不動產(chǎn)權利登記制的經(jīng)濟分析及應用

周躍敏

摘要：自中國進入社會主義市場經(jīng)濟時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)在中國得到了迅速的發(fā)展，首先必須要給予肯定的是，該行業(yè)對中國經(jīng)濟的平穩(wěn)快速增長起到的促進作用。但是在快速發(fā)展的過程中，也必須要正視其中所存在的問題。不動產(chǎn)權利登記制的實施有助于進一步保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展，本文對此進行了分析。

關鍵詞：房地產(chǎn);不動產(chǎn);登記制度;經(jīng)濟分析

一、不動產(chǎn)登記制度和我國房地產(chǎn)經(jīng)濟之間存在的關聯(lián)

（一）簡述不動產(chǎn)

不動產(chǎn)的最直觀的含義就是無法輕易移動或者交換的資產(chǎn)，主要包括房屋、土地、自然環(huán)境中的物質，如草地、樹林等，這些都屬于不動產(chǎn)的范疇。而不動產(chǎn)登記制度就是一項對當事人項不動產(chǎn)登記機構申請的不動產(chǎn)的所屬權以及相關權利進行記載并進行公示，通過法律手段證明不動產(chǎn)所屬人。

（二）不動產(chǎn)登記的內(nèi)容

首先，需要注意的是，不動產(chǎn)登記制度是為了保護不動產(chǎn)所有者對不動產(chǎn)的所屬權和相關權利，并不是為了協(xié)調市場上房地產(chǎn)行業(yè)的房價問題，只是間接導致房價的降低。除此之外，不動產(chǎn)登記的內(nèi)容也不與房產(chǎn)稅有直接關聯(lián)，只是通過不動產(chǎn)登記來促進房產(chǎn)稅的征收，從而規(guī)范整個房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)秩序和運行效率。而不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)容是包括當事人向機構進行土地和房屋的登記請求，由不動產(chǎn)登記機構進行權屬的核查事實，經(jīng)確認后申請的房屋所屬登記在登記簿上并進行公示，那么該房屋的所屬權以及相關權利將生效并受到法律保護，而該登記也可以作為法律證明。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式存在漏洞，在各城市中的發(fā)展不平衡

在我國的一些大中型城市當中，房價飛速上漲，與當?shù)孛癖姷膶嶋H購買能力出現(xiàn)沖突。部分城市當中可以用來進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地非常有限，開發(fā)商之間竟爭激烈，最終致使這些城市存在房價過高的情況。但是在一些經(jīng)濟發(fā)展相對較慢的中小型城市當中，因為外來人口數(shù)量比大型城市更少，大型企業(yè)的數(shù)量也更少。當?shù)卣疄榱舜龠M地方經(jīng)濟的快速增長，通常都是采用低價出售土地的方式來吸引建筑開發(fā)商，由此實現(xiàn)帶動經(jīng)濟增長的目的。這一系列措施導致我國很多大中型房地產(chǎn)開發(fā)商將發(fā)展目標轉移到這些中小型城市當中，但是這些中小型城市經(jīng)濟建設速度相對滯后，外來人口數(shù)量很少，人們對于購房并沒有強烈的要求，使得供大于求和產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象非常常見。但這也讓房價在這些中小型城市當中，維持在了一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

（二）可進行房地產(chǎn)項目建設的土地越來越少

就中國土地資源的特征進行分析，可以歸納為“一多三少”。即土地總量較多，人均土地占有量占有較少，高質量土地資源較少，可進行開發(fā)的土地資源較少。中國的城市發(fā)展目標，給各大城市和資源利用與環(huán)境保護都帶來了很大的挑戰(zhàn)。長時間以來，因為我國城市化和工業(yè)化進程的不斷深入，尤其是在進行住房改革之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)（特別是商品房開發(fā)）進入到了迅速壯大的時期，這便代表了城市當中有大量土地被征用，閑置的土地資源越來越少。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商存在有大量囤積土地的現(xiàn)象，他們故意把土地存積到當?shù)胤績r上升時在進行房地產(chǎn)項目的建設，希望以低土地成本來獲取更多的經(jīng)濟利益。但實際上，這一行為是對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場正常秩序的一種破壞。

（三）不同類型城市土地價格差異對房價造成影響

上文提到，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟建設存在有巨大的關聯(lián)性。房地產(chǎn)市場需求的增加，憑借的是該城市對當?shù)厝丝诘奈σ约皩ν鈦砣丝诘奈Α６@種吸引力與凝聚力的來源是該城市在民眾眼中所呈現(xiàn)出了潛力與實力。對于中國的大型城市來說，有著經(jīng)濟建設速度快，可以大量吸引外來人口進入城市的特點。這些特點不僅能夠使得城市經(jīng)濟建設速度能夠得到大幅度的提升，但也造成了這些地區(qū)房地產(chǎn)資源的緊張，無法達到大量人口居住的要求。但是正因為這樣，中國一線城市的土地價格自然要超過二線或三線城市很多。再對我國的二線城市和三線城市進行分析，因為當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展以及公共資源的建設情況，導致了當?shù)厝丝跀?shù)量將會處在相對穩(wěn)定的狀態(tài)，難以出現(xiàn)爆發(fā)性的增長。并且這些城市的經(jīng)濟建設情況也在無形當中影響著房地產(chǎn)的價格，同一用途的土地在不同城市當中，體現(xiàn)出很大的價格差異。

三、不動產(chǎn)登記的經(jīng)濟分析

不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，不動產(chǎn)登記對房屋買賣的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的開展過程中，最主要的經(jīng)擠行為就是房屋買賣。在房屋買賣的經(jīng)濟交易活動中，不動產(chǎn)登記就會給房地產(chǎn)交易帶來重要保障。但是不動產(chǎn)登記并不會對房屋買賣活動產(chǎn)生過大的影響，這一點主要是由于現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記的主要目標是對現(xiàn)有的各機構房地產(chǎn)資源進行整合，以強化我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的管理能力。但是不動產(chǎn)登記也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，這些影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場之中，由于不動產(chǎn)登記的實施會使二手房交易中有房產(chǎn)稅的產(chǎn)生，進而對二手房買賣的價格產(chǎn)生一定幅度的影響。

第二，不動產(chǎn)登記對房價的影響。不動產(chǎn)登記的實施與落實，不僅會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程產(chǎn)生重大的影響意義，更會對房價產(chǎn)生一定程度的影響。不動產(chǎn)登記的主要目標就是會對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調控以及管理落實，也就會使房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)經(jīng)濟調控政策，而政策的落實一般是以房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場情況、人口情況以及人口經(jīng)濟收入息息相關的，也為房產(chǎn)稅的實施奠定了基礎，這就會對房地產(chǎn)的房價產(chǎn)生一定的影響，導致房價下降的壓力產(chǎn)生。再加之老舊房屋的產(chǎn)權問題影響，就會是不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的影響問題被放大，也會使房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的形式出現(xiàn)變化，給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的房屋市場價格走向帶來影響。

四、結束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國社會經(jīng)濟的發(fā)展的重要組成結構，通過不動產(chǎn)登記制度的落實與實施，能夠為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展穩(wěn)定性和科學性建設提供制度保障，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的壓力，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有著重要的推動意義。

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