房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的過程及要點(diǎn)分析

王彥偉　李壘　孫亞娟

摘要：自改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大的建設(shè)成就，特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，人們對(duì)房屋的重視程度也與日俱增，測(cè)量技術(shù)受到了人們的廣泛關(guān)注，被廣泛應(yīng)用在房產(chǎn)測(cè)繪當(dāng)中。先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)對(duì)人們房屋的使用權(quán)益有著重要的保障作用，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有一定的促進(jìn)作用。本文闡述了房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的過程以及測(cè)量測(cè)繪的技術(shù)分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量;測(cè)繪工程;技術(shù)要點(diǎn)

房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目中至關(guān)重要的一部分，不論是在規(guī)劃建設(shè)時(shí)期，還是在開發(fā)使用的過程中，都需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行完備的測(cè)量，高效的房產(chǎn)測(cè)繪工程不僅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且是確保購買者合法權(quán)益不受侵害的重要因素。所以，制定規(guī)范化的房地產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪方法和流程，是促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)。

一、房產(chǎn)測(cè)繪工程過程分析

（一）開發(fā)前期設(shè)計(jì)測(cè)繪工作

測(cè)繪部門提供的測(cè)繪地形圖是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)開發(fā)工作順利進(jìn)行的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選址申請(qǐng)時(shí)，必須向規(guī)劃部門提交經(jīng)過測(cè)繪部門修正的地形圖，然后按照工程項(xiàng)目建設(shè)的要求，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。所以測(cè)繪人員必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前做好測(cè)繪與設(shè)計(jì)的相關(guān)工作，才能確保后期房地項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

（二）施工前勘察定界測(cè)繪

施工企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須嚴(yán)格的按照《地籍測(cè)繪規(guī)范》的要求，做好工程用地的規(guī)劃、測(cè)量以及施工方案的設(shè)計(jì)工作，同時(shí)確保工程用地審批資料的完整性與合理性。另外，由于工程項(xiàng)目建設(shè)的勘測(cè)工作主要包括了國(guó)有土地出讓與農(nóng)用土地的轉(zhuǎn)讓等各方面工作，所以工作人員必須嚴(yán)格的按照國(guó)家發(fā)展的基本目標(biāo)與土地規(guī)劃要求，確?？睖y(cè)定界的合法性與合理性，才能確保工程項(xiàng)目用地勘察定界工作的順利完成。

（三）施工過程的測(cè)繪工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，房產(chǎn)測(cè)繪部門應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的要求做好房產(chǎn)建筑平整度測(cè)繪、建筑放樣、相關(guān)管線道路等各方面的測(cè)量工作。在測(cè)繪工作完成后，根據(jù)建筑規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)和要求，進(jìn)行施工圖紙的設(shè)計(jì)工作，為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

（四）完整的房產(chǎn)測(cè)繪工作

房產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、技術(shù)要求高的專業(yè)化測(cè)繪工作，該工作主要包括了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測(cè)量圖繪制、房產(chǎn)要素測(cè)量、面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果驗(yàn)收等各方面的工作。這就要求，工作人員在開展房地產(chǎn)測(cè)繪工作時(shí)，必須做好以下幾方面的工作：首先，平面控制測(cè)量工作。只有切實(shí)做好平面控制測(cè)量工作，才能確保后期房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的科學(xué)性與合理性。其次，房產(chǎn)要素測(cè)量。房產(chǎn)要素測(cè)量主要指的是房屋建設(shè)用地與其他相關(guān)要素的測(cè)量工作，這一工作的開展為后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)籍管理工作的開展提供了科學(xué)的依據(jù)。另外，由于成果驗(yàn)收不僅是房產(chǎn)測(cè)繪工作的最后一項(xiàng)工作，更是確保房產(chǎn)質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵，只有通過驗(yàn)收合格之后的房屋，才能允許其售賣或交付使用。

（五）竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，房產(chǎn)測(cè)繪部門必須及時(shí)的組織工程項(xiàng)目施工各方開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅面積、公共面積、綠地面積等的測(cè)繪工作，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中是否存在違法違規(guī)的現(xiàn)象。另外，房產(chǎn)測(cè)量工作完成后，房產(chǎn)測(cè)繪部門必須按照實(shí)際的測(cè)繪數(shù)據(jù)繪制工程項(xiàng)目的竣工圖、房屋管線完工圖以及分間分層平面圖等，最后將相關(guān)圖紙交由規(guī)劃管理部門開展驗(yàn)收工作，才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的合理性與合法性。

二、房產(chǎn)測(cè)繪中的測(cè)量技術(shù)

（一）全站儀測(cè)繪技術(shù)

全站儀是一種光電測(cè)量?jī)x器，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)角度、距離、高差等數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量，在房產(chǎn)測(cè)繪中有著比較廣泛的應(yīng)用。全站儀和傳統(tǒng)的測(cè)距儀器不同，全站儀能夠?qū)崿F(xiàn)一次儀器安放，就完成該點(diǎn)所有測(cè)量工作，這也是它被稱為全站儀的原因。全站儀在距離較遠(yuǎn)的情況下，也能實(shí)現(xiàn)一定的測(cè)量精度要求，將誤差控制在很小的范圍內(nèi)。

（二）CPS及其衍生技術(shù)

GPS也就是全球定位系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)所處地點(diǎn)的具體地理位置進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，在房產(chǎn)測(cè)繪工作中有著十分廣泛的應(yīng)用，同時(shí)也是最早被應(yīng)用到房產(chǎn)測(cè)繪中的技術(shù)之一，GPS技術(shù)穿透力強(qiáng)，定位準(zhǔn)確性高，對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果有著十分重要的影響，通常被用來制作房產(chǎn)的產(chǎn)成圖和定義圖件，能夠充分將各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行鏈接，提高了測(cè)量的準(zhǔn)確性。GPS-RTK技術(shù)是GPS技術(shù)的一種衍生技術(shù)，這項(xiàng)載波相位觀測(cè)技術(shù)是基于GPS技術(shù)研發(fā)出現(xiàn)來的，和GPS技術(shù)同樣具備較高的測(cè)量準(zhǔn)確性，并且操作簡(jiǎn)單，可靠性強(qiáng)，測(cè)量效率高，在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)繪中深受測(cè)量人員的喜愛。

（三）數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)

數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)是攝影測(cè)定技術(shù)的一種，或者說數(shù)字?jǐn)z影技術(shù)是以數(shù)字?jǐn)z影為基礎(chǔ)所進(jìn)行的一種測(cè)量手段，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)目標(biāo)的幾何和物理特性進(jìn)行測(cè)量。在傳統(tǒng)的攝影測(cè)定模式下，由于攝像技術(shù)的落后，使得拍攝的分辨率得不到有效的提升，同時(shí)計(jì)算機(jī)的處理能力也不強(qiáng)，使得對(duì)數(shù)字圖像的處理受到了嚴(yán)重的阻礙，影響到測(cè)繪工作的進(jìn)行。

（四）地理信息系統(tǒng)GIS的應(yīng)用

GIS技術(shù)利用地理模型的分析方法，根據(jù)目標(biāo)的空間和動(dòng)態(tài)特性，在計(jì)算機(jī)的輔助下，進(jìn)行數(shù)據(jù)測(cè)量的一種技術(shù)。GIS技術(shù)將計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、遙感技術(shù)、空間技術(shù)充分的結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)了信息收集、信息分析、信息輸出等功能，通過合理的運(yùn)用，能夠?qū)崿F(xiàn)在使用過程中對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)綜合分析和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，提高測(cè)量和計(jì)算的準(zhǔn)確性，完成人力無法完成的測(cè)量工作。

三、結(jié)論

我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，形成了較為完善的測(cè)繪體系，已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量，特別是科技的進(jìn)步，使得測(cè)量技術(shù)不斷革新，應(yīng)用到房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中的技術(shù)也越來越多，極大地促進(jìn)了房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

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