房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究(1)

摘要：隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨諸多的發(fā)展困境。企業(yè)一方面需要不斷加強市場開發(fā)，爭取更多的市場份額，提高可持續(xù)盈利能力，同時還需要加強內(nèi)部成本管控，最大限度降低能耗，提高資源科學化利用效能，進而不斷提高企業(yè)科學化管理水平。本文首先探究了房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管控的重要性，然后對目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作開展現(xiàn)狀進行全面分析，找出當前發(fā)展中存在的問題，最后圍繞如何提升房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制成效提出了具體的對策，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;重要性;問題;對策

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中內(nèi)部經(jīng)營管理工作的開展對于企業(yè)的健康發(fā)展具有重要的基礎保障意義，房地產(chǎn)企業(yè)目前在成本管控方面相關的意識相對淡薄，且成本控制方法不夠科學協(xié)同，缺乏全局規(guī)劃控制思維，一定程度上不利于成本管控工作的有序開展，降低了資源利用效能，導致資金資源等浪費情形比較嚴重，影響了企業(yè)戰(zhàn)略目標的達成。加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化成本管控機制和對策探析對企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重要而深遠的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對國家相關政策的調(diào)整以及企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境的變化，企業(yè)也面臨諸多的壓力。成本管控作為企業(yè)一項重要的基礎工作需要不斷加強精細化管理，這樣才能更好地提升成本管控的全面性、系統(tǒng)性和科學化水平。做好房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意義重大，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）成本管控有利于提升企業(yè)的管理水平

成本管控屬于企業(yè)財務管理工作的重要組成部分，也是企業(yè)一項常規(guī)的基礎管理手段。通過結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標和具體管理工作的實際，可以幫助企業(yè)通過有效的調(diào)控機制和技術等對全過程進行規(guī)范管理，了解企業(yè)各個方面生產(chǎn)經(jīng)營管理的實際，并針對性結(jié)合發(fā)現(xiàn)的問題來加強監(jiān)督整改，更好地提高企業(yè)科學化管理水平，推動企業(yè)實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益等，助力企業(yè)邁向良性循環(huán)階段，實現(xiàn)全面優(yōu)化閉環(huán)管理。

（二）成本管控有利于增強企業(yè)的市場競爭力

企業(yè)成本管控主要是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理以及資源配置和利用等方面的情況進行預算執(zhí)行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨的市場形勢比較復雜，并且容易受到環(huán)境、政策變化等影響，所以需要在營銷管理、投融資管理等方面進行全面探究，這樣才能提高綜合管控成效。通過實施成本管控，可以對企業(yè)各方面的資源配置與利用情況進行全面分析，進而引導企業(yè)將有限的資金等資源用于支撐企業(yè)發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)和領域，這樣可以更好地提高企業(yè)綜合發(fā)展優(yōu)勢，為獲得更大的成長空間提供良好的基礎保證。

（三）成本管控能有效優(yōu)化成本，創(chuàng)造利潤，改善現(xiàn)金流

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言加強成本管控，最重要的是能夠?qū)Τ杀具M行控制，加強現(xiàn)金流管理，獲得更多的利潤，進而更好地提高經(jīng)營管理的持續(xù)性。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能保證足夠的現(xiàn)金流，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定運行，甚至還影響企業(yè)的市場開拓，影響在行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)本身建設成本較高，資金回收周期比較長，建造成本、期間費用等都非常高，成本管控工作的開展可以為企業(yè)現(xiàn)金、利潤等波動變化提供更科學的保障。所以，加強全面成本管控，可以最大限度降低資源的損耗，提高重復利用水平，增強現(xiàn)金的合理流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營奠定基礎。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題和局限性

目前房地產(chǎn)企業(yè)在市場開發(fā)、投融資管理以及營銷管理等方面重視程度越來越高，但是對成本管控工作的重視程度不夠，相關的管控方法不夠科學，管控監(jiān)督力度也不夠，這不利于企業(yè)持續(xù)有序發(fā)展。具體來說，在成本管控工作開展過程中存在的問題體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）成本管控意識薄弱，缺少系統(tǒng)的成本管控方法

開展成本管控需要企業(yè)不斷提高重視程度，引導全員積極參與到全面成本管控工作中，這樣才能形成良好的合力。但是，目前企業(yè)在成本管控方面意識偏低，主要關注企業(yè)的市場開拓、資源建設以及營銷等方面，以期更好地提高市場份額，擴大市場經(jīng)營管理水平，而對現(xiàn)代化企業(yè)成本管控工作重視程度不夠，全員沒有結(jié)合自身的實際加強成本管控方法的探索，成本管控模式停留在簡單的調(diào)度和管理方面，沒有從科學性、系統(tǒng)性的角度探究適合房地產(chǎn)企業(yè)自身實際的現(xiàn)代化成本管控方法，管控技術手段單一，管理模式也存在很多的不合理性，停留在傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理方面，從而不利于提高房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制效能。

（二）缺乏成本的全局規(guī)劃控制思維

企業(yè)開展成本管控，需要充分結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標等，堅持問題導向，構建系統(tǒng)的成本管控目標體系，并加強系統(tǒng)規(guī)劃和精細化管理，才能切實提高資源控制利用成效，最大限度降低資源損耗。但是目前企業(yè)在成本控制方面沒有結(jié)合自身的行業(yè)特點等性質(zhì)加強針對性系統(tǒng)成本管控目標的制定，成本管控和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、目標等關聯(lián)不緊密，缺乏獨立性，預算控制機制不完善，從而不利于企業(yè)成本控制工作效能的提升。此外，在成本管控體系化建設方面探索不夠，房地產(chǎn)行業(yè)自身在成本管控方面沒有形成統(tǒng)一規(guī)范的標準，房地產(chǎn)企業(yè)自身也沒有結(jié)合性質(zhì)特點和政策要求等加強成本全面控制，財務管理人員和其他部門人員之間缺乏有效的聯(lián)動，這些都是財務成本管控工作實施方面面臨的現(xiàn)實困境。

（三）成本管控體系設置不合理，績效考核力度不夠

加強成本管控工作需要有科學完善的預算目標體系來進行指導，但是實際上在成本管控體系設置方面還存在很多的不規(guī)范、不科學情況，比如沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和階段性發(fā)展目標建立系統(tǒng)針對性的成本管控指標體系，相關的控制指標比較單一，未能進行有效的量化賦分控制，成本管控還存在很多的局限性，未能實現(xiàn)和其他財務管理以及業(yè)務管理方法的有效融合，成本控制工作主要圍繞財務管理指標來進行監(jiān)督，沒有全面納入相關的非財務指標等，從而不利于全面提高成本控制成效。

（四）成本信息化建設滯后

開展成本管控需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際建立完善的信息化管理機制，引入先進的管理軟件來加強信息化共享和資源應用，這樣才能提升業(yè)財融合成效。目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本信息化工程建設方面重視程度不夠，相關的資源投入較少，且沒有開發(fā)針對性完善的信息化管控體系，從而導致成本管控流于形式、停留于表面。

三、問題的解決對策及建議

為了切實提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管控現(xiàn)代化水平，建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際加強成本管控機制創(chuàng)新，并不斷提升成本控制成效，具體對策建議如下：

（一）增強成本管控意識，樹立成本領先戰(zhàn)略思想

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說加強成本管控首先應當思想先行，應當提高對成本管控工作的重視程度，并加強相關理論的探究，深入學習和借鑒國內(nèi)外相關企業(yè)在成本管控方面的實施經(jīng)驗和實踐情況，樹立戰(zhàn)略發(fā)展導向，將成本管控工作納入到房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃體系中來進行統(tǒng)籌管理，從房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度來進行成本管控工作探究，明確成本管控工作的具體要求，注重把握相關的原則，以此為基礎指導企業(yè)成本管控工作進行有序開展，夯實發(fā)展根基。成本領先戰(zhàn)略思想是引導房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作有序開展的重要基石，為此應當積極學習現(xiàn)代化管理理念，深入系統(tǒng)地開展戰(zhàn)略思想理論等方面的探究，形成適合房地產(chǎn)企業(yè)自身特色的管控模式，并根據(jù)運行實踐情況建立動態(tài)調(diào)控機制，加強成本管理體系化建設，明確細分成本管控工作的具體指標，細分財務科目成本等科目，完善標準化體系，提出明確的發(fā)展管理要求，從而確保各類數(shù)據(jù)及時匯總整合，構建財務成本一體化管理模式。

（二）根據(jù)企業(yè)特點，制定企業(yè)目標成本管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理項目復雜，且資金回收周期長，很多投資事項風險也比較大，所以應當結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，建立適宜的目標成本管理模式。根據(jù)不同項目的不同階段，確定合理的目標成本，做好項目的統(tǒng)籌規(guī)劃，對各個階段的目標成本等加強全面資金管理，設立單獨的成本控制部門，加強項目各個環(huán)節(jié)的成本管控監(jiān)督，并對可能出現(xiàn)的問題或風險等及時進行排查。加強項目全過程問題的排查整改，提高目標成本管控成效，最大限度降低資源的浪費等。

（三）建立全員成本控制激勵機制，加強成本管理績效考核

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的開展需要發(fā)揮全員的力量積極參與，為此應當在提出考核標準的同時，建立完善的激勵機制，不斷引導全員加強成本管理理念、方法的探索，從全面成本管理的視角進行目標的分解、具體責任的落實，確保人人頭上有指標，對于成本管控取得良好成效的部門等注重激勵引導，提高他們的工作積極性和創(chuàng)造性，對于預算支出超出的項目等加強處罰，提高預算控制成效，確保圓滿完成預算控制目標。

（四）加強成本信息化工程建設，提高成本管控效率

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控工作實施過程中需要加強成本信息化建設，這樣可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理情況加強全過程信息的采集、整合和利用，才能更好地為項目建設和管理工作有序開展。為此應當從成本管理的視角對建筑成本以及前期設計、招投標管理、銷售宣傳費用以及貸款費用、稅費等方面進行全面考慮，以此為基礎構建現(xiàn)代化成本管控平臺。然后基于成本價值的視角加強收益成本全面綜合分析，并加強單項工程利潤成本的全面控制，以此為基礎加強資源的深度調(diào)配和科學利用，最大限度降低資源重復采購等帶來的問題。此外房地產(chǎn)企業(yè)還應當堅持以客戶為導向，加強市場開發(fā)和客戶維護，在這方面適當?shù)卦黾酉嚓P的預算支出。在預算指標的建立方面適當考慮組織未來的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)階段的業(yè)務重點，適度地向重點崗位和關鍵領域傾斜，不斷提高成本管控和其他工作有效融合成效，最大限度提高信息資源共享利用效能。還可以借助現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術等加強新技術、新模式的開發(fā)利用，主動和國家、行業(yè)相關的成本管控體系與平臺進行融合，加強資源的關聯(lián)分析和研究，以此提高企業(yè)綜合競爭成效。

總之，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言加強成本管控需要從長期性、戰(zhàn)略性角度來進行科學謀劃，加強全周期成本控制，并注重探索信息技術等手段，提高成本控制的動態(tài)性、全面性，這樣才能提高企業(yè)持續(xù)發(fā)展效能。

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作者簡介：

王海濤，青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司。