房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理運用探析

楊凱

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為中國市場經(jīng)濟的重要的一個部分，極大地促進了中國市場經(jīng)濟的增長。但是到目前為止，中國房地產(chǎn)業(yè)的增長已接近飽和狀態(tài)，許多房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效率處于停滯不前的狀態(tài)，無法實現(xiàn)進一步的增長。企業(yè)必須認真考慮如何實施更科學有效的成本管理，并最終最大限度地提高企業(yè)績效和管理目標。如果現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司想要把運營效率提高，而且要實現(xiàn)預期的經(jīng)濟效益，就必須對它的成本管理體系進行改革完善。另外如果想提高在市場上的競爭力，可以通過控制成本實現(xiàn)。本文討論了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的全成本管理運用。

關鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)開發(fā);全成本管理

近年來，隨著中國經(jīng)濟水平的提高，人民生活水平越來越高，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求。全成本管理是一種現(xiàn)代化的成本管理模式，這意味著企業(yè)單位需要將其所有員工和所有業(yè)務關系確定為成本管理的目標，從而實現(xiàn)企業(yè)單位的整體成本管理。如果房地產(chǎn)公司希望提高運營效率和核心競爭力，則需要從自己的成本管理入手，不斷完善現(xiàn)有的成本管理系統(tǒng)，并最大程度地減少企業(yè)的成本支出，合理規(guī)劃資金運用。為了實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展，需要提高成本管理的質(zhì)量和效率。

1.房地產(chǎn)全成本管理中的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本管理理念不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本管理貫穿于從項目開始到完成和結算的整個過程。實際上，某些房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本管理運用并不是特別完善。比如，房地產(chǎn)公司的成本管理理念不科學，全成本管理的正確認識在開發(fā)項目人員中的欠缺。在開發(fā)項目設計的早期階段，單位和有關人員的決策水平對全面成本管理的概念沒有深刻的了解，他們沒有有效地將項目的成本，質(zhì)量和計劃結合在一起，甚至對全面成本管理的推進產(chǎn)生嚴重影響等。

1.2成本管理在項目施工時不完善

管理房地產(chǎn)開發(fā)項目全成本管理系統(tǒng)的關鍵部分是項目施工過程中的成本管理，包括建設前，建設中和建設后成本管理。當前，大多數(shù)房地產(chǎn)公司可以有效地控制項目建設前和建設后成本，但是在建設過程中仍然缺乏對成本管理的關注和有效控制，導致這樣全成本的管理工作很難有效地進行下去。在具體的施工過程中，通常由于項目的質(zhì)量、功能或市場定位出現(xiàn)問題或偏差，需要再次更改設計方案，比如更改規(guī)劃、商業(yè)布局、戶型設計、功能配套等等，這就增加了開發(fā)的成本。

1.3投資決策環(huán)節(jié)管理不規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目中會投入大量的資金，一旦該項目被中斷，將給房地產(chǎn)公司的人力，財力和物力造成巨大損失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有很好的做到項目投資決策有效的管理，也沒有科學合理地選擇某些真正適合投資開發(fā)的項目，這就大大增加了公司的成本。如果在實際工作中，項目投資的選擇沒有與企業(yè)的實際情況完全融合，加上項目管理不科學，工程因為個別原因被迫停工、停建，使得該項目的建設周期延長。這樣大大增加了企業(yè)的工程造價成本，不利于企業(yè)實現(xiàn)預期效益，有時甚至虧損。

2.房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制的措施

所謂的全成本管理內(nèi)容涵蓋了整個項目開發(fā)過程中所有職位的全部支出成本。這就需要房地產(chǎn)公司需要建立和完善全成本管理系統(tǒng)，以提高成本管理效率并使公司開發(fā)成本控制在預期范圍內(nèi)，并最終實現(xiàn)預期的經(jīng)濟回報。

2.1項目設計階段

在規(guī)劃和設計階段，會對項目成本產(chǎn)生巨大影響。據(jù)統(tǒng)計，規(guī)劃設計階段對項目投資影響巨大。因此，項目的投資決策者應該先改變看法，在設計的審查階段和規(guī)劃階段時，投資者就應該放棄對功能，外觀和規(guī)模的過度追求，而是要認真考慮質(zhì)量，成本和成本績效問題，并加強設計階段的開發(fā)成本控制措施，確定適當?shù)脑O計計劃，合理地控制成本。

2.2項目的招投標階段

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，有效的招標管理不僅可以提高開發(fā)項目的開發(fā)效率，而且可以降低開發(fā)成本。項目的投資，質(zhì)量和進度可以通過選擇資質(zhì)、品牌好的施工單位或從材料供應商那里進行招標來控制。在這個階段，最低價中標不是最好的選擇，而是經(jīng)過科學、準確地計算出合理的競標價格，以確保施工方能夠獲得合理的利潤，并確保建筑質(zhì)量才是最好的。選擇中標單位時，公司要把成本與質(zhì)量的融合作為首要考慮的因素，然后再考慮成本管理。而且在招標時詢價，及時了解最新的市場價格、營運方案等可以加強成本的管理控制。

2.3項目實施階段

在項目實施階段，首先要加強設計變更和簽證管理，加強成本，質(zhì)量和進度之間的協(xié)調(diào)和控制，對施工單位和分項的設計進行嚴格審查。注重合同履約的管理，收集并加強補充協(xié)議、增加項點的成本管理。

2.4審計結算階段

可以充分利用市場的方法，進行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的審計和結算。在審計結算企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目時，可以選用造價工程師或公司專門進行指導。比如，建設造價咨詢公司的審查出的結果，如果想要送到投資評審中心，必須先經(jīng)過房地產(chǎn)公司，造價咨詢公司和參建單位三方的認可之后才進行。

2.5項目完成階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目只有在五方驗收并經(jīng)政府有關部門審核批準后才能最終完成。如果在驗收階段存在整改，則房地產(chǎn)開發(fā)公司必須進行與項目相關的修改，這將增加項目的開發(fā)成本。如果涉及重大變更，則開發(fā)項目周期將改變。從長遠來看，由于項目竣工日期的延遲，房地產(chǎn)公司將不得不支付更多的成本，比如延期交房的違約金、開發(fā)貸款的利息等。在項目設計過程，施工圖紙審核就要嚴格把關，施工嚴格按照施工圖紙組織，抓好施工質(zhì)量，避免驗收過程大幅整改。對于房地產(chǎn)項目的竣工驗收階段，需要開發(fā)商組織各個相關部門成立項目竣工驗收工作的小組，做好科學合理的分工，協(xié)同將工程項目的驗收及收尾工作做好。

3.結論

總之，由于房地產(chǎn)的特殊性，需要選擇適合自身的全成本管理系統(tǒng)來進行開發(fā)項目的成本管理，通過全成本管理的應用，使企業(yè)成本管理效率得到進一步提高，為企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展提供了可靠保障。

參考文獻：

[1]李濤.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理運用思考[J].財會學習，2020（25）：145-146.

[2]薛中秋.對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理研究[J].時代經(jīng)貿(mào)，2019（01）：79-80.

[3]范琴寶.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理體系的應用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（06）：203-204.