土地用途與出讓年限不一致能否辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請(qǐng)a建筑物的首次登記，a建筑物共10層，1～2層為商場(chǎng)，3～10層為住宅，國(guó)有土地使用證證載及國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定該宗地的性質(zhì)為出讓，土地用途為“城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)”，使用年限為70年;建設(shè)工程規(guī)劃許可證證載建筑物建筑分類為商住，能否直接為a建筑物辦理首次登記，土地用途及使用年限應(yīng)如何登記？

分? ?歧

觀點(diǎn)一：登記機(jī)構(gòu)在首次登記時(shí)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）及《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）的有關(guān)規(guī)定，將1～2層商場(chǎng)對(duì)應(yīng)的土地登記為零售商業(yè)用地40年，3～10層住宅的土地登記為城鎮(zhèn)住宅用地70年。

觀點(diǎn)二：土地用途既包括住宅，也包括商業(yè)，并不單一，應(yīng)為綜合用地。根據(jù)《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在首次登記時(shí)應(yīng)把土地用途登記為綜合用地50年。

觀點(diǎn)三：登記機(jī)構(gòu)在首次登記時(shí)應(yīng)按土地證證載及土地出讓合同約定的內(nèi)容進(jìn)行登記，即土地用途登記為“城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)”，土地使用年限登記為70年。登記機(jī)構(gòu)未改變土地申請(qǐng)權(quán)源材料的內(nèi)容，即使登記錯(cuò)誤，也屬合同簽訂部門(mén)的責(zé)任，非登記機(jī)構(gòu)的主觀故意，不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

分? ?析

上述三個(gè)觀點(diǎn)筆者均不支持。

首先，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)擅自變更土地用途及使用年限。

《物權(quán)法》第一百四十條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)?！薄锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。”由此可知，觀點(diǎn)一和二在登記時(shí)擅自變更土地用途及年限是違法的行為。

其次，違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。

《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同屬于無(wú)效合同。在土地出讓過(guò)程中，地方政府既是行政管理者又是民事主體，其與用地單位簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)遵從《合同法》的規(guī)定。

《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年;（二）工業(yè)用地五十年;（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;（五）綜合或者其他用地五十年。上述案例中，土地用途為“城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)”兩個(gè)明確的用途，此處的“商業(yè)服務(wù)”很明顯并非“城鎮(zhèn)住宅”的配套，而是指單獨(dú)的商業(yè)，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中將土地使用年限約定為70年明顯違反了《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，簽訂的出讓合同應(yīng)為無(wú)效合同。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第二十二條規(guī)定，登記申請(qǐng)有違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。因此，觀點(diǎn)三在明知涉嫌土地使用年限錯(cuò)誤的情況下進(jìn)行登記的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

最后，登記人員非故意造成的登記錯(cuò)誤，仍需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！秶?guó)家賠償法》第十六條規(guī)定：“ 賠償義務(wù)機(jī)關(guān)賠償損失后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令有故意或者重大過(guò)失的工作人員或者受委托的組織或者個(gè)人承擔(dān)部分或者全部賠償費(fèi)用。對(duì)有故意或者重大過(guò)失的責(zé)任人員，有關(guān)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

《暫行條例》第三十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一百零三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。因此，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)未改變土地申請(qǐng)權(quán)源材料，造成的錯(cuò)誤登記非主觀故意，登記人員無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。登記人員具有重大過(guò)失的，在賠償損失后，還可能受到處分甚至被追究刑事責(zé)任。

針對(duì)上述案例，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)《暫行條例》第二十二條的規(guī)定，做出不予登記的處理。同時(shí)，可建議A公司到相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)更正土地使用年限，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。待完善土地手續(xù)后，再到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)首次登記。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）