房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控體系建設(shè)與應(yīng)用
——以成山匯郡苑二期工程為例

蔡歡歡

（上海匯郡投資有限公司， 上海 200031）

0 前言

2020年，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了新十年。其開(kāi)發(fā)模式從原來(lái)的粗放型、快周轉(zhuǎn)，進(jìn)入到了精細(xì)化、產(chǎn)品為王的時(shí)代。新時(shí)代預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新格局，其重點(diǎn)為：提高產(chǎn)品溢價(jià)、大資管、大物管、數(shù)據(jù)服務(wù)、地產(chǎn)金融。這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系，提出了更高的時(shí)代要求。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)較多，必須建立一套完整的管控體系，管控體系要立足于整體開(kāi)發(fā)全過(guò)程的角度，將前后開(kāi)發(fā)相互制約的因素全部納入到體系中，尤其是產(chǎn)品定位、方案施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系對(duì)于整體項(xiàng)目起到舉足輕重的作用。

本文根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管控體系框架，在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，不斷進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將實(shí)際操作納入體系之中，對(duì)于新時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到一定的指導(dǎo)作用。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管控的流程與體系的建設(shè)

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管控的流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分為地和房?jī)纱蟛糠帧５亍饕獮橥顿Y決策，選址拿地。房——主要是開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。開(kāi)發(fā)過(guò)程分為：

1.1.1 概念階段

主要工作是市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品定位，制定總體開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，重點(diǎn)需要營(yíng)銷策劃，物業(yè)管理的提前介入，因?yàn)檫@兩個(gè)專業(yè)對(duì)于后續(xù)的營(yíng)銷和服務(wù)，有著深厚的經(jīng)驗(yàn)，前期介入，對(duì)于后期項(xiàng)目起到把控作用。

圖1 概念階段項(xiàng)目管控流程

1.1.2 規(guī)劃階段

主要工作是規(guī)劃設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)費(fèi)用通常僅為建安成本的3%，但是決定了70%的建安成本。建設(shè)方選擇具有資質(zhì)，且符合本項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)院，統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃，從而把控設(shè)計(jì)規(guī)范和市場(chǎng)營(yíng)銷的雙向結(jié)合。

圖2 規(guī)劃階段項(xiàng)目管控流程

1.1.3 施工階段

把控質(zhì)量、進(jìn)度、成本，三位一體。這個(gè)階段，施工圖設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，施工準(zhǔn)備要周全，過(guò)程管控不放松。

圖3 施工階段項(xiàng)目管控流程

1.1.4 竣工交付

體現(xiàn)項(xiàng)目打造過(guò)程的因果關(guān)系。重點(diǎn)是建立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系。

圖4 竣工交付階段項(xiàng)目管控流程

1.2 工程項(xiàng)目管理體系的十大規(guī)程

1.工程會(huì)議：規(guī)范各種工程會(huì)議按時(shí)召開(kāi)，確保工程會(huì)議處于受控狀態(tài)。

2.工程技術(shù)類文件資料：對(duì)于工程系統(tǒng)文件和資料進(jìn)行控制，明確文件資料的收發(fā)管理流程，確保工程系統(tǒng)文件資料處于受控狀態(tài)。

3.項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備：包括資料準(zhǔn)備，紅線測(cè)量定位，場(chǎng)地平整，地質(zhì)勘探，臨時(shí)設(shè)施施工，建筑定位放線及灰線驗(yàn)收，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置控制性水準(zhǔn)點(diǎn)和坐標(biāo)點(diǎn)，組織試樁。

4.工程施工考察：通過(guò)有效考察，為合格供應(yīng)商等提供選擇依據(jù)，并完成考察報(bào)告。

5.項(xiàng)目設(shè)備采購(gòu)：指導(dǎo)設(shè)備采購(gòu)過(guò)程的控制，確保采購(gòu)設(shè)備符合要求。

6.工程變更：管理控制設(shè)計(jì)變更，確保工程變更進(jìn)行必要的審批和信息傳遞。

7.工程進(jìn)度管理：按預(yù)定的進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施管理，控制每個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，確保工程整體計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

8.工程質(zhì)量管理：通過(guò)嚴(yán)格、有效管理，使工程質(zhì)量始終處于受控狀態(tài)，確保工程質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。

9.工程質(zhì)量檢查：通過(guò)開(kāi)展日常檢查、對(duì)口檢查和重點(diǎn)檢查活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)行有針對(duì)性地整改，保證工程質(zhì)量始終處于穩(wěn)定、良好狀態(tài)。

10.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收：通過(guò)對(duì)完工的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面考核，對(duì)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行最后檢驗(yàn)。

1.3 立管控體系的目標(biāo)

建立管控體系的目標(biāo)主要有四個(gè)：①建立項(xiàng)目人員組織架構(gòu)；②建立整個(gè)項(xiàng)目的全景計(jì)劃，分解到年度、半年度、季度、月度，在與其他專業(yè)的計(jì)劃相結(jié)合，進(jìn)一步細(xì)分。③建立財(cái)務(wù)、成本、稅收統(tǒng)籌體系。④建立專業(yè)流程把控體系。

2 項(xiàng)目管控體系在實(shí)際案例中的應(yīng)用

2.1 項(xiàng)目綜述

目前在建項(xiàng)目成山匯郡苑13-03 地塊二期工程：浦東新區(qū)成山路1066弄，由地下兩層車庫(kù)，地上10 棟精裝修住宅組成。用地面積45613 平方米，總建筑面積182319.39 平方米。地上建筑26 層，總高度80 米?？偼顿Y金額25 億。銷售價(jià)格8.45 萬(wàn)/平方米，房型為45-200 平方米。

2.2 項(xiàng)目管理體系在大型規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整中應(yīng)用

2.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整內(nèi)容

2013年成山匯郡苑項(xiàng)目作為整體工程，已通過(guò)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案》、《總體設(shè)計(jì)文件匯總意見(jiàn)》的審批，分兩期開(kāi)發(fā)，原土地出讓合同及規(guī)劃控規(guī)無(wú)戶數(shù)要求，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)方案總套數(shù)為1525 套。

2016年一期工程主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，3月份進(jìn)行二期規(guī)劃報(bào)審的過(guò)程中，浦東規(guī)劃局提出《控制性詳細(xì)規(guī)劃》里將這個(gè)地塊總體套數(shù)調(diào)整為1841 套，在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加了316 套。由于一期工程已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，二期工程啟動(dòng)在即，將增加316 套數(shù)，全部加在二期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，難度非常高，且規(guī)劃方案不能滿足市場(chǎng)需求。

（1）調(diào)整一棟樓的產(chǎn)品定位

由于增加戶數(shù)，對(duì)整個(gè)規(guī)劃影響非常巨大，為了滿足規(guī)劃要求，項(xiàng)目部進(jìn)行深度市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)比分析：由于增加戶數(shù)較多，面積較小，在對(duì)類似戶型的定位、裝修風(fēng)格，施工情況考察后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，此類產(chǎn)品主要為酒店式公寓風(fēng)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約風(fēng)格。基于調(diào)研結(jié)果，從設(shè)計(jì)、施工、后期服務(wù)等方面綜合考量，最終將二期其中一棟號(hào)房重新定位為酒店式公寓。

（2）制定詳細(xì)的規(guī)劃方案通過(guò)政府審批

根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行適用規(guī)定，界定最小的住宅調(diào)整套數(shù)（調(diào)整戶數(shù)是原戶數(shù)的10%），并通過(guò)專家論證。第二步，安排設(shè)計(jì)院進(jìn)行二期規(guī)劃調(diào)整，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，經(jīng)過(guò)多次研究，將原二期一棟號(hào)房的房型由原來(lái)的120 平方米的戶型，改為80 和47 平方米的小戶型，最終增加戶數(shù)183 套，共計(jì)1658 套。第三步，將調(diào)整后的規(guī)劃圖紙，再與規(guī)劃局等相關(guān)部門協(xié)商申報(bào)，取得審批。

項(xiàng)目管理體系中對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，起到綱領(lǐng)性作用。市場(chǎng)定位結(jié)合規(guī)劃調(diào)整，既能保證設(shè)計(jì)調(diào)整內(nèi)容鎖定在影響最小的范圍內(nèi)，又有較大的市場(chǎng)接受度。

2.3 項(xiàng)目管理體系在施工過(guò)程中應(yīng)用

2.3.1 施工過(guò)程中四大管線對(duì)接工程

在水下LiFi通信系統(tǒng)中,由于海水中各種懸浮物顆粒等物體的存在,光在傳播信號(hào)的過(guò)程中會(huì)因?yàn)槠涞恼趽鹾臀盏茸饔?導(dǎo)致了光信號(hào)的反射和散射等情況的發(fā)生;最終,接收的信號(hào)是由多條路徑信號(hào)復(fù)合而成。由于各子信號(hào)之間傳播路徑的不同會(huì)產(chǎn)生不同的延時(shí)、振幅和相位,使其在相互疊加時(shí)出現(xiàn)相互抵消和產(chǎn)生噪聲干擾等情況。最終導(dǎo)致接收的多徑信號(hào)復(fù)合后出現(xiàn)有用功率極低、波形信號(hào)失真和畸變以至于調(diào)制解調(diào)后誤碼率較大等嚴(yán)重問(wèn)題,導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)完全不能通信。

成山匯郡苑13-03 地塊住宅的配套公建包括一個(gè)幼兒園、一條華潤(rùn)路、一座浦三路橋，由陸家嘴集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于幼兒園位于地塊的東南角，又臨中汾涇河和川楊河，位置比較偏僻。2018年開(kāi)始施工時(shí)，周邊的道路和橋梁還未開(kāi)發(fā)，室外總體中水、電、煤氣、電信網(wǎng)絡(luò)，沒(méi)有辦法從市政管道中引進(jìn)幼兒園，造成幼兒園無(wú)法按時(shí)開(kāi)園。

2.3.2 以施工圖為基礎(chǔ)加強(qiáng)過(guò)程管理

為了滿足2018年幼兒園的開(kāi)園要求，通過(guò)13-03 地塊一期住宅室外總體工程，將水、電、煤氣進(jìn)行臨時(shí)對(duì)接，其中強(qiáng)電、燃?xì)夤芫€還需要從東側(cè)辦公樓區(qū)域引入，避開(kāi)一期管線交叉位置。但是一期工程市政配套用量有限，僅是臨時(shí)使用。

根據(jù)13-03 地塊二期住宅施工室外總體的進(jìn)度計(jì)劃，二期有兩個(gè)燃?xì)庹{(diào)壓站，用氣量充足，可以覆蓋幼兒園的燃?xì)庥昧?。管道施工時(shí)，在幼兒園的位置都留有水、電、煤的管線轉(zhuǎn)換接頭，將幼兒園市政配套管線正式引入二期。

根據(jù)解決方案，調(diào)整了整套室外總體施工圖紙，完成會(huì)議紀(jì)要，并向浦東新區(qū)教育局承諾幼兒園竣工節(jié)點(diǎn)，將問(wèn)題解決并形成閉環(huán)。

項(xiàng)目管控體系在施工過(guò)程中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)施工圖為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，方案經(jīng)過(guò)論證后，落實(shí)到施工圖上，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)把控，才能將解決方案真正落地到現(xiàn)場(chǎng)施工。

2.4 項(xiàng)目管控體系在竣工驗(yàn)收中應(yīng)用

2.4.1 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系的建立

成山匯郡苑一期工程于2019年4月份啟動(dòng)交房。交房的整個(gè)過(guò)程中，項(xiàng)目匯總了500 多份維修報(bào)告，對(duì)于精裝修出現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行分門別類的梳理和分析，分為系統(tǒng)性問(wèn)題、材料材質(zhì)問(wèn)題、成品保護(hù)問(wèn)題，形成了一份項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。

2.4.2 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)體系的指導(dǎo)作用

在一期項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各參建方對(duì)于二期工程的精裝修工程進(jìn)行完善，提出更加符合實(shí)際要求的施工工藝，產(chǎn)品更換，工序管控，成品保護(hù)。

項(xiàng)目對(duì)于二期交房工作，做事前規(guī)劃管理，成立獨(dú)立的交房小組，在施工階段就介入，進(jìn)行隱蔽工程、成品保護(hù)等重要工程節(jié)點(diǎn)的審核工作，并對(duì)二期每套房子，形成獨(dú)立的資料庫(kù)。在交房前，對(duì)于每套房子都簽字確認(rèn)驗(yàn)收，才能啟動(dòng)交房工作。

3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

成山匯郡苑是浦東新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，建筑面積共計(jì)35 萬(wàn)平方米，回籠資金在300 億。整體項(xiàng)目深受專業(yè)市場(chǎng)好評(píng)。成山匯郡苑的規(guī)模較大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了一定的影響力，為浦東新區(qū)的發(fā)展貢獻(xiàn)了企業(yè)力量，樹(shù)立了房產(chǎn)品牌形象。

4 結(jié)論

通過(guò)項(xiàng)目管理體系的建立，把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中，每個(gè)環(huán)節(jié)的管理重點(diǎn)，建立全景框架，將整體的流程統(tǒng)一，前后制約相互作用，符合新時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求。