(guī)范的、合理的房屋征收標(biāo)準(zhǔn)體系的保障，能夠定期向社會(huì)公眾宣傳征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，并且允許被征收人提出自己的意見。在補(bǔ)償內(nèi)容方面，其主要包含了土地與建筑物、搬遷補(bǔ)償、征收之后的剩余土地?fù)p失補(bǔ)償、附屬物賠償、間接利益補(bǔ)償、困難失業(yè)者特殊補(bǔ)償?shù)?，從而擴(kuò)大征收補(bǔ)償?shù)姆懂牐珉[性利益損失、房屋預(yù)期收益等。另外，給予房屋承租人公平的補(bǔ)償，在征收房屋的過程中要考慮征收行為可能對(duì)其帶來的損失，臨時(shí)過渡費(fèi)只適合被征收人，并不適合承租人。因此，在實(shí)際的操作中就要做好對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償工作，最終保護(hù)其合法權(quán)益。第三，完善非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系，豐富其內(nèi)容，如納入不可恢復(fù)使用設(shè)備費(fèi)用、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用等。

2.3完善房屋評(píng)估制度

將房屋的評(píng)估納入聽證程序，避免房屋征收補(bǔ)償灰色地帶的產(chǎn)生，做好對(duì)被征收人員切身利益的有效維護(hù)，同時(shí)確保房屋征收補(bǔ)償聽證程序的公平性和公正性。

第一，在房屋評(píng)估范圍中納入土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)房屋評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的完善，同時(shí)可以保護(hù)受償主體的切身利益不受到任何影響，從而完善房屋評(píng)估制度，滿足評(píng)估的公正、公平與公開的要求。

第二，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正性和權(quán)威性。在聽證程序之中納入房屋的評(píng)估，確保對(duì)于房屋進(jìn)行評(píng)估的機(jī)構(gòu)擁有法律保障的資質(zhì)。在開展評(píng)估的過程中，至少需要選擇兩家或者兩家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合性的評(píng)估，這樣也可以保護(hù)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性。

2.4豐富征收信息公開制度

在民主行政行為中，信息公開是主要的組成要素，在開展城市房屋征收工作時(shí)需要做到對(duì)征收信息的及時(shí)公開，能夠讓被征收人享有信息的知情權(quán)，保證征收活動(dòng)的透明度，并且提供參與權(quán)、聽證權(quán)以及監(jiān)督權(quán)等方面的保障。完善信息公開制度可以有效推動(dòng)陽(yáng)光征收工作的開展，并且可以解決房屋征收之中存在的問題。在實(shí)際工作的開展中，相關(guān)部門需要嚴(yán)格按照法律規(guī)定直接公開信息，在征收區(qū)域范圍內(nèi)通過發(fā)放宣傳頁(yè)、反饋意見、現(xiàn)場(chǎng)講解政策等有效的方式，對(duì)房屋征收之中的各種問題進(jìn)行逐一解答，確保提高被征收人的知情率。此外，強(qiáng)調(diào)信息化層面的建設(shè)，做好房屋征收信息管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與完善工作，通過網(wǎng)上信息公開、網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上審批等方式，再配合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)部門之間的信息流通與共享，從而提升信息公開的效率和精度。在實(shí)際的操作中還需要完善信息化管理制度，確保城市房屋征收補(bǔ)償工作的公開化、信息化建設(shè)得以推進(jìn)，滿足陽(yáng)光征收的要求。

結(jié)語：

隨著城市房屋征收的擴(kuò)大化、常態(tài)化，導(dǎo)致補(bǔ)償問題日益突出，甚至?xí)せc民眾之間的矛盾，進(jìn)而對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響。就目前的實(shí)際問題分析來看，城市房屋征收補(bǔ)償制度難免會(huì)有各種問題和不足，進(jìn)而導(dǎo)致城市房屋征收活動(dòng)的開展受到影響，同時(shí)對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義民主法治目標(biāo)也會(huì)帶來影響。所以在實(shí)踐環(huán)節(jié)要促進(jìn)房屋征收補(bǔ)償制度的完善，可以采取合理有效的方式來開展城市房屋征收補(bǔ)償活動(dòng)，努力維護(hù)社會(huì)的公平、正義，維護(hù)廣大群眾的合法權(quán)益。

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