新收入準則對房地產企業(yè)會計核算的影響及應對研究

王蓉

摘要：新收入準則的發(fā)布對房地產企業(yè)會計核算產生了較大影響。認清新收入準則帶來的改變并基于新收入準則落實會計核算工作，可有效提高會計信息質量，助力房地產企業(yè)及行業(yè)發(fā)展。本文在對比新舊收入準則的基礎上，從收入確認、信息披露兩個角度探討新收入準則對會計核算的影響，提出強化財務人員的綜合素質與職業(yè)判斷能力、合理設計合同條款、調整績效考核指標等有助于房地產適應新收入準則變化、保持會計核算水準的建議，旨在從會計核算入手為房地產企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展打下基礎。

關鍵詞：新收入準則;房地產企業(yè);會計核算;影響

隨著經濟發(fā)展、產業(yè)升級及業(yè)務變化，舊收入準則的落后性逐漸凸顯，為適應社會經濟變化，新收入準則于2017年發(fā)布，并要求我國企業(yè)從2018年至2021年必須逐步執(zhí)行。新收入準則的執(zhí)行對規(guī)范房地產企業(yè)會計核算、提高房地產企業(yè)會計信息質量意義顯著，然而對房地產企業(yè)而言，收入本身就具有復雜性，這導致房地產企業(yè)在依據新收入準則落實會計核算工作時難度偏高，更容易陷入會計風險及其他相關風險當中。故在此背景下，對“新收入準則對房地產企業(yè)會計核算的影響”展開分析，并探尋房地產企業(yè)應對新收入準則的措施，就顯得格外重要。

一、新舊收入準則對比

（一）收入確認模式發(fā)生改變

新收入準則下單獨的建造合同準則被取消，將舊的收入和建造合同兩項準則納入統(tǒng)一的收入確認模型。確認模式發(fā)生變化，采用以合同為基礎，建立了以“控制權轉移”替代“風險和報酬轉移”為收入確認時點的統(tǒng)一確認模式，總體來看，收入準則這些改變壓縮會計人員在進行職業(yè)判斷時的彈性空間，對提高會計信息質量有明顯幫助。

（二）引入履約義務，為收入確認時間提供指引

新收入準則引入履約義務，要求企業(yè)在合同開始日對合同進行評估，識別合同所包含的各單項履約義務，按照各單項履約義務所承諾商品（或服務）的單獨售價的相對比例將交易價格分攤至各單項履約義務，進而在履行各單項履約義務時確認相應的收入。通過區(qū)分履約義務是在某一時段還是某一時點，來反映收入是在某一時段還是某一時點確認。在某一時段的履約義務，應當在該時間段內按照履約進度來確認收入;在某一時點的履約義務，則應當在客戶取得相關商品控制權時點確認收入。

（三）細化了收入的列報與披露

舊收入準則僅要求企業(yè)披露收入確認所采取的會計政策與收入金額。新收入準則細化了收入的列報與披露，要求企業(yè)對合同相關信息、履約義務相關信息、分攤至剩余履約義務的交易價格相關信息及合同成本資產相關信息等進行披露，加大了企業(yè)財務信息的透明度與披露的全面性，有助于信息使用者作出正確科學的決策。

二、新收入準則對房地產企業(yè)會計核算的影響

（一）新收入準則對房地產企業(yè)收入確認的影響

舊收入準則下因為收入確認模式的原因，不同房地產企業(yè)的收入確認標準有一定差異，比如保利地產的收入確認時點為商品房實際交付且取已取得買方付款證明時、萬科集團的收入確認時點在商品房完工驗收合格且達到銷售同約定的交付條件并取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時，這種情況導致房地產企業(yè)在收入確認時標準不一，導致不同房地產企業(yè)部分會計信息缺乏可對比性。而新收入準則下，收入確認采用以合同為基礎的模型，使不同企業(yè)、不同行業(yè)、不同來源的收入的會計處理標準得到了統(tǒng)一，很好彌補了舊收入準則的不足。

新收入準則下“控制權轉移”作為收入確認的判斷標準對收入確認時點和進度均有影響。根據實際情況，控制權轉移被分為某一時點與某一時段履行。新收入準則下，商品房為自行開發(fā)時，收入確認的影響有兩種情況，一是現(xiàn)房銷售，那么該收入確認時點應為房地產企業(yè)履約時，即某一時點履約;二是期房銷售，那么該收入確認時，需結合《商品房預售合同》內容實際情況實際分析，簡言之，當滿足三個條件（1.客戶可控制房地產企業(yè)履約時段內的在建商品;2.客戶在房地產企業(yè)履約時段內已取得并消耗履約帶來的經濟利益;3.履約時段內產出的商品具有不可代替的用途且房地產企業(yè)在合同期間能就累計已履約部分收取款項）其中之一時，可判斷為根據履約進度在某一時段履約。新收入準則下，商品房為代建時，若滿足已簽訂不可替代、不可撤銷建造合同、項目完成進度可計量、客戶根據履約進度支付款項三個條件，那么進行收入確認時應當參考履約進度，即在某一時段履約?？傊率杖霚蕜t的發(fā)布，使房地產企業(yè)收入確認受到了較大影響，進而影響到了房地產企業(yè)收入。

（二）新收入準則對房地產企業(yè)報表信息披露的影響

新收入準則增加了關于收入確認披露要求，包括披露收入確認和計量所采用的會計政策、披露與合同相關信息等，并在報表信息中新增了如合同資產、合同負債等項目的信息，有助于緩解房地產企業(yè)與投資者之間信息不對稱的問題，在一定程度上有助于房地產企業(yè)開展籌資、融資工作。同時新收入準則對房地產企業(yè)報表信息披露范圍的擴大，也對房地產企業(yè)財務人員提出了要求，披露相關信息也將促進房地產企業(yè)內部控制流程的規(guī)范化。

三、房地產企業(yè)應對新收入準則的建議

（一）強化財務人員的綜合素質與職業(yè)判斷能力

新收入準則顛覆了以往會計人員做賬的基本邏輯框架，要求按照“五步法”確認收入，這對房地產企業(yè)業(yè)財融合具有推動作用。為更好應對新收入準則帶來的變化及影響，房地產企業(yè)必須從財務和業(yè)務兩個角度入手，加強企業(yè)內會計人員及其他相關人員培訓及學習。另外，在實訓時需注意，房地產企業(yè)還要從理論與實踐兩個角度入手，提高自身的職業(yè)判斷能力，進一步規(guī)范新收入準則下的會計核算行為。

（二）合理設計合同條款

新收入準則下的收入確認需采用以合同為基礎的模型，因此在進行合同設計時，必須保證合同條款合理合法且以事實為依據。為此，房地產企業(yè)可加強合同管理與審核，通過咨詢專業(yè)法律團隊、業(yè)務團隊等做法，來確保合同的有效性及合法性，使合同條款的設計與實際業(yè)務相符合，使合同簽訂各方的義務與權利得到高度明確，同時使交易價格等得到合理確定。

（三）調整績效考核指標

實施新收入準則初期，房地產企業(yè)財務指標可能發(fā)生較大變動，例如在碧桂園執(zhí)行新收入準則初期，上半年房地產銷售收入增幅約20%，相關財務指標變動較大。若此時仍舊采用原有的績效考核指標，會導致績效考核結果不能反映房地產企業(yè)在考核階段的真實成績與效果，因此房地產企業(yè)必須基于這一情況，優(yōu)化并調整對應的績效考核指標，以此來應對新收入準則帶來的變化與影響。

四、結語

由于房地產企業(yè)項目開發(fā)周期長、成本計量滯后等特點，在新收入準則實施之前會計銷售收入與合同銷售額經常存在不一致的情況，導致會計信息反映不全面。新收入準則的實施有效地解決了這一問題，為房地產企業(yè)收入確認帶來了較大的改進。房地產企業(yè)必須重視新會計準則帶來的影響與變化，加強會計人才培養(yǎng)與引入、合理設計合同條款、調整績效考核指標，盡快落實新會計收入準則，促成會計核算水平提升，為房地產企業(yè)的發(fā)展與壯大提供全面、真實的會計信息，促進房地產企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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作者簡介：王 蓉（1973—），女，四川南充人，會計師，本科，主要從事財務管理研究。