淺析富力地產(chǎn)短期償債能力存在的問題及對策

摘要：隨著國民經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，房子逐漸成為了人們生活的剛需品，“炒房熱”把房地產(chǎn)企業(yè)推入了大眾的視野。房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展對國家經(jīng)濟有著重要的影響，我國GDP增長與房地產(chǎn)有著極大的關(guān)系。短期償債能力是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況是否良好的重要財務(wù)指標。本文以富力地產(chǎn)作為研究對象，通過對流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率財務(wù)指標的分析，發(fā)現(xiàn)富力地產(chǎn)在短期償債能力方面存在的問題，針對其問題提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：短期償債能力;流動比率;速動比率

一、富力房地產(chǎn)股份有限公司現(xiàn)狀

（一）公司簡介

富力地產(chǎn)具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，在國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力居首位，連續(xù)三年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌。

（二）富力地產(chǎn)經(jīng)營狀況

表1說明富力地產(chǎn)在2018年財務(wù)報表中，93.82%是房地產(chǎn)銷售收入1824.97億元，5.78%是其他業(yè)務(wù)收入112.51億元，合計1937.48億元，同比增加1.27個百分點。

近五年富力地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)匯總?cè)缦卤恚?/p>

根據(jù)表2顯示，富力地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模逐漸擴大，資產(chǎn)也從2014年的3657.44億元上升到2018年的8464.94億元，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入 1945.14億元，同比增長 32.66%;凈利潤在五年時間里增加119.18億元。富力地產(chǎn)在市場占有率方面取得較好的成績，在房地產(chǎn)行業(yè)中處于較高水平。

二、富力地產(chǎn)短期償債能力分析

（一）流動比率分析

根據(jù)表3顯示，流動比率從2014年的1.87大幅下降到2015年的1.73，2016、2017年略有回升分別是1.74和1.78，然后2018年持續(xù)波動呈下降趨勢下降到1.72。主要原因自2010年實施的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目持續(xù)落地和2014年國家出臺相關(guān)政策，2015年保利地產(chǎn)加大在養(yǎng)老方面的投入，大力推進在醫(yī)療健康養(yǎng)老領(lǐng)域的發(fā)展。

（二）速動比率分析

據(jù)表3表明保利地產(chǎn)速動比率呈逐漸上升趨勢，由2014年的0.45上升，2018年的0.66，但還是略低于行業(yè)平均水平。原因有兩個：房地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長且銷售之前資金在報表上一直顯示存貨狀態(tài)，流動資產(chǎn)變少;富力地產(chǎn)為了擴大企業(yè)規(guī)模一直實施擴張型的經(jīng)營戰(zhàn)略，存積了較多待售商品房和處于正在被開發(fā)中的商品房及土地。

（三）現(xiàn)金比率分析

富力地產(chǎn)2014-2018年的現(xiàn)金比率和速動比率的變化趨勢是一樣的。根據(jù)表3顯示，這兩項指標在2014-2018年中除2014年都呈上升趨勢，說明企業(yè)的償債能力逐漸增強。存貨的變現(xiàn)能力也說明是房地產(chǎn)償債能力好壞的標準，隨著富力地產(chǎn)項目的開盤，現(xiàn)金比率顯示房地產(chǎn)存貨變現(xiàn)能力增強?，F(xiàn)金比率逐年升高，保證資金流在正常運做的情況下還有較寬的空間。

三、富力地產(chǎn)短期償債能力存在的問題

（一）主營業(yè)務(wù)單一

富力地產(chǎn)93.82%的業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，而只有5.78%是其他業(yè)務(wù)收入。不難看出，富力地產(chǎn)主要是依靠商品房的銷售獲得大量收入，同時這也是整個房地產(chǎn)行業(yè)存在的弊病，前期資金大量投入在樓盤的開發(fā)上，資金回本速度冗長;后期因土地資源的有限性，使得房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生“泡沫經(jīng)濟”。

（二）投資戰(zhàn)略不合理

富力地產(chǎn)2006年上市以來，一直采用擴張型投資發(fā)展戰(zhàn)略擴大企業(yè)規(guī)模，因急于提升企業(yè)規(guī)模效益，投資規(guī)模較大、節(jié)奏過快、投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)選擇失誤，忽視企業(yè)的真正問題----資金不足。企業(yè)在規(guī)模不是很大時，一味地追求企業(yè)規(guī)模去快節(jié)奏的投資，雖然短期內(nèi)可以讓企業(yè)效益達到一個新的高度并且能使企業(yè)快速生存發(fā)展，但長時間下去會有極大的財務(wù)風險。

四、富力地產(chǎn)短期償債能力的對策建議

（一）經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化

富力地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)還是采取單一模式經(jīng)營，主要集中在住宅方面的開發(fā)與銷售且占總營業(yè)收入的95.87%，這樣雖可以凸顯保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性并且可以增加企業(yè)的影響力，核心競爭力進一步被提升，但采用多元化的經(jīng)營模式在一定程度上可以弱化因囤積存貨帶來的財務(wù)風險。

（二）改進投資戰(zhàn)略方案

富力地產(chǎn)應(yīng)適當放緩?fù)顿Y擴張企業(yè)規(guī)模的腳步。自富力地產(chǎn)不斷擴張企業(yè)規(guī)模，在公司利潤一直增長的同時也帶來了很多問題，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。隨著開發(fā)成本上升，經(jīng)濟效益減少，償債能力逐漸變?nèi)酰涣?yīng)在兩者間找到平衡，即投資收益與投資風險，粗放式的經(jīng)濟不利于保利發(fā)展，更應(yīng)向集約化經(jīng)濟靠近。

結(jié)論

對富力地產(chǎn)的短期償債能力進行分析，利用流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率分析得出以下問題：

企業(yè)在主營業(yè)務(wù)側(cè)重方面較為集中，依賴囤積的存貨得以銷售回籠資金;投資戰(zhàn)略選擇存在失誤，過快過量的投資使企業(yè)財務(wù)風險上升;國家針對房地產(chǎn)政策存在不確定性，近年限購政策的出臺使房地產(chǎn)行業(yè)盈利縮減。

總體來看，富力在不斷擴張企業(yè)規(guī)模，其戰(zhàn)略選擇較為合理，經(jīng)營效益相對較好，但存在一些改進的空間，總體向好的方向發(fā)展，在同行業(yè)中也處于優(yōu)勢地位。從對富力地產(chǎn)的財務(wù)指標分析中可以看出，償債能力較好，具有穩(wěn)定的成長能力。

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作者簡介：郝世磊（1990--），女，山東煙臺人，青島農(nóng)業(yè)大學海都學院經(jīng)濟與管理系教師，碩士