“模范生”恒大，何以逆市創(chuàng)新高？

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2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情，給社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成較大沖擊。據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年上半年全國商品房銷售面積同比下降8.4%、銷售額下降5.4%，但中國恒大（03333.HK）卻在同期逆勢大漲。

2020年8月31日，中國恒大發(fā)布2020半年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；銷售回款3120億元，同比增長66.5%，回款率89.4%；營業(yè)收入2666.3億元，同比增長17.5%；核心凈利潤192.5億元，凈利潤147.61億元；各項(xiàng)核心指標(biāo)均位居行業(yè)前列，上半年合約銷售額、回款額均創(chuàng)歷史新高。

這家創(chuàng)辦于1996年的房企，牢牢把握政策方向，2020年2月在業(yè)內(nèi)率先開啟“網(wǎng)上賣房”，將房價(jià)透明化，2020年3月果斷實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略，銷售額、銷售回款做加法，土地儲備做減法，三個(gè)月內(nèi)將有息負(fù)債下降400億……“模范生”中國恒大上半年打響的這一場“絕地求生”戰(zhàn)，交出了不錯(cuò)的成績單。

半年銷售3488億元

房企的半年報(bào)從未如此牽動(dòng)人心。2020上半年，為疫情防控需要、減少人員聚集，全國各地房地產(chǎn)售樓處一度關(guān)閉，房地產(chǎn)銷售進(jìn)入冰封期。除了前述國家統(tǒng)計(jì)局的行業(yè)數(shù)據(jù)，從上市公司披露的半年報(bào)情況看，大多數(shù)房企銷售額都走了下行曲線。

相比之下，中國恒大的漲勢驚人，2020年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額3488.4億，同比增長23.8%，完成6500億年度目標(biāo)的54%。這在迄今已發(fā)布中報(bào)的房企中增速最高、銷售最為活躍。

這不得不提到他們的快速響應(yīng)能力。2020年2月13日，中國恒大在業(yè)內(nèi)率先啟動(dòng)“網(wǎng)上賣房”，依托“恒房通”App，打造線上與線下相結(jié)合的閉環(huán)模式；輔以系列讓利組合拳，于2月18日起全國樓盤啟動(dòng)七五折優(yōu)惠，成功最大化激活市場，網(wǎng)上賣房啟動(dòng)6天，恒房通平臺累計(jì)網(wǎng)上認(rèn)購房屋68019套，“能買則買、能賣則賣”，干脆利落地推動(dòng)了業(yè)績快速攀升。

2020年3月18日，中國恒大向全社會公布全國619個(gè)在售樓盤每套房源的價(jià)格，亮出“底牌”，將房價(jià)透明化，向客戶進(jìn)行一次徹底的讓利，這在行業(yè)尚屬唯一，更進(jìn)一步將“房住不炒”落到實(shí)處。

自2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，隨后圍繞“房住不炒”，各級政府出臺了一系列“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策（以下簡稱“三穩(wěn)政策”）。恒大緊跟政策步調(diào)，成為房地產(chǎn)調(diào)控“模范生”。

對房企來說，“房住不炒”的要義，即專注剛需群體，準(zhǔn)確把握房屋的居住屬性。在2020中期業(yè)績會上，中國恒大總裁夏海鈞表示，公司堅(jiān)持民生地產(chǎn)戰(zhàn)略、始終定位剛需，120平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高達(dá)97%，自住比例高達(dá)85%，踐行“房住不炒”定位。

中國恒大多年來堅(jiān)持不捂盤惜售、不哄抬房價(jià)。2018年以來，中國恒大的銷售均價(jià)在9000-11000元/平米區(qū)間，售價(jià)始終保持穩(wěn)定，將“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的政策要求落到實(shí)處，自然也贏得了購房者的認(rèn)同。

三個(gè)月有息負(fù)債降400億

如果說個(gè)人消費(fèi)者對房企的關(guān)注點(diǎn)在樓盤、房價(jià)，那么對于資本市場來說，有息負(fù)債情況更牽動(dòng)人心。

2020年3月底，中國恒大提出全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略。

所謂“高增長”，就是要銷售高速增長，2020年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億；“控規(guī)?！本褪菄?yán)控土地儲備規(guī)模，未來三年每年要降低3000萬平方米左右；“降負(fù)債”就是有息負(fù)債每年平均下降1500億。

從2020半年報(bào)披露的業(yè)績看，恒大新戰(zhàn)略成效顯著。

在“高增長”方面，銷售無需贅言，中國恒大的銷售回款情況也甚為搶眼：2020年上半年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回款3120億，同比大幅增長66.5%，為歷史最高紀(jì)錄；年內(nèi)回款率已高達(dá)90%，屬行業(yè)領(lǐng)先水平。銷售和回款雙雙創(chuàng)新高，充沛的現(xiàn)金流不僅讓公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，也有力推動(dòng)負(fù)債下降。

在“控規(guī)模”方面，中國恒大上半年嚴(yán)控拿地，土地儲備下降至2.4億平方米，仍可滿足未來3-4年發(fā)展需要，平均樓面價(jià)控制在2121元/平方米。

在“降負(fù)債”方面，得益于銷售回款與土地儲備的“一增一減”，中國恒大在三個(gè)月內(nèi)便把有息負(fù)債下降了400億。

在“三穩(wěn)政策”導(dǎo)向下，疫情期間多地針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了相對放松的政策予以支持，主要從調(diào)整監(jiān)管措施、降本減負(fù)、財(cái)政金融支持、復(fù)工復(fù)產(chǎn)和安全管理等方面著手。

毋庸置疑，“控杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”仍是當(dāng)前及未來一段時(shí)期的政策主基調(diào)。就在2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，住建部、央行會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

以“降負(fù)債”為核心的恒大新戰(zhàn)略，并未因疫情而改變。牢牢把握政策方向，在三個(gè)月內(nèi)有息負(fù)債下降400億的幅度，也體現(xiàn)了“模范生”恒大的決斷力和執(zhí)行力。

夏海鈞在2020中期業(yè)績會上介紹，2020年下半年中國恒大將以最大決心、最大力度降負(fù)債：一要繼續(xù)加大銷售及銷售回款，將推出約8100億可售貨量，下半年力爭回款3800億；二要嚴(yán)控土地儲備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲負(fù)增長，力爭平均每年減少3000萬平方米；三要逐步分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，旗下恒大物業(yè)已成功引入中信、農(nóng)銀、光大控股、紅杉資本、云鋒基金、騰訊、周大福等頂級戰(zhàn)略投資者入股，將進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)，推動(dòng)負(fù)債率進(jìn)一步下降。

由于物業(yè)股具備輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充足等優(yōu)勢，備受資本市場熱捧。在已上市的物業(yè)股中，龍頭股市值已超1500億港元。2020年上半年，已有21家房企分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港遞交招股書，且大多獲超額認(rèn)購。

目前恒大物業(yè)合約面積超5億平方米，在管面積超2.5億平方米，服務(wù)600萬業(yè)主；2019年?duì)I業(yè)收入73億元，凈利潤9.2億元；稍早前引進(jìn)235億港元戰(zhàn)略投資，公司估值達(dá)750億元。

從2020半年業(yè)績來看，中國恒大在穩(wěn)健經(jīng)營的道路上鉚足了勁，在把握政策、抓住發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，很好地控制住了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，陸續(xù)分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，為股東釋放更多價(jià)值，前景令人期待。