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    談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對(duì)措施

    2020-09-10 07:22:44朱偉
    財(cái)富生活·下半月 2020年6期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議

    朱偉

    摘要:資金在企業(yè)發(fā)展中起著重要作用,而很多企業(yè)在實(shí)務(wù)中還沒有意識(shí)到資金管理的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集的特點(diǎn),所以對(duì)資金的管理水平?jīng)Q定著企業(yè)能否健康發(fā)展。特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流是否正常直接影響企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展。因此,加強(qiáng)資金管理迫在眉睫。本文闡述了資金管理的重要性,以及在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題,并針對(duì)問題提出了相應(yīng)建議,希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展提供幫助。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;問題;建議

    一、引言

    房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng),資金投入大,投資風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn),所以它對(duì)資金管理的要求很高。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,市場(chǎng)的需求變化,以及國家政策引導(dǎo),房地產(chǎn)企業(yè)高回報(bào)高收益的時(shí)代已經(jīng)過去,只有較高的管理水平,才能保證企業(yè)高效,健康發(fā)展。而其中資金管理尤為重要,因?yàn)橘Y金是企業(yè)的血液,它決定著企業(yè)的生死存亡。如何合理高效的管理資金,規(guī)避資金鏈斷裂帶來的風(fēng)險(xiǎn),保證企業(yè)長(zhǎng)期高效運(yùn)作,是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)急需探討解決的問題。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

    (一)資金管理的含義

    資金管理包括,讓資金保持合理的資金結(jié)構(gòu)、促使資金提高流動(dòng)性、降低資金使用成本、提高資金回報(bào)率等。資金管理的原則主要是劃清固定資金、流動(dòng)資金、專項(xiàng)資金的使用界限,一般不能相互流用;實(shí)行預(yù)算管理,對(duì)各項(xiàng)資金的使用,要按照企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策有效地利用資金;建立使用資金的責(zé)任制,促使企業(yè)內(nèi)部合理、節(jié)約地使用資金。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

    1.有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    加強(qiáng)企業(yè)資金管理,提高財(cái)務(wù)資金管理水平,能夠有效地幫助企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)現(xiàn)金流赤字。有效的資金管理,保障企業(yè)資金良性循環(huán),提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力,促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

    2.提高企業(yè)資金使用效率

    良好的資金管理,能夠提高企業(yè)資金的使用效率,通過資金管理制度,促進(jìn)企業(yè)人員及時(shí)收回應(yīng)收款項(xiàng),合理延遲資金支出,避免資金閑置給企業(yè)帶來的資金成本浪費(fèi),或者資金短缺給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    3.確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展

    房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大,要持續(xù)運(yùn)營(yíng)發(fā)展,離不開資金支持,企業(yè)需要規(guī)范的資金管理,以保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展;合理管理資金,可以使企業(yè)更早的發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)中的資金問題并及時(shí)應(yīng)對(duì),避免措手不及,對(duì)企業(yè)帶來損失。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

    (一)預(yù)算管理不到位

    資金預(yù)算是對(duì)企業(yè)本身未來一段時(shí)間內(nèi)(一般為一年、一個(gè)月)資金支出的合理安排和預(yù)測(cè)。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然有資金預(yù)算管理,但執(zhí)行時(shí)卻流于形式。一方面預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,沒有對(duì)未來一段時(shí)間的資金收支做出科學(xué)的預(yù)測(cè),導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目決策,資金支出不符合實(shí)際需要,錢沒有花在刀刃上;另一方面,預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格,出現(xiàn)很多無預(yù)算支出或者超預(yù)算支出現(xiàn)象,導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行率低,資金使用混亂,不能科學(xué)分析和預(yù)測(cè)未來可能出現(xiàn)的資金問題。

    (二)融資渠道單一

    房地產(chǎn)企業(yè)前期需要支付土地交易相關(guān)款項(xiàng)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用以及開發(fā)建設(shè)中的各種建設(shè)工程款等,而且開發(fā)周期長(zhǎng),短期不能實(shí)現(xiàn)資金回收,所以房地產(chǎn)的前期的資金需求非常大。但是實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道很少,主要還是靠銀行借款,銀行借款的優(yōu)點(diǎn)是利息率低,資金成本少,但是也存在著審核嚴(yán)格,借款金額受限,貸款流程長(zhǎng),貸后審查復(fù)雜等缺點(diǎn),而且隨著國家政策的調(diào)整,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行借款政策正在收緊,企業(yè)融資越來越難,資金成本越來越高。所以企業(yè)僅僅依賴銀行借款形式進(jìn)行融資,資金風(fēng)險(xiǎn)很高,一旦周轉(zhuǎn)不開,不能及時(shí)補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金,就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)資金管理意識(shí)淡薄且管理制度不規(guī)范

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng),對(duì)未來的預(yù)測(cè)具有不確定性,資金流動(dòng)性差,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高,企業(yè)更應(yīng)該增強(qiáng)資金管理意識(shí),制定規(guī)范的資金管理制度。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還停留在以前的管理狀態(tài),認(rèn)為房地產(chǎn)還是暴利行業(yè),拿地就能賺錢,缺乏資金管理意識(shí)。企業(yè)雖然制定了資金管理制度,但因資金管理意識(shí)淡薄,執(zhí)行力不到位,存在資金運(yùn)營(yíng)情況與企業(yè)資金管理制度不匹配,資金管理制度缺乏約束性。一旦受到政策變動(dòng)等不利因素影響,就會(huì)給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn),往往會(huì)造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)緊張,甚至可能會(huì)面臨倒閉破產(chǎn)。

    (四)缺少對(duì)資金管理成效的激勵(lì)機(jī)制

    房地產(chǎn)行業(yè)資金流量大,流動(dòng)性差,導(dǎo)致企業(yè)資金沉淀在應(yīng)收賬款中而被無視。企業(yè)缺乏對(duì)應(yīng)收賬款的考核機(jī)制,比如對(duì)銷售板塊的在途資金管理,因企業(yè)銷售部門與財(cái)務(wù)部門溝通不暢,在途資金收回滯后;企業(yè)在項(xiàng)目中應(yīng)收回的保證金,押金等款項(xiàng),因找不到對(duì)應(yīng)責(zé)任人而一直掛賬等。這些現(xiàn)象主要原因是企業(yè)缺少資金使用的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制,相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不完善,對(duì)資金使用事前干預(yù)少,事后又不進(jìn)行監(jiān)督導(dǎo)致的。

    四、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議

    (一)完善資金預(yù)算管理制度

    為增強(qiáng)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,企業(yè)應(yīng)該制定完善的資金預(yù)算管理制度,建立全面預(yù)算管理模式。建立資金預(yù)算管理制度,應(yīng)包括預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行,預(yù)算監(jiān)督,預(yù)算考核四項(xiàng)內(nèi)容,確保企業(yè)預(yù)算管理科學(xué)規(guī)范。企業(yè)應(yīng)提高對(duì)預(yù)算管理制度的重視,確保全員參與預(yù)算,使預(yù)算編制準(zhǔn)確,預(yù)算執(zhí)行嚴(yán)肅,預(yù)算監(jiān)督嚴(yán)格,預(yù)算考核與績(jī)效掛鉤,使資金預(yù)算能夠科學(xué)分析、預(yù)測(cè)企業(yè)資金流入及流出情況,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平,為企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航。

    依據(jù)完善的資金管理制度,建立全面的預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于項(xiàng)目開始前就建立全面預(yù)算管理模式,根據(jù)項(xiàng)目地域條件、國家政策影響、大的市場(chǎng)環(huán)境等因素,對(duì)未來項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期、利潤(rùn)水平、資金風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行預(yù)測(cè)。企業(yè)可以從融資預(yù)算、運(yùn)營(yíng)預(yù)算、銷售預(yù)算等模塊入手,全面預(yù)測(cè)整個(gè)項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)情況。

    (二)拓寬融資渠道促進(jìn)融資多元化

    目前,在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策約束的大環(huán)境下,很多地方政府甚至設(shè)立專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管中心,要求所有的銷售回款都必須由監(jiān)管中心監(jiān)管,企業(yè)只有根據(jù)工程合同、施工進(jìn)度等,申請(qǐng)使用資金,導(dǎo)致企業(yè)大量資金沉淀在監(jiān)管賬戶,無法靈活使用。房地產(chǎn)企業(yè)如果僅靠銀行借款一種融資渠道來補(bǔ)充資金缺口,會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金壓力非常大,為緩解企業(yè)的融資約束,企業(yè)可以從內(nèi)部資本和外部資本考慮多渠道融資。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是有集團(tuán)背景的,集團(tuán)下設(shè)不同的子公司分管不同的項(xiàng)目,子公司單獨(dú)核算,但是可以在集團(tuán)內(nèi)部設(shè)置結(jié)算中心,由結(jié)算中心實(shí)施資金集中管理,統(tǒng)一協(xié)調(diào)配置集團(tuán)內(nèi)部資金,這樣可以避免出現(xiàn)子公司之間有的資金冗余而浪費(fèi)資源,有的資金短缺而增加資金成本的現(xiàn)象,充分提高資金使用效率,縮短資金的周轉(zhuǎn)周期,整體降低資金成本。同時(shí),可以以集團(tuán)名義進(jìn)行統(tǒng)借統(tǒng)還,這樣更容易獲得資金,降低資金成本率。此外,企業(yè)可以通過擔(dān)保方式,配合施工方以應(yīng)收款形式抵押貸款,這樣不僅可以緩解工程施工方的資金壓力,還可以有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過信托融資、基金融資、融資租賃等模式,拓寬融資渠道,滿足房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金需求,確保企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中資金流動(dòng)穩(wěn)定,建設(shè)工期不受影響。

    (三)提高資金管理意識(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目開始前就進(jìn)行可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)前期投資金額大,投資周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大,進(jìn)行可行性研究非常有必要。企業(yè)在投資地塊前,應(yīng)詳盡調(diào)研地塊的性質(zhì),周邊配套規(guī)劃,交通條件,人口居住密度,教育醫(yī)療配套,文體娛樂配套,大市政配套等,確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確,避免企業(yè)盲目投資,給企業(yè)帶來資金風(fēng)險(xiǎn)。

    其次,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入主要是銷售回款,所以企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,要注重銷售回款的及時(shí)收回。營(yíng)銷部門與財(cái)務(wù)部門要及時(shí)溝通、協(xié)調(diào),對(duì)人員變動(dòng)后的銜接、銷售政策出臺(tái)后的調(diào)整方案等要及時(shí)跟進(jìn)并監(jiān)督。對(duì)到期應(yīng)收未到賬的按揭款項(xiàng),要及時(shí)與客戶、銀行溝通,對(duì)不符合條件的或者拒絕提供資料的,可以發(fā)送律師函或者要求退房。對(duì)已支付的應(yīng)收未收回的押金、保證金等,每月財(cái)務(wù)部應(yīng)統(tǒng)計(jì)到期日及回收責(zé)任人,通過會(huì)議形式解決,并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要要求相關(guān)部門出具追回計(jì)劃。

    最后,資金支出應(yīng)該劃分剛性支出與彈性支出,剛性支出一般包括稅費(fèi)、工資保險(xiǎn)等。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)企業(yè)的大額支付進(jìn)行把控,并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提示風(fēng)險(xiǎn),以保證企業(yè)資金安全有效。

    (四)加強(qiáng)資金監(jiān)督健全激勵(lì)機(jī)制

    房地產(chǎn)企業(yè)資金使用監(jiān)督,應(yīng)做到事前預(yù)防控制、期間監(jiān)督控制、事后追蹤控制。事前預(yù)防控制,可以約束企業(yè)資金流向,保證每一分錢都花在刀刃上。企業(yè)可以通過資金預(yù)算管理的形式來實(shí)現(xiàn)事前預(yù)防控制。引進(jìn)預(yù)算管理軟件,設(shè)立預(yù)算預(yù)警,對(duì)資金預(yù)算的編制,做到科學(xué)錄入,嚴(yán)格審批,提高資金計(jì)劃的準(zhǔn)確性,實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的前期預(yù)防控制;期間監(jiān)督控制,就是要落實(shí)預(yù)算執(zhí)行。對(duì)在預(yù)算執(zhí)行中,企業(yè)要做到,有預(yù)算才能支出,對(duì)無預(yù)算超預(yù)算的必須通過嚴(yán)格流程審批,要把對(duì)資金使用的事中監(jiān)督控制,伸展到企業(yè)運(yùn)營(yíng)收支的各個(gè)方面,進(jìn)而在整體上將項(xiàng)目資金管理落到實(shí)處。對(duì)資金的事后追蹤控制要與績(jī)效掛鉤,比如,房地產(chǎn)企業(yè)存在很多前期支付需要收回的保證金押金等,對(duì)于應(yīng)收未收的,企業(yè)應(yīng)該落實(shí)責(zé)任,明確追回責(zé)任人,并與績(jī)效掛鉤。對(duì)于長(zhǎng)期掛賬的,若追回可以給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

    五、結(jié)語

    資金是企業(yè)的血液,企業(yè)要保持健康就必須保證血液流動(dòng)充足順暢,所以資金對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)都是至關(guān)重要的,房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),更應(yīng)該加強(qiáng)資金管理。針對(duì)企業(yè)在資金管理中存在的管理意識(shí)不強(qiáng),管理制度不規(guī)范,融資渠道單一,監(jiān)督機(jī)制缺乏等問題,企業(yè)應(yīng)該健全預(yù)算管理制度,提高資金管理意識(shí),規(guī)范資金管理制度,開拓融資渠道多元化,以提高企業(yè)資金管理水平,使企業(yè)資金更加安全,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力更強(qiáng),保證企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中,始終保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),長(zhǎng)久穩(wěn)定的健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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