土地儲備資產(chǎn)負債表編制的思考

趙翔宇 馬明

摘要：土地儲備一直以來是土地市場管理的重要內(nèi)容，已經(jīng)成為五家渠市土地管理部門的工作重點。通過對于土地儲備資產(chǎn)負債表編制的背景的研究和學(xué)習(xí)，并且以五家渠市為例，對其土地儲備工作的做法和實踐探索做出分析，并對相關(guān)的問題提出了思考與見解，供讀者參考。

關(guān)鍵詞：土地儲備;資產(chǎn)負債表;五家渠市

一、五家渠市土地儲備的做法

五家渠市土地儲備采取的是政府主導(dǎo)的模式。土地儲備名錄管理、統(tǒng)籌、土地收儲工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督都是市土地儲備中心負責(zé)的。為確保全市土地收儲能規(guī)范展開，還與各區(qū)政府、國有企業(yè)等“做地”主體進行長期的合作，以確保在具體的項目開發(fā)進行中對土地儲備進行規(guī)范的整理及展開。多種渠道對土地儲備的相關(guān)信息進行規(guī)范的整理，由一個機關(guān)進行統(tǒng)一的管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，以便于土地儲備能規(guī)范的展開。

五家渠市土地儲備中心應(yīng)對經(jīng)營性用地的做地質(zhì)量進行統(tǒng)一的驗收把關(guān)，將此途徑作為土地入庫的唯一途徑。做地主體完成做地的前期工作后，統(tǒng)一由市土地儲備中心按照相關(guān)的收儲標(biāo)準(zhǔn)對該土地進行核查和踏勘，對于驗收合格的納入土地儲備庫，不合格的則退回，由做地主體繼續(xù)做地，直到達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

對于驗收合格且具備出讓條件的經(jīng)營性用地，應(yīng)當(dāng)納入土地儲備庫進行統(tǒng)一的管理。土地儲備庫對收納進來的土地采取清單式的管理，以便于對于新納入的土地的情況及相關(guān)信息及時做出更新，對于移交出讓后的土地的相關(guān)信息進行及時的刪除。對于未被納入儲備庫的經(jīng)營性用地除非有特殊情形的一般不予出讓。

對于土地的出讓，我們應(yīng)當(dāng)劃區(qū)域、有計劃的統(tǒng)一進行。市自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對市區(qū)經(jīng)營性用地的出讓起價進行統(tǒng)一的價格規(guī)定，并對方案報批、公告內(nèi)容和競價規(guī)則等進行統(tǒng)一的規(guī)定。這樣能確保公權(quán)力對土地市場變化的調(diào)控，維持土地市場的秩序穩(wěn)定。

二、五家渠市土地儲備資產(chǎn)負債表的實踐探索

土地一級開發(fā)是城市開發(fā)建設(shè)中的關(guān)鍵一環(huán)，是城市有機更新進程中不可缺少的內(nèi)容。一個地方土地儲備工作的儲備模式很大程度上受土地一級開發(fā)模式影響，甚至是由土地一級開發(fā)模式?jīng)Q定的。而土地儲備模式對土地資產(chǎn)負債表編制中的基本指標(biāo)、具體含義、邏輯關(guān)系和原則方法等內(nèi)容起到了決定作用。

所謂的土地儲備資產(chǎn)負債表，主要是由資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益三部分構(gòu)成。三者的關(guān)系可以用以下等式表示：資產(chǎn)一負債+所有者權(quán)益。

土地儲各資產(chǎn)的基本指標(biāo)包括三類：一是資產(chǎn)類指標(biāo)、二是負債類指標(biāo)、三是所有者權(quán)益。資產(chǎn)是企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。資產(chǎn)定義的關(guān)鍵點在于能否帶來經(jīng)濟利益，否則不能稱之為資產(chǎn)，僅是企業(yè)的權(quán)利。所以，土地儲備資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)主要是指經(jīng)營性用地，經(jīng)營性用地主要包括以下三種，擬收儲土地、入庫儲備土地和使用土地儲備專項債券且提前出讓的地塊。其中在擬收儲土地中，納入土地儲備計劃的所有經(jīng)營性用地的價值量可以通過市場比較法進行評估，并且參照近5年的類似土地的成交價定價，五家渠市的詳細規(guī)劃已經(jīng)全面落實，每一塊土地的規(guī)劃指標(biāo)都有具體參數(shù)，通過以上兩種方法評估其價值，具有一定的科學(xué)性和合理性。在入庫儲備土地的不動產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理的土地儲備機構(gòu)名下，根據(jù)五家渠市的做法，入庫儲備土地已經(jīng)進行了平整場地的相關(guān)工作，并且滿足了權(quán)屬清晰、規(guī)劃條件明確、考古勘探完成等要求。除此之外，還具有超強的“變現(xiàn)”能力，可以說是儲備土地資產(chǎn)中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，它的價值量同樣可以按照市場比較法進行確定，或者參照具備相同規(guī)劃用途的地塊的平均價格進行評估。第三種在使用土地儲備專項債券且提前出讓的十地中，土地儲備專項債券一般以3年或5年作為償還年限，不得提前償還，對于已經(jīng)出讓的土地，其資產(chǎn)已經(jīng)不屬于從土地儲備資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從土地儲備資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)類中分離出來，但是其對應(yīng)的土地儲備專項債券仍然統(tǒng)計在負債中，并且要明確的體現(xiàn)所有者權(quán)益。

負債類指標(biāo)主要有以下三類構(gòu)成，首先是土地儲備專項債券，按照償還時間匯總體現(xiàn)在負債中。第二類是預(yù)計負債，包括涉及土地征收、拆遷補償、安置費用、土地收購或有償收回費用的預(yù)計應(yīng)付土地取得成本，二是預(yù)計應(yīng)付土地開發(fā)成本，這項成本主要是配套建設(shè)費用，三是預(yù)計應(yīng)付財務(wù)成本，四是其他負債，主要是指存量置換債券。

三是所有者權(quán)益，根據(jù)上文提到的資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益的三者之間的關(guān)系，所有者權(quán)益是所有者對土地儲備資產(chǎn)的剩余索取權(quán)，其不僅是對所有者投入資本的保值增值情況的反映，也是對保護債權(quán)人權(quán)益的理念的體現(xiàn)。

三、相關(guān)問題和思考

因為儲備土地的范圍就是編制對象為儲備土地的土地儲備資產(chǎn)負債表，所以其編制范圍內(nèi)自然不包括沒有被納入土地儲備范圍的土地。因為當(dāng)前的法律法規(guī)對國有建設(shè)用土地供應(yīng)并沒有強制性規(guī)定其必須要經(jīng)過土地儲備這一環(huán)節(jié)，所以導(dǎo)致各個地方的土地儲備的范圍有所不同。以五家渠市為例，他們就認為對于擬定出讓協(xié)議、政府劃撥和國家級開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地等方式供應(yīng)的國有建設(shè)用就不必經(jīng)過土地儲備環(huán)節(jié)，在土地儲備資產(chǎn)負債表中也不應(yīng)當(dāng)包括上述類型的土地。

對于土地入庫儲備土地標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)當(dāng)進行統(tǒng)一規(guī)定的問題，我國目前在全國范圍內(nèi)還沒有建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這就導(dǎo)致了各地方土地入庫標(biāo)準(zhǔn)不一致，是寬是嚴主要由當(dāng)?shù)卣疀Q定。主要體現(xiàn)為，有的地方要求獲得產(chǎn)權(quán)證才可以入庫，有的地方達到地方設(shè)立的供地條件才可以入庫。因為入庫條件的不一致，不同地區(qū)無法進行比較，導(dǎo)致我們編制的土地儲備資產(chǎn)負債表在實踐中的應(yīng)用受到了極大的限制。

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