淺談農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記問題與對(duì)策

周生勇

摘要：根據(jù)最新的鄉(xiāng)村振興發(fā)展戰(zhàn)略指示，農(nóng)村房地一體的宅基地與集體建設(shè)用地確權(quán)登記工作是鄉(xiāng)村發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，影響著整個(gè)建設(shè)過程。隨著國家制度的完善與村民法律意識(shí)的提高，農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作取得了良好的進(jìn)展，確定不動(dòng)產(chǎn)登記可以最大化的維護(hù)農(nóng)民的利益，具有良好的社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體;不動(dòng)產(chǎn)確權(quán);登記問題

農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)主要是代指農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)的確認(rèn)工作，主要是保護(hù)權(quán)利對(duì)象的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的高效流動(dòng)，推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程。因此，相關(guān)部門要全面的統(tǒng)計(jì)，確立標(biāo)準(zhǔn)和基本流程，采取航空影像來調(diào)查，提高實(shí)際工作效率。同時(shí)，要規(guī)范登記行為，有效保護(hù)各樣資產(chǎn)。本文會(huì)深入的分析探索，并提出相應(yīng)的解決方案。

一、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的基本概述

《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)踐行加快了新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程，促進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，也為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供了完善的法律基礎(chǔ)，可以最有效的保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，并出具最科學(xué)的證明，以保證房產(chǎn)使用權(quán)的合法性，從而避免以后可能會(huì)出現(xiàn)各種產(chǎn)權(quán)糾紛與經(jīng)濟(jì)官司。如果沒有發(fā)展的農(nóng)村基地，可以通過相關(guān)權(quán)利人進(jìn)行初次申請(qǐng)，工作人員要事先了解相關(guān)工作流程，在完成審批和公示后再進(jìn)行收取相關(guān)證件材料。但是，在實(shí)際登記過程中可能會(huì)存在著一些問題，影響著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)度。因此，為了提高登記工作效率，相關(guān)部門要嚴(yán)格依照法律法規(guī)，精確的展開實(shí)地勘察，規(guī)范農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記步驟，逐步縮短登記周期，充分保障農(nóng)民的權(quán)益。

在開展不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，每家每戶需要按照政策規(guī)定來配合工作人員的側(cè)量，實(shí)地勘察者需要對(duì)各村（居）房屋、宅基地使用權(quán)進(jìn)行科學(xué)審查，考慮多方面因素，翔實(shí)記錄所在范圍內(nèi)土地的使用權(quán)者、實(shí)際面積、具體位置等信息。其次，還需明確房屋的產(chǎn)權(quán)代表，建筑結(jié)構(gòu)、建筑時(shí)間、房屋面積、產(chǎn)權(quán)責(zé)任等等。根據(jù)一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記規(guī)定，還需要搜集土地所有權(quán)的資料，整合成檔案，為后面的登記工作提供數(shù)據(jù)。

二、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬資料

就全國情況而言，目前大多數(shù)農(nóng)村房地進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，增強(qiáng)了農(nóng)戶的基本權(quán)益。我縣農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作正在進(jìn)行中，下一步將加快工作進(jìn)度，確保2020年年底之前全面完成確權(quán)登記工作總目標(biāo)。在權(quán)屬調(diào)查環(huán)節(jié)中，工作人員需要把握審核的方向和目的，確保登記的有序性與規(guī)范性，保證權(quán)屬調(diào)查資料是完整，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)外監(jiān)理的效果。內(nèi)外業(yè)監(jiān)理主要是考察審核產(chǎn)權(quán)者的資格與身份，根據(jù)界標(biāo)設(shè)置和實(shí)際范圍來考慮，避免出現(xiàn)資料錯(cuò)誤。

其一，對(duì)于資料的完整性，相關(guān)單位必須派遣專門的工作人員，建立當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房地檔案系統(tǒng)，核算每家每戶的土地面積，并與上報(bào)的統(tǒng)計(jì)表核算。檔案需要包括地籍調(diào)查表、權(quán)屬證明材料、土地登記、建立面積等等，檢測數(shù)據(jù)是否存在缺失。其二，需要保證權(quán)利人名稱一致，不能出現(xiàn)代替情況，同時(shí)工作人員需要仔細(xì)的核算地籍類別表、土地登記申請(qǐng)書、土地權(quán)益表、農(nóng)戶實(shí)際房產(chǎn)面積，并對(duì)比數(shù)據(jù)庫中的信息，逐一核對(duì)。其三，簽章也必須保持完整，工作人員需要全面的判別與分析圖表的一致性，并一一蓋章，標(biāo)明記號(hào)。其四，界址點(diǎn)線之間也需要相符合，檢查各地位置是否矛盾。

三、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的基本問題

（一）缺乏科學(xué)的審查模式，農(nóng)戶存在面積超標(biāo)

在八十年代之后，農(nóng)村房產(chǎn)登記需要結(jié)合《村鎮(zhèn)將用地管理?xiàng)l例》，對(duì)所占用基地面積進(jìn)行測量，避免超出限定范圍。之后，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取相應(yīng)的證書。但是，從實(shí)際調(diào)研可以看出，現(xiàn)在農(nóng)村還存在大量的宅基地超標(biāo)的情況，許多農(nóng)戶都對(duì)房屋進(jìn)行了翻建，擴(kuò)大了實(shí)際占地面積。其次，當(dāng)?shù)匾踩狈τ行У谋O(jiān)管制度，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記沒有建立系統(tǒng)化的審查模式，這會(huì)造成管理工作混亂，進(jìn)而降低登記的工作效率。

（二）權(quán)屬不明確

在開展一體不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，由于需要經(jīng)過多個(gè)部門的審批與檢測，耗費(fèi)時(shí)間較長，容易出現(xiàn)資料缺失情況，這為核發(fā)工作增加了難度。并且權(quán)屬證明材料的不完善會(huì)為阻礙登記發(fā)證。從實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，有部分農(nóng)戶搬遷后為辦理相關(guān)手續(xù)，房屋的權(quán)屬關(guān)系混亂。其次，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的宣傳也不是很到位，沒進(jìn)行全面的調(diào)查，有一部分農(nóng)戶并沒有充分了解，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的流程也不是太熟悉。

四、建立規(guī)范化的工作模式，合理進(jìn)行確權(quán)登記

對(duì)于農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)管理，相關(guān)部門需要深入調(diào)查分析一戶多宅和面積超標(biāo)問題，建立規(guī)范化的工作模式，合理的進(jìn)行確權(quán)登記，展現(xiàn)登記工作的合理性。首先對(duì)于一戶多宅問題來講，相關(guān)部門工作者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持登記到戶的登記原則，即符合當(dāng)?shù)亟ǚ糠謶魲l件的，工作人員需要按照規(guī)定進(jìn)行分戶手續(xù)辦理，而對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自分戶，但建房面積符合宅基地手續(xù)的新建房，工作人員應(yīng)當(dāng)與房主進(jìn)行溝通無異議后，對(duì)新建房屋進(jìn)行確權(quán)登記。其次針對(duì)宅基地超面積問題，工作人員在進(jìn)行處理時(shí)應(yīng)當(dāng)按照1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中的規(guī)定進(jìn)行確權(quán)處理，即在管理?xiàng)l例落實(shí)前農(nóng)民建房所占用的宅基地在管理法落實(shí)后未擴(kuò)大的，均按照實(shí)際面積進(jìn)行確權(quán)登記，而在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》頒布后，農(nóng)村宅基地占地超出部分需要按照規(guī)定進(jìn)行確權(quán)登記。同時(shí)，工作人員在對(duì)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送等行為的房屋宅基地超出部分進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)，也應(yīng)當(dāng)按照房屋轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。

此外，工作人員需要結(jié)合法定面積標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行處理，給農(nóng)戶提出準(zhǔn)確的意見，如果實(shí)際面積登記大于標(biāo)準(zhǔn)面積時(shí)，需要注明具體的面積數(shù)，并補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)，只有這樣才能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。在農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記中，關(guān)于權(quán)屬問題，審批部門需要根據(jù)《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》來判別，并結(jié)合相應(yīng)的材料進(jìn)行全面的分析與梳理，確定權(quán)利人的從屬關(guān)系。考慮到目前的登記現(xiàn)狀，相關(guān)部門可以采取航空式測量方式，對(duì)規(guī)定區(qū)域進(jìn)行全方位的拍攝測試，注意GNSS和RTK高精度的控制。由于房地建立的不規(guī)范性，還需要借助數(shù)字?jǐn)z影測量系統(tǒng)，對(duì)房地進(jìn)行自動(dòng)檢驗(yàn)，建立立體化的模型。接下來，需要結(jié)合土地建立面積來對(duì)比分析，設(shè)置相應(yīng)的間距，整理出圖像數(shù)據(jù)。審批工作人員再總結(jié)這些信息數(shù)據(jù)，按照設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來登記并下發(fā)證件。

五、明確權(quán)屬關(guān)系，合理登記發(fā)證

農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記是一項(xiàng)綜合性的工作任務(wù)，調(diào)查人員需要先對(duì)房籍進(jìn)行審核，確定權(quán)益人是否有資格申請(qǐng)。為了有效明確權(quán)屬關(guān)系，實(shí)現(xiàn)合理登記發(fā)證，調(diào)研部門需全面清查農(nóng)村宅基地與建設(shè)用地的權(quán)屬、位置、實(shí)際面積、用途等等，制定完善的清查表格，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)條件。

比如，當(dāng)?shù)夭块T需要公示審核條件和過程，組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）工作人員配合調(diào)查部門到各家進(jìn)行房屋、臺(tái)賬的清查，做到一體化的檢測，對(duì)每戶每屋設(shè)立空間定位系統(tǒng)，在讓農(nóng)戶瀏覽簽訂的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改和完善，建立系統(tǒng)規(guī)范的房屋調(diào)查表，讓農(nóng)戶瀏覽簽訂。把確權(quán)調(diào)查確認(rèn)之后，需要在村鎮(zhèn)進(jìn)行公示，讓農(nóng)戶一一比對(duì)，如果數(shù)據(jù)信息出現(xiàn)錯(cuò)誤，農(nóng)戶可到審批部門修改。出現(xiàn)房屋糾紛情況，雙方需要協(xié)商解決，到房產(chǎn)公證局重新修改權(quán)益信息，再次修改土地產(chǎn)權(quán)表。對(duì)于農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)繪測和權(quán)籍管理系統(tǒng)建設(shè)，工作人員可以通過數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換庫進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、查詢統(tǒng)計(jì)、審核分析，快速實(shí)現(xiàn)農(nóng)村地籍的審批，為登記簽發(fā)提供基礎(chǔ)，也保證國家不動(dòng)產(chǎn)信息的無縫鏈接。登記機(jī)關(guān)需要把農(nóng)村集體土地的房屋權(quán)利條例羅列到公告欄中，農(nóng)戶如果想獲得產(chǎn)權(quán)證件，必須依次完成申請(qǐng)一受理一審核一登簿一發(fā)證一歸檔，然后才能領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證書。所以說，在農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，農(nóng)戶必須遵照相關(guān)規(guī)定，合理的進(jìn)行申請(qǐng)登記。

六、總結(jié)

綜上所述，農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在整個(gè)鄉(xiāng)村發(fā)展體系中有著重要的作用，開展有效的產(chǎn)權(quán)登記，可以促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)進(jìn)程，并保證相關(guān)權(quán)益者的合法權(quán)益。在登記過程中，工作人員要依據(jù)最新的法律法規(guī)，利用各種信息資料，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，遵守指導(dǎo)綱要，按照登記流程逐步進(jìn)行，提高農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率。

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