房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險問題分析

吳彩云

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)抵押貸款;法律風(fēng)險;問題

我國房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)從上世紀(jì)90年代開始發(fā)展，目前已經(jīng)成熟，成為了商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點組成，房產(chǎn)抵押貸款既不會影響抵押人對房產(chǎn)的所有權(quán)，也不影響抵押人的正常生活，因此，受到了人們的青睞。在實際的操作中，受到諸多因素的影響，房產(chǎn)抵押貸款也存在一系列的法律風(fēng)險。

1 房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險來源

在經(jīng)歷了一段時間的炒房與高價房后，我國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出回彈趨勢，在房地產(chǎn)的開發(fā)上，銀行能夠為其提供資金鏈供應(yīng)，也是抵押房產(chǎn)貸款的唯一通道，從當(dāng)前房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險來看，其主要包括幾個方面：

抵押物價值風(fēng)險。房產(chǎn)是商品，其價格會上升，也可能會下跌，房價上升和下跌，都會讓抵押商品房的市場價格發(fā)生變動，特別是在房價下跌的情況下，抵押房產(chǎn)價值縮水，難以在市場上變現(xiàn)，從而帶來法律風(fēng)險。

假按揭風(fēng)險。假按揭即不法分子非法套取銀行資金，通過虛假材料獲得貸款，而在法律上，這類虛假材料難以支撐資金回收，更有甚者，惡意提高房價，蒙騙銀行，這對銀行造成的風(fēng)險是極大的。

借款人風(fēng)險。借款人風(fēng)險主要來自于個人情況和市場經(jīng)濟(jì)的影響，又包括主動違約、被動違約兩個層面。主動違約即借款人收入下降、失業(yè)等導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)違約情況，無法按照約定時間還款。還有一種是借款人在套取資金后，故意不還貸款，違反約定。被動違約如由于客觀因素造成的借款人失業(yè)、傷殘、死亡等無法如期償還貸款的一種違約行為。

銀行內(nèi)部風(fēng)險。銀行管理是否科學(xué)有效，對于貸款風(fēng)險也有重要影響，有的銀行在貸款制度上存在漏洞，無法從根本上消除貸款風(fēng)險，還有的銀行對接人員知識、技術(shù)不夠全面，出現(xiàn)了操作失誤。同時，少數(shù)銀行在貸款處理上，更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，目光狹窄，對貸款風(fēng)險的關(guān)注度不夠，沒有及時根據(jù)房產(chǎn)波動而調(diào)整政策，導(dǎo)致風(fēng)險頻發(fā)。

2 房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險的對策分析

制定專門法律法規(guī)。當(dāng)前，我國對于房產(chǎn)抵押貸款法律規(guī)定并不完善，缺乏專業(yè)性的法律法規(guī)，現(xiàn)有的法律法規(guī)無法真正起到規(guī)避風(fēng)險的作用，《個人住房貸款管理辦法》等是以行業(yè)規(guī)范的形式來進(jìn)行調(diào)整和引導(dǎo)，法律約束力不夠，無法對借貸雙方進(jìn)行約束，會影響房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的有序發(fā)展。對此，需要制定專門的抵押貸款法，明確抵押物條件、程序、管理方式、清收方式等等，制定抵押人監(jiān)管與懲處條例，構(gòu)建完善的抵押貸款環(huán)境。同時，明確房產(chǎn)抵押貸款實施細(xì)則，避免在實際操作中出現(xiàn)無所適從的情況，通過嚴(yán)格的審核程序來彰顯實體的公平、正義，最大限度降低信貸風(fēng)險。另外，政府要發(fā)揮出間接手段的調(diào)控作用，重視抵押權(quán)的價值權(quán)實現(xiàn)，讓抵押權(quán)能夠與擔(dān)保、債權(quán)之間分離，予以抵押物足夠的保護(hù)，并加強(qiáng)房產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管。對于銀行而言，需要制定完善的風(fēng)險監(jiān)管制度，從貸前調(diào)查、貸中審核以及貸后跟蹤等諸多環(huán)節(jié)來跟蹤抵押房產(chǎn)變化，貸前調(diào)查，要嚴(yán)格審查抵押人主體是否適合;貸中審查，要對抵押手續(xù)進(jìn)行嚴(yán)格把控;貸后跟蹤階段，對抵押物進(jìn)行跟蹤管理，掌握抵押房產(chǎn)的保管情況，若出現(xiàn)法律風(fēng)險，要及時應(yīng)用相應(yīng)的保全措施。

推廣房產(chǎn)抵押貸款保險制度。在房產(chǎn)抵押貸款發(fā)展中，需要借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，推行保險制度。在法律風(fēng)險處于萌芽狀態(tài)時，即可將其扼殺在投保前，不管是銀行還是保險機(jī)構(gòu)，都要對房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險進(jìn)行全面評估。具體來看，政府要對保險機(jī)構(gòu)予以重視和扶持。對于保險機(jī)構(gòu)而言，要合理、謹(jǐn)慎的經(jīng)營管理，在貸前，對銀行借款人進(jìn)行嚴(yán)格審核，貸后，要謹(jǐn)慎選擇處理方式，針對房產(chǎn)抵押貸款保險，要制定專門的法律法規(guī)，設(shè)置科學(xué)的投保標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同抵押房產(chǎn)的情況來引入保險，具體投保標(biāo)準(zhǔn)的制定，需要由保險公司、借款人、債權(quán)人、房屋所有人等共同商議決定。

創(chuàng)新抵押房產(chǎn)處置辦法。抵押房產(chǎn)的處置是確保債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)的最后一道屏障，就具體實施情況來看，影響銀行房產(chǎn)抵押貸款清收的主要障礙就是“空心房”，因此，銀行要創(chuàng)新抵押房產(chǎn)的處理辦法，綜合兼顧到效率和風(fēng)險問題，針對空心房不易執(zhí)行的問題，提前制定防范措施，在貸款前，調(diào)查抵押房產(chǎn)是否為抵押人唯一居住房產(chǎn)，如果確認(rèn)是唯一房產(chǎn)，提前簽訂安置承諾書，如果需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人不能以抵押房產(chǎn)為唯一住房而作為對抗理由。銀行要發(fā)揮出自身的信貸優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，為抵押房產(chǎn)的處理提供合理的交易平臺，在不違背房產(chǎn)所有人意愿的前提下，遵循合法精神，盡可能幫助其降低損失，避免損失繼續(xù)擴(kuò)大，為抵押人購入符合生活標(biāo)準(zhǔn)的低價房產(chǎn)，通過房產(chǎn)價差來實現(xiàn)債權(quán)，這不僅能夠順利實現(xiàn)銀行債權(quán)，也能夠為抵押人提供必備的生活房產(chǎn)支持。

房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，從90年代開始，經(jīng)過多年發(fā)展，這業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步成熟，已經(jīng)成為銀行收益穩(wěn)定的信貸資產(chǎn)之一。在認(rèn)真分析風(fēng)險來源的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行應(yīng)致力于完善貸款操作規(guī)程、建立全方位的風(fēng)險制約機(jī)制、提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而有效地控制和化解風(fēng)險，確保信貸資金安全，推動房產(chǎn)抵押貸款的良性發(fā)展。

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