經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為透析

關(guān)鍵詞 經(jīng)濟(jì)法 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控行為

作者簡(jiǎn)介：李長(zhǎng)平，北京德和衡（邯鄲）律師事務(wù)所合伙人。

中圖分類號(hào)：D601? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.228

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)法不斷完善的今天，為滿足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需要，需要在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為上進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善，從而更好地在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法治實(shí)踐中不斷地完善和改良。這就需要在經(jīng)濟(jì)法視域下，切實(shí)注重我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特點(diǎn)、行為規(guī)制的分析，并采取針對(duì)性的調(diào)控措施。

一、行為特點(diǎn)分析

（一）以法律規(guī)定為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)，既要注重經(jīng)濟(jì)杠桿作用的發(fā)揮，將國(guó)家的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)政策作為依據(jù)，又要在運(yùn)用職權(quán)和運(yùn)用流程與調(diào)控措施上，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為與法律規(guī)定和要求相符。以房地產(chǎn)征稅為例，雖然其屬于行政法行為，但是還可以采用額外稅收的方式達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)的目的，可以為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而減稅，也可以為延緩房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而增稅。再以投資政策為例，如為鼓勵(lì)更多的資本參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，國(guó)家可以采取減稅、提供稅收優(yōu)惠的方式來(lái)進(jìn)行，如抑制資本參與到房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，國(guó)家可以采取增稅或其他稅收的方式來(lái)進(jìn)行。

所以，宏觀調(diào)控行為既要注重市場(chǎng)規(guī)律的遵循，又要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)法的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。

（二）以市場(chǎng)監(jiān)管法則為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

只要是政府以維護(hù)社會(huì)公益為宗旨而實(shí)施的宏觀調(diào)控和間接調(diào)控行為，需要市場(chǎng)監(jiān)管法與經(jīng)濟(jì)法來(lái)約束，常見的有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法，以及壟斷法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等。而這就是政府在實(shí)施宏觀調(diào)控行為時(shí)必須運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)法規(guī)，需要政府嚴(yán)格遵照經(jīng)濟(jì)法的相關(guān)法規(guī)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行實(shí)施調(diào)控行為，并做好行政行為與經(jīng)濟(jì)法行為的區(qū)別，從而確保政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控行為具有較強(qiáng)的法治性。

（三）以經(jīng)濟(jì)法理為指導(dǎo)優(yōu)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為

為促進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化，需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)法的法理，在法理指導(dǎo)下，切實(shí)注重宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化。比如為了調(diào)控國(guó)家的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)關(guān)系，需要在經(jīng)濟(jì)法理的指導(dǎo)下，規(guī)范行為方式和明確法律后果形式，所采用的調(diào)整方法就是采取等價(jià)有償和行政指令的方式來(lái)調(diào)控，房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)整方法，需要采用經(jīng)濟(jì)法來(lái)強(qiáng)化對(duì)其的調(diào)控，才能優(yōu)化房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控行為。

二、行為規(guī)制

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的實(shí)施，需要始終在經(jīng)濟(jì)法的規(guī)制下進(jìn)行，因此，需要確保其具有合法性、法治性、合理性，才能更好地在經(jīng)濟(jì)法的規(guī)制下促進(jìn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化。

（一）合法性

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在本質(zhì)上的需求就是合法性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為屬于行使政府公權(quán)力的結(jié)果，屬于政府所提供的主要公共物品。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體具有合理預(yù)期政策效果的動(dòng)因，加上市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有盲目性、自發(fā)性、滯后性，市場(chǎng)自身又存在一定缺陷。宏觀調(diào)控旨在平衡國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)又與經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)聯(lián)，勢(shì)必具有周期波動(dòng)的規(guī)律，此時(shí)就需要責(zé)任平抑周期和熨平波動(dòng)，進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制需要調(diào)控，并確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的合法性，才能更好地彰顯經(jīng)濟(jì)法的價(jià)值所在。

（二）法治性

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的實(shí)施是促進(jìn)法治政府貫徹的根本要求，所以需要在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為方面確保其具有較強(qiáng)的法治性。以國(guó)家每項(xiàng)公共權(quán)力與每條決策，均需要法律依據(jù)來(lái)支持，在經(jīng)濟(jì)法視域下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)體制的前提就在于確保憲法與法律得到遵循，而且法治建設(shè)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路。因此，必須在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為中注重政府宏觀調(diào)控職能的改進(jìn)，既要做好市場(chǎng)秩序的維護(hù)，又要破解荻港與行業(yè)的行政限制和壟斷，確保建立的競(jìng)爭(zhēng)秩序更加自由和公平，并依法實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為，確保政府決策能緊密結(jié)合法律的要求，以維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證市場(chǎng)參與主體自身的合法權(quán)益，因此，需要將宏觀調(diào)控法作為經(jīng)濟(jì)法的核心所在，才能彰顯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的法治性。

（三）合理性

政府在面對(duì)經(jīng)濟(jì)效益和法治理念時(shí)，必須對(duì)政府公權(quán)力不斷規(guī)范，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為既要滿足合法性的基本要求，又要具有較強(qiáng)的合理性。宏觀調(diào)控的行為與決策流程均需要按照市場(chǎng)規(guī)律與法律程序，在出臺(tái)各種調(diào)控政策時(shí)，必須在合法權(quán)限下盡可能地規(guī)避不良的行政專權(quán)后果，確保行政行為與合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法相結(jié)合，才能有效規(guī)制房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控權(quán)，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題，基于經(jīng)濟(jì)法的視域推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的完善和行為的優(yōu)化。

三、調(diào)控對(duì)策

為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為更加合法、合理且具有較強(qiáng)的法治性，需要在調(diào)控對(duì)策上加大對(duì)其的重視，具體而言，需要切實(shí)強(qiáng)化以下工作的開展：

（一）以經(jīng)濟(jì)法為導(dǎo)向致力于法律體系的完善

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展較為迅猛，但是在房地產(chǎn)價(jià)格管理方面的法律規(guī)范體系還沒(méi)有重視，更多的是通過(guò)政策指導(dǎo)來(lái)進(jìn)行，這主要是因?yàn)樵诜煞ㄒ?guī)建設(shè)方面忽視了其的配套性，導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格監(jiān)督不力。而采用法律的調(diào)控手段又是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要方案。而經(jīng)濟(jì)法正是基于民眾的利益與經(jīng)濟(jì)利益來(lái)適度調(diào)控社會(huì)經(jīng)濟(jì)的法律，旨在不斷強(qiáng)化國(guó)家權(quán)威，又能將政府權(quán)力有效的限定，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)處于法律框架內(nèi)部有序?qū)嵤?。而隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，當(dāng)發(fā)展到一定程度時(shí)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一定的無(wú)序性，所以此時(shí)需要國(guó)家加大對(duì)其的規(guī)范力度，著力構(gòu)建具有較強(qiáng)操作性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的立法體系與司法體系，對(duì)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)流程進(jìn)行完善，致力于房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管體系的構(gòu)建，從而更好地達(dá)到依法調(diào)控的目的，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)有序地發(fā)展。

（二）以維護(hù)經(jīng)濟(jì)法的利益觀而實(shí)施宏觀調(diào)控

經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的實(shí)施，需要以維護(hù)經(jīng)濟(jì)法的利益觀為核心，而經(jīng)濟(jì)法的利益觀就是將個(gè)人利益和社會(huì)利益置于同等地位，并且在推動(dòng)社會(huì)利益最大化的同時(shí)確保個(gè)人利益的最大化，將個(gè)人利益置于本位，而市場(chǎng)主體則能完全實(shí)現(xiàn)意志自由，具有自主選擇全，在個(gè)人利益與社會(huì)利息的關(guān)系處理時(shí)，需要將社會(huì)利益作為出發(fā)點(diǎn)，在國(guó)家和政府的引領(lǐng)下，分別從財(cái)政、稅收、金融等不同的視角，限制影響社會(huì)利益的相關(guān)行為，鼓勵(lì)和支持推動(dòng)社會(huì)利益實(shí)現(xiàn)的行為。由此可見，經(jīng)濟(jì)法是本位為社會(huì)利益時(shí)，其目標(biāo)就在于保障社會(huì)利益，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益。所以在房地產(chǎn)的流通管理中，要切實(shí)維護(hù)社會(huì)利益，才能更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化。

（三）以制度的創(chuàng)新不斷夯實(shí)宏觀調(diào)控的成效

經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為帶來(lái)的成效，必須建立在制度不斷創(chuàng)新的前提之上。而要實(shí)現(xiàn)制度的創(chuàng)新，就必須確保公民產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)權(quán)得到保障的基礎(chǔ)上，改變只采用行政手段進(jìn)行宏觀調(diào)控的方式，而需要確保所采用的宏觀調(diào)控行為與客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律相符，并以政府為主導(dǎo)，堅(jiān)決遏制以解決職工住房困難的方式搞腐敗，避免公共資源被濫用，并合理壓縮貨幣的投放規(guī)模與信貸規(guī)模，注重房地產(chǎn)泡沫的抑制，確保貨幣政策得到合理運(yùn)用，財(cái)政稅收政策得到高效實(shí)施，采取稅收的方式來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境，從而在房地產(chǎn)調(diào)控制度上得到不斷創(chuàng)新。

（四）以市場(chǎng)調(diào)節(jié)制度優(yōu)化調(diào)控行為并實(shí)現(xiàn)公眾利益的最大化

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要切實(shí)注重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的遵循，并緊密結(jié)合人民群眾的住房需求，將經(jīng)濟(jì)法在調(diào)控房?jī)r(jià)中的作用發(fā)揮出來(lái)，需要在市場(chǎng)中發(fā)揮經(jīng)濟(jì)法的調(diào)節(jié)作用，為宏觀政策的制定提供良好的法治實(shí)踐，確保市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段運(yùn)用的科學(xué)合理性，才能更好地不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，為了不斷地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不斷規(guī)范，既要加強(qiáng)對(duì)土地供給制度的改革，嚴(yán)厲打擊土地與商品房的囤積行為，并對(duì)現(xiàn)有的供給思路不斷改革，并在嚴(yán)格精準(zhǔn)控制土地供應(yīng)的同時(shí)將住房的有效供給擴(kuò)大，以確保房地產(chǎn)的土地供給得到保障。而在此基礎(chǔ)上，又要在政府的主導(dǎo)下為中低收入家庭提供良好的住房保障政策，只有致力于住房保障制度的完善，著力實(shí)現(xiàn)公眾利益的最大化，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的初衷。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，經(jīng)濟(jì)法視域下我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為，需要始終結(jié)合其行為特點(diǎn)和規(guī)制要求，從多個(gè)方面致力于調(diào)控措施的完善，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)法的導(dǎo)向下，推動(dòng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的優(yōu)化和完善。因此，政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為實(shí)施之前，就需要以缺乏其合法性和合理性為前提，以維護(hù)社會(huì)利益與個(gè)人利益的平衡。而要想做到這一點(diǎn)，在司法實(shí)踐中還存在一定的問(wèn)題和不足，這就需要在不斷改進(jìn)中加強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，尤其是要在經(jīng)濟(jì)法不斷健全和完善的同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控行為需要結(jié)合實(shí)際需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的引導(dǎo)，發(fā)揮宏觀調(diào)控在調(diào)節(jié)、干預(yù)和引導(dǎo)房?jī)r(jià)朝著理性的方向發(fā)展，以推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向健康發(fā)展，并為此而不懈努力。

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