建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的重新解讀

鄭元龍

摘要：建筑物區(qū)分所有權(quán)原則上應該是以一棟獨立建筑物為限確定的，專有部分不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。每個建筑物區(qū)分所有權(quán)都指向客觀的一棟建筑物，每個權(quán)利人的權(quán)利相對于其他權(quán)利人來說在整棟建筑物上并不是絕對的排他支配。共有部分依據(jù)一定的方法進行確定和公示才是明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的外部形式，從建設工程規(guī)劃文件到房地產(chǎn)登記都應該明示共有部分內(nèi)容。專有權(quán)和共有權(quán)僅為建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)能或權(quán)利作用，表現(xiàn)出復合存在的特征。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán);專有權(quán);共有權(quán);分層共有;共同管理權(quán)

引言：

我國《物權(quán)法》以及剛剛通過的民法典雖然規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，但并沒有確立完善的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，表現(xiàn)為不能有效地解決現(xiàn)實中建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)糾紛，而且有些條文（如《物權(quán)法》第七十六條等）在現(xiàn)實權(quán)利行使中幾乎沒有發(fā)揮過作用。就《物權(quán)法》施行10年來的司法實踐看，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度要順應社會發(fā)展進行修正完善。無論是對建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的內(nèi)涵界定，還是具體規(guī)則的構(gòu)建，現(xiàn)代民法都需要適應社會的高速發(fā)展而不斷創(chuàng)新，尤其要改變用近代民法傳統(tǒng)的絕對所有權(quán)觀念解讀建筑物區(qū)分所有權(quán)的誤區(qū)，建立在絕對所有權(quán)觀念上的建筑物區(qū)分所有權(quán)“三元論”是無法解釋清楚建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的特殊關(guān)系的，而且所有權(quán)的社會屬性在建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系中表現(xiàn)得尤為明顯。因此，因應現(xiàn)實需求在民法典正式施行時厘清建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體規(guī)則，必須對建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)涵進行重新解釋。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是一棟獨立建筑物

（一）在建筑物的專有部分與共有部分上分別設置所有權(quán)并不符合物權(quán)客體特定原則

建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》的“所有權(quán)” 編（民法典物權(quán)編所有權(quán)分編），屬于所有權(quán)的特殊類型。而依據(jù)《物權(quán)法》第二條、第三十九條（民法典第一百一十五條、第二百四十條）的規(guī)定，所有權(quán)的客體應為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，所以，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體簡單理解就是一種不動產(chǎn)，并且該不動產(chǎn)依據(jù)物權(quán)客體特定主義應該具有特定、獨立、有體的特征。關(guān)于《物權(quán)法》第七十條（民法典第二百七十一條，以下省略）規(guī)定的一般意義上的解釋，認為專有部分和共有部分共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。如此說來，建筑物區(qū)分所有權(quán)就不是一個獨立的所有權(quán)，而是兩個以上所有權(quán)的結(jié)合。我國臺灣地區(qū)學者謝在全教授認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)人“一人具有二個物及兩個所有權(quán)，并非謂一個所有權(quán)包含兩個所有權(quán)”。1這種說法雖有道理，但其首先就不能容于我國《物權(quán)法》（民法典物權(quán)編，以下省略）體系?！段餀?quán)法》“所有權(quán)”編都是關(guān)于單一所有權(quán)的規(guī)定，即使是“共有”一章也是規(guī)定多個民事主體享有一個所有權(quán)的關(guān)系。

更為重要的是，即使是兩個所有權(quán)，其物權(quán)客體也應該是分別特定、獨立、有體的物。對于專有部分而言，業(yè)主實際購買的是適于居住的“空間”，如果要把專有部分解釋為“有體”，則其可為人之感官所觸知的物質(zhì)資料只能是形成了“空間”且包裹著“空間”的周圍的墻體。而劃分各個“專有空間”的墻體是整體的、連貫的，盡管學術(shù)上存在有中心說、空間說、壁心說和最后粉刷表層說等不同學說，將作為整體的墻體在抽象層面上人為地分割成專有與共有兩個部分，但構(gòu)建專有部分的墻體始終不可能具備現(xiàn)實意義上物的特定、獨立性。所以，在建筑物的專有部分與共有部分上分別設置所有權(quán)并不符合物權(quán)客體特定原則。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)于現(xiàn)實角度指向整棟建筑物

建筑物區(qū)分所有權(quán)原則上應該是以一棟獨立建筑物為限確定的，各國立法均以此為前提。例如，法國法將一般建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為“縱向的共同所有權(quán)”，而將以一組不動產(chǎn)為限成立的建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為“橫向的共同所有權(quán)”。在后一種情況下，只有在這些不動產(chǎn)之間存在共用部分時（至少作為地基的土地是共用時），才能適用“共同所有權(quán)”的規(guī)則。2日本的《關(guān)于建筑物區(qū)分所有等的法律》則專門規(guī)定了“住宅區(qū)”一章，也表明通常建筑物區(qū)分所有權(quán)是以一棟建筑物為限的。3美國則與此不同，其物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度并不區(qū)分是在一棟建筑物上成立還是在小區(qū)范圍內(nèi)成立，4原因是美國法并沒有民法典體系中的物權(quán)概念，也沒有物權(quán)客體特定主義的限制，所以沒有考慮物權(quán)規(guī)則的體系思維問題，只是從實用的角度出發(fā)，主要通過合同和行政管制來解決問題。我國《物權(quán)法》以及即將實行的民法典并沒有明確是以一棟建筑物為限還是以建筑區(qū)劃內(nèi)為限確定建筑物區(qū)分所有權(quán)，但根據(jù)立法選擇使用“建筑物區(qū)分所有”一詞，應指稱單體建筑物的所有權(quán)狀況，而不能指稱擁有數(shù)個或幾十個建筑物的小區(qū)的所有權(quán)狀況。當然，以住宅區(qū)為范圍界定建筑物區(qū)分所有權(quán)作為特殊情況也是存在的，只不過以一棟建筑物為限是標準的和容易解釋的。在我國，類似于住宅區(qū)區(qū)分所有的建筑區(qū)劃范圍區(qū)分所有是普遍存在的，但仍不能從理論邏輯上改變建筑物區(qū)分所有權(quán)是以一棟建筑物為限的原則。僅以一般的一棟建筑物為限確定建筑物區(qū)分所有權(quán)，其權(quán)利客體并沒有像一個權(quán)利主體在一棟建筑物上成立一個所有權(quán)那么明確。所謂區(qū)分所有，經(jīng)常是從使用狀況角度確定一棟建筑物內(nèi)有多套可供獨立使用的“房屋”、有多個專有部分、有多個業(yè)主。就像土地作為權(quán)利客體是依據(jù)“四至”這種物理標準界定土地范圍來實現(xiàn)的一樣，一棟建筑物如果要成立多個所有權(quán)，最簡單的方式就是以物理標準來區(qū)分兩個以上交易觀念中的有體物，由此表面上一棟建筑物就可以被區(qū)分為多個專有部分。5但是，區(qū)分所有建筑物中專有部分卻無法像土地那樣依據(jù)物理標準來確定其是否獨立，甚至專有部分確定的界限也是不存在的。因此，專有部分不是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體與傳統(tǒng)不動產(chǎn)（土地）相比應該具有非常強的特殊性，表現(xiàn)為一種抽象的存在。

二、建筑物專有部分和共有部分的抽象劃分

建筑物區(qū)分所有權(quán)指向的專有部分和共有部分沒有客觀上（物理意義）的明確界限，專有部分功能上的“獨立”不足以明確其具有物權(quán)客體特定主義所要求的特定、獨立、有體的條件。高富平教授認為，區(qū)分所有是對獨立的單元享有獨立所有權(quán)與對共用部分享有共同所有權(quán)相結(jié)合的一種復合型房屋所有權(quán)形式，區(qū)分所有既承認房屋作為一個整體存在的事實，又承認這個整體中可以劃分為相互獨立的部分。7依據(jù)《物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定，共有部分是專有部分以外的其他部分，這反向倒推成為界定共有部分的方式。換句話說，共有部分界定的關(guān)鍵在于如何確定與其緊密相關(guān)的專有部分的范圍?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第二條規(guī)定了三個條件確定何為專有部分，分別是：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。需這三個條件同時具備才可以被認定為專有部分。這種正面認定專有部分的做法看起來清楚，但一旦涉及具體標明專有部分的客觀存在就會出現(xiàn)問題。雖然根據(jù) “能夠登記”的條件登記簿已經(jīng)有專有部分面積圖示等內(nèi)容，但專有部分和共有部分的界限仍然是不清楚的。關(guān)于專有部分的范圍，中心說、空間說、壁心說和最后粉刷表層說等不同學說都不能做到既在客觀上確定專有部分的物理界限，又能夠從使用功能上確定專有部分界限與物理界限是一致的。8如果反其道而行之，先界定共有部分再界定專有部分，可能更有利于明確建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條試圖明確共有部分的范圍，但其并沒有與建筑物區(qū)分所有權(quán)人直接對應，即沒有明確特定的建筑物區(qū)分所有權(quán)指向的共有部分是哪些。其實，共有部分并不是一個具體的物理界限的部分，而是應該表現(xiàn)為確定的所有權(quán)人享有權(quán)利和承擔義務的份額。

共有部分是一棟建筑存在的核心，是體現(xiàn)建筑完整價值的基礎，也是實現(xiàn)權(quán)利人專有部分利益的保證。共有部分的界定以保障建筑物整體存續(xù)為標準，其欲保護的建筑物價值是專有部分得以存在的前提。由于業(yè)主最直接的購房訴求來自于對專有部分的使用需要，所以在確定專有部分范圍時，業(yè)主將著眼于直接目的的實現(xiàn)，而以取得權(quán)利作為劃分專有與共有的主要參考，但是當共有部分在業(yè)主追求專有權(quán)利的過程中過分縮減時，又將反制專有部分價值的實現(xiàn)。所以相比之下，以保障建筑物整體存續(xù)為標準確定共有部分，再由業(yè)主于共有部分之外確定各自的專有部分的劃分方法，其標準更加基本且明確。

三、結(jié)語

我國從《物權(quán)法》到《物業(yè)管理條例》等都試圖構(gòu)建完善的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，但實際效果是模糊了建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的內(nèi)涵，不僅不能很好地解決現(xiàn)實糾紛，而且還產(chǎn)生了法律體系上的問題。在民法典即將實施之際，物權(quán)編應重新解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：其一，應原則上以一棟獨立建筑物為限確定權(quán)利客體，專有部分和共有部分僅為抽象層面的區(qū)分。其二，對專有部分和共有部分的界定和區(qū)分應作一體化處理，每個權(quán)利人的權(quán)利相對于其他權(quán)利人來說在整棟建筑物上并不是絕對的排他支配。應對共有部分依據(jù)一定的方法進行確定和公示，從建設工程規(guī)劃文件到房地產(chǎn)登記都應該明示共有部分的內(nèi)容。其三，所謂專有權(quán)、共有權(quán)僅為建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)能或權(quán)利作用，并且表現(xiàn)出復合存在的特征。

參考文獻：

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[12]參見李寶明： 《區(qū)域所有權(quán)及其相關(guān)理論初探》， 中國高級法官培訓中心、全國法院干部業(yè)余法律大學《首屆學術(shù)討論會論文選》， 人民法院出版社1990 年版， 第339 、341頁。

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