論物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理

李峰

【摘 要】隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快，用戶住宅面積不斷擴(kuò)大，隨之出現(xiàn)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金也逐漸增加。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與設(shè)立是提高用戶居住體驗(yàn)感、增加住戶經(jīng)濟(jì)收入的重要手段，但是由于這部分資金存在不確定性，以及在管理與增值過程中存在一些問題，使得物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理受到一定阻礙。因此，文章對當(dāng)前物業(yè)專項(xiàng)維修資金中存在的問題進(jìn)行分析，基于此給出了提高資金增值與管理效率的對策建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)專項(xiàng)維修資金;增值;管理方式

【中圖分類號】F299.233.47 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）08-0212-03

物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專用于住宅到期維修和更新改造的資金。這一專項(xiàng)資金對提高住戶住房質(zhì)量、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定具有重要意義。據(jù)中國物業(yè)管理委員會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國可用于物業(yè)專項(xiàng)維修資金已達(dá)5 000億元，但支出卻很少，沒有進(jìn)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理的富余資金。隨著央行利率降低，廣大業(yè)主在銀行的存款減少，對于物業(yè)維修資金的增值與管理意愿更加強(qiáng)烈。為進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理，保證資金使用的安全性，相關(guān)物業(yè)部門應(yīng)研究建立可落地的法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)以物業(yè)資金增值與管理為主的收益最大化。

1 物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用與管理存在的問題分析

1.1 相關(guān)法律法規(guī)尚不完善

不論是國家還是地方關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金都只做了粗略規(guī)定，沒有完善的法律法規(guī)支撐物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理，使得物業(yè)資金主管部門缺乏法律約束與激勵(lì)機(jī)制。具體表現(xiàn)如下：第一，在維修資金增值與管理方面存在較大法律空缺[1]。工作人員進(jìn)行物業(yè)專項(xiàng)維修時(shí)沒有固定的增值與管理目標(biāo)，許多工作人員只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行管理，使得他們?nèi)狈ο鄳?yīng)動(dòng)力，造成維修資金增值與管理依然存在較大困難。第二，政府和地方對于維修資金的增值和管理方式規(guī)定過于單一。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，銀行利率不斷下調(diào)，城市居民消費(fèi)指數(shù)不斷上漲，使得物業(yè)專項(xiàng)維修資金存在實(shí)際購買力低的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 地方政府職能尚未完全理順

粗略的法律法規(guī)雖然賦予了地方政府人員一定職位，但并沒有賦予其實(shí)際權(quán)利，而且絕大多數(shù)地方政府工作人員對于資金增值與管理并不熟悉，只能通過實(shí)際維修探索維修資金的增值與管理。物業(yè)專項(xiàng)維修資金是物業(yè)對用戶房屋進(jìn)行的大規(guī)模維修與保養(yǎng)，而資金增值與管理目的在于籌集資金以用于用戶養(yǎng)老，也有人稱其為用戶養(yǎng)老保險(xiǎn)[2]。在實(shí)際物業(yè)專項(xiàng)維修中，地方政府雖然管理著上百億元資金，但由于受到人員不足與部門設(shè)立難度大等各方面的限制，各地的物業(yè)專項(xiàng)維修資金無法及時(shí)到達(dá)維修人員手中，也無法設(shè)置有效的資金增值與管理部門。由此產(chǎn)生的增值方案，不僅沒有將維修工作做到位，也難以滿足廣大業(yè)主對于增值收益最大化的要求。

1.3 業(yè)務(wù)的資金增值與管理意識不強(qiáng)

大部分業(yè)主認(rèn)為只要物業(yè)專項(xiàng)維修到位即可，沒有必要增設(shè)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理部門，也沒有必要將大部分資金用于增值與管理方面。還有一部分業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)有資金流動(dòng)難度較大，可使用資金流量小，增值過程難免會(huì)遭遇資金浪費(fèi)與人員不足等問題。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理實(shí)際運(yùn)作過程中，絕大多數(shù)業(yè)主表決不一致等各種原因，使得資金增值與管理過程受到極大阻礙。同時(shí)，由于維修資金總額較大，所以一旦增值與管理過程出現(xiàn)任何差錯(cuò)都會(huì)影響住戶收益，對總收益額有明顯的杠桿作用[3]。

1.4 資金增值與管理渠道單一

雖然物業(yè)專項(xiàng)維修資金金額較多，但在其增值與管理過程中只有購買國債一種方式，資金增值與管理渠道單一，住戶與物業(yè)收益渠道也存在單一問題。同時(shí)，相關(guān)部門還規(guī)定用戶購買的國債必須是國家在一級城市中發(fā)行的債券，且如果購買需要經(jīng)過2/3的業(yè)主同意。專項(xiàng)維修資金增值與管理不僅渠道單一，還存在渠道尋找困難的問題。近年來，銀行利率逐漸走低，一些省市無法憑借利息填補(bǔ)維修資金空白，只能在購買國債的同時(shí)進(jìn)行一些其他投資。但投資存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一般專項(xiàng)人員缺乏相關(guān)投資知識，只能將物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理限制在購買國債中，無法有效調(diào)動(dòng)資金以拓寬增值與管理渠道。

2 物業(yè)專項(xiàng)維修資金新型管理模式探究

地方政府物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理人員在原有人員制定與改革基礎(chǔ)上重新成立了資金增值與管理中心，便于相關(guān)人員對賬戶進(jìn)行梳理與管控，也有助于拓寬住戶資金增值與管理渠道。資金增值與管理相關(guān)部門在原有制度上制定了全新的資金增值與管理制度，其中包括資金賬戶管理、內(nèi)部資金池管理、資金預(yù)算管理與資金結(jié)算管理。

2.1 資金賬戶管理

進(jìn)行資金賬戶管理之前需盤點(diǎn)物業(yè)總部與其子公司的賬戶開設(shè)情況及資金增值與管理狀況。資金賬戶管理要求子公司有完整的賬戶管理中心，可以對住戶的收入與支出進(jìn)行全面整合，對已經(jīng)完成增值與管理的項(xiàng)目做到立即注銷，對于長時(shí)間未竣工的項(xiàng)目進(jìn)行書面說明。

資金賬戶管理即地方政府在本物業(yè)內(nèi)設(shè)立統(tǒng)一賬戶，將用戶內(nèi)部存款、取款與資金處理方式全部記錄于賬戶內(nèi)，方便相關(guān)人員進(jìn)行查看與管理。對物業(yè)開設(shè)的銀行賬戶，相關(guān)人員將住戶賬戶劃分為收入與支出兩大部分，其中收入細(xì)分為住戶通過工資所得或通過貸款所得，將其收入資金納入物業(yè)維修資金增值與管理賬戶中。支出細(xì)分為繳稅、住宿、購買國債和其他還款等費(fèi)用，這部分費(fèi)用需要進(jìn)入物業(yè)專項(xiàng)資金增值與管理賬戶中，且此類支出需要經(jīng)過相關(guān)工作人員批準(zhǔn)才可支出，采用零余額方式。

2.2 內(nèi)部資金池管理

物業(yè)內(nèi)部資金池管理主要流程為相關(guān)人員進(jìn)行賬戶梳理后，所有總物業(yè)公司與子公司需要將資金統(tǒng)一上劃到銀行指定賬戶內(nèi)，待銀行審核后所有支出資金需要下放到公司內(nèi)部。其中，資金上劃主要為物業(yè)公司需要將物業(yè)專項(xiàng)資金存入指定銀行賬戶或公司總部賬戶，杜絕賬內(nèi)資金賬外管理的情況。主要步驟如下：首先，物業(yè)公司提前設(shè)置了資金管理到期提醒和自動(dòng)上繳規(guī)則，此規(guī)則可以主動(dòng)甄別賬戶內(nèi)是否有資金流入及資金上劃到銀行賬戶內(nèi)的最后期限。其次，物業(yè)資金增值與管理賬戶系統(tǒng)會(huì)在住戶注入資金后自動(dòng)生成信息單與回執(zhí)單，方便物業(yè)與銀行查看。最后，物業(yè)總公司需要對住戶注入的資金與消費(fèi)支出進(jìn)行詳細(xì)記錄，生成總賬憑證。內(nèi)部資金池管理下，資金下?lián)苤饕肝飿I(yè)總公司將總收入下?lián)艿礁髯庸荆瞬僮髁鞒逃蓛?nèi)部資金池管理系統(tǒng)自動(dòng)完成，當(dāng)天即可到賬。資金下?lián)苤饕譃?個(gè)步驟進(jìn)行，首先，賬戶管理系統(tǒng)會(huì)根據(jù)賬戶存入金額結(jié)算每日賬戶余額，并以此為依據(jù)進(jìn)行資金的自動(dòng)下?lián)?。其次，物業(yè)公司賬戶系統(tǒng)在進(jìn)行資金下?lián)軙r(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)將下?lián)軉伟l(fā)往銀行，銀行會(huì)根據(jù)下?lián)軉芜M(jìn)行資金下?lián)懿僮?。最后，物業(yè)公司和銀行賬戶會(huì)分別在平臺內(nèi)進(jìn)行記賬，并根據(jù)下?lián)軉螕?jù)貨物資金總額生成總賬憑證（如圖1所示）。

2.3 資金預(yù)算管理

資金預(yù)算管理包括年度預(yù)算管理與季度預(yù)算管理，采取收支平衡與成本、支出費(fèi)用相匹配原則，形成最為合理的資金預(yù)算方案。年度資金預(yù)算主要目的在于平衡年度資金狀況，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)公司全年度的資金預(yù)期管理。相關(guān)部門規(guī)定各省市的物業(yè)總公司需在每年度開始之前制定該年度物業(yè)資金預(yù)算，資金預(yù)算需符合下一年度經(jīng)營目標(biāo)。制定完成后，該資金預(yù)算方案需交由本單位財(cái)務(wù)部門審核，再由市級物業(yè)公司批準(zhǔn)，審核通過后上報(bào)銀行資金預(yù)算管理中心（如圖2所示）。季度資金預(yù)算管理相較于年度資金預(yù)算更符合物業(yè)公司專項(xiàng)維修資金的增值與管理，各地物業(yè)公司需在每季度開始前嚴(yán)格按照公司規(guī)劃做好季度資金預(yù)算，保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金的準(zhǔn)確性與合理性。季度資金預(yù)算經(jīng)物業(yè)公司編制完成后，由各部門審核完成后，交付銀行系統(tǒng)進(jìn)行匯總。銀行會(huì)根據(jù)物業(yè)專項(xiàng)維修季度預(yù)算資金評估銀行季度賬戶余額，以更好地調(diào)整資金增值與管理計(jì)劃。

2.4 資金結(jié)算管理

資金結(jié)算管理主要分為內(nèi)部資金結(jié)算流程與外部資金結(jié)算流程。內(nèi)部資金結(jié)算流程較為簡單，主要步驟為物業(yè)總公司根據(jù)年度資金預(yù)算與季度資金預(yù)算進(jìn)行資金結(jié)算管理，隨后交由銀行審核;而外部資金結(jié)算流程分為收款流程和付款流程。收款流程中，物業(yè)公司需要記錄每日收款，并存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理賬戶內(nèi)，在年末交由銀行審核并將資金全部歸于銀行指定賬戶內(nèi)。付款流程中，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理資金可用于住戶的風(fēng)險(xiǎn)與人身擔(dān)保，也可在此賬戶中設(shè)置透支金額。在每季度或每年度結(jié)束時(shí)，物業(yè)公司和銀行工作人員會(huì)核算本年度實(shí)際支出金額，使資金結(jié)算管理更加細(xì)化、流程化、系統(tǒng)化。

3 物業(yè)專項(xiàng)維修資金新型管理模式的實(shí)踐路徑

3.1 優(yōu)化物業(yè)專項(xiàng)資金增值與管理渠道

物業(yè)專項(xiàng)維修資金只有在房屋達(dá)到維修要求時(shí)才會(huì)得到此資金，且單項(xiàng)物業(yè)維修資金的數(shù)額非常小。同時(shí)，建筑物維修時(shí)間不確定，加之維修資金較少。從這一點(diǎn)看，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心可通過優(yōu)化和增加資金增值與管理渠道提高資金收益率。優(yōu)化物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理渠道主要從兩個(gè)方面入手，一方面是將用于維修的資金預(yù)留下來，并存在資金增值與管理賬戶內(nèi)，以確保正常維修工作的開展，并且此賬戶內(nèi)的資金可以進(jìn)行增值，增加物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)濟(jì)收益。另一方面是拓寬資金增值與管理渠道，即用于物業(yè)專項(xiàng)維修的賬戶資金不僅可以通過購買國債獲得，還需要將部分活期資金用于增值與管理中，以促進(jìn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金更具流動(dòng)性。

3.2 加大物業(yè)專項(xiàng)資金增值與管理宣傳力度

現(xiàn)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理中，許多物業(yè)公司包括大部分業(yè)主對于資金增值與管理的理解還不夠深入，導(dǎo)致資金增值與管理陷入兩難境地。為此，物業(yè)專項(xiàng)維修公司需要提高資金增值與管理的知名度，讓廣大業(yè)主尤其是一些老住戶，曾經(jīng)未繳納過物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，首先需要讓他們了解資金增值與管理的意義。具體來說，第一，各物業(yè)公司與子公司需要在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行資金增資與管理的相關(guān)政策宣傳，可以聯(lián)系電臺在黃金時(shí)段播放資金增值與管理的好處，還可以結(jié)合傳統(tǒng)媒體與新媒體進(jìn)行宣傳，在雜志或手機(jī)App上循環(huán)播放此項(xiàng)政策的意義，使得資金增值與管理深入人心。第二，對于一些不按時(shí)繳納資金管理費(fèi)用的住戶，物業(yè)公司可以增強(qiáng)其自覺繳納資金的意識，以促進(jìn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理的系統(tǒng)化。

3.3 靈活利用其他銀行政策提高資金收益

目前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理主要通過購買國債獲得，但是通過銀行獲利的形式也是多元化的，針對在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中投入較多的業(yè)主，物業(yè)公司與銀行也有相關(guān)政策，以全面提高資金增值與管理效益。相較于國債，活期存款是提高物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值與管理收益的最好方式。物業(yè)公司可以同銀行達(dá)成協(xié)議，將業(yè)主存入銀行的活期資金放入物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶內(nèi)，這是一種具有活期與定期存款的業(yè)務(wù)，可以為銀行提供更多專項(xiàng)資金，也為物業(yè)專項(xiàng)維修提供更多活期資金。因此，靈活運(yùn)用銀行的各種政策如活期與定期存款，可以提高住戶的經(jīng)濟(jì)收益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]周秋花.淺談物業(yè)專項(xiàng)維修資金的共性問題及對策[J].財(cái)富時(shí)代，2019（7）：146，148.

[2]周秋花.物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用問題探討[J].中國戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，2019（38）：55.

[3]鄒麗花.淺析物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理問題與對策[J].信息周刊，2019（4）：162.