芻議房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題

梁志堅(jiān)

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，房地產(chǎn)交易越來(lái)越多。由于在以往的房產(chǎn)面積測(cè)量中缺乏統(tǒng)一的規(guī)范，市場(chǎng)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致在房產(chǎn)交易過(guò)程中，對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)量方面出現(xiàn)了很多矛盾。房產(chǎn)面積測(cè)量和人們的切實(shí)利益息息相關(guān)。一旦出現(xiàn)面積測(cè)量失誤問(wèn)題，不僅對(duì)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失，而且影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，也不利益房地產(chǎn)交易行業(yè)的持續(xù)性健康發(fā)展。因此要強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)面積側(cè)路的規(guī)范化管理和監(jiān)督，促進(jìn)面積測(cè)算的客觀性和準(zhǔn)確性，保障當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，確保房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量;面積測(cè)算;問(wèn)題;措施

在我國(guó)法律法規(guī)中，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪具有統(tǒng)一的規(guī)定，并對(duì)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。由于房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房產(chǎn)交易當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益具有直接的影響，關(guān)系到房產(chǎn)交易的公平性和公正性。因此在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，合理應(yīng)用測(cè)繪技術(shù)，確保房產(chǎn)測(cè)繪面積的準(zhǔn)確性和客觀性。房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果是進(jìn)行城市管理的重要基礎(chǔ)，確保城市管理的有序性，為確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)等信息提供依據(jù)。但是在實(shí)際的房產(chǎn)面積測(cè)算過(guò)程中還存在很多問(wèn)題，嚴(yán)重危害了房產(chǎn)權(quán)益人的正當(dāng)權(quán)益，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定法展。由此可見(jiàn)，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪的研究具有重要的實(shí)際意義。

一、住房面積測(cè)量方法概述

一般情況下，在住房面積測(cè)量過(guò)程中，主要使用解析法和圖解法進(jìn)行測(cè)量。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，圖解法逐漸淘汰，解析法受到了廣泛應(yīng)用。通常來(lái)說(shuō)，當(dāng)測(cè)量面積在一千平方米以下的情況下，采用實(shí)地量距法，得到的測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度較高。如果測(cè)量面積在一千平方米以上，則采用坐標(biāo)解析方法進(jìn)行測(cè)量得到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。在實(shí)際的房屋面積測(cè)量過(guò)程中，主要應(yīng)用坐標(biāo)解析法和校準(zhǔn)方式綜合的方式進(jìn)行測(cè)量，確保測(cè)量結(jié)果的精確性。如果房屋邊長(zhǎng)較短，則利用手持測(cè)距儀測(cè)量房屋的邊距。如果房屋邊距較長(zhǎng)，則采用全站測(cè)量?jī)x，以房屋的四個(gè)邊角為坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量。要注意的是，測(cè)量人員在進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量之前，要對(duì)測(cè)量?jī)x器進(jìn)行精確的校準(zhǔn)，確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性。在得到準(zhǔn)確的房屋測(cè)量數(shù)據(jù)信息之后，要結(jié)合實(shí)際情況，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋面積進(jìn)行精確的計(jì)算。[1]由于房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)面積的計(jì)算結(jié)果具有較大的影響。因此測(cè)量人員要對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)和分析，確保面積測(cè)算方式和結(jié)果的準(zhǔn)確性。

二、房屋面積計(jì)算概述

（一）公攤面積計(jì)算。公攤面積是房屋面積的重要組成部分。公攤面積和套內(nèi)建筑面積共同組成了住房建筑面積。如果公攤面積占有比例過(guò)高，則會(huì)嚴(yán)重降低實(shí)際住房面積，極大減小了房屋的性價(jià)比。如果公攤面積占有比例過(guò)低，那么導(dǎo)致公共活動(dòng)區(qū)域過(guò)小，降低人們的居住舒適體驗(yàn)。因此，在進(jìn)行公攤面積計(jì)算過(guò)程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，采用合理的住宅分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算，確保公攤面積的準(zhǔn)確性和合理性，確保住宅權(quán)益人的合法權(quán)益。[2]

（二）商住樓樓梯間分?jǐn)偯娣e測(cè)算方法。一般情況下，商住樓樓層上部分是住宅，下部分是商業(yè)用房。由于住宅和商業(yè)部位的功能存在較大的差異性，因此，在房屋建筑結(jié)構(gòu)上存在很大的不同。尤其是在樓梯間是使用和面積測(cè)算上容易引起爭(zhēng)議和矛盾。由于兩者之間的功能不同，一些樓梯間直接和住宅區(qū)連接，而和商業(yè)部分沒(méi)有連接。所以對(duì)這些樓梯間的面積測(cè)量和計(jì)算存在很多實(shí)際問(wèn)題需要解決。由于商業(yè)部分人員不能使用該樓梯間，如果分?jǐn)偨o商業(yè)部分，容易引起商業(yè)部分人員的意見(jiàn)和不滿，意見(jiàn)統(tǒng)一。但是商業(yè)部位的樓層數(shù)對(duì)住宅區(qū)域的公攤面積具有很大影響。商業(yè)樓層越多，住宅區(qū)域公攤面積越大。所以如果將該部分樓梯間分?jǐn)偨o住宅區(qū)域，導(dǎo)致住宅區(qū)域負(fù)擔(dān)較大，容易引起矛盾。因此，可以將商業(yè)部分的樓梯，全樓共同分?jǐn)?。住宅部分的樓梯有該部分的住戶進(jìn)行分?jǐn)?。通過(guò)這種方式，綜合了所有住戶和商業(yè)用戶的利益，考慮了各方的意見(jiàn)，遵循“誰(shuí)受用，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，實(shí)現(xiàn)樓梯間分?jǐn)偯娣e測(cè)算的公平性和合理性。[3]

（三）消防走廊的面積計(jì)算。一般情況下，在高層住宅建筑中，都會(huì)設(shè)計(jì)消防走廊，以便提升人群疏散功能，提升住宅建筑的安全性。在不同的建筑結(jié)構(gòu)中，使用了不同的消費(fèi)走廊的設(shè)計(jì)方案。①和用戶房間相通的消防走廊。在日常生活中，這種類(lèi)型的消防走廊一般作為陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行使用。只是在發(fā)生特殊情況下，才作為消防走廊使用。因此在進(jìn)行該消防走廊的面積測(cè)算時(shí)，作為相鄰兩用戶的公共陽(yáng)臺(tái)，由兩家住戶進(jìn)行共同分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行計(jì)算。②在用戶房間外設(shè)計(jì)的消防走廊。該消防走廊主要在發(fā)生消防問(wèn)題時(shí)進(jìn)行緊急疏散應(yīng)用，整幢樓所有樓層的住戶都可以使用。因此，在對(duì)該類(lèi)消防走廊進(jìn)行面積計(jì)算時(shí)，和樓梯的面積計(jì)算方式相同，采取統(tǒng)一的分?jǐn)偡绞?。[4]

（四）陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)是居住建筑重要的組成部分，是人們進(jìn)行休息和活動(dòng)的重要區(qū)域。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用越來(lái)越頻繁。對(duì)于陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定：如果陽(yáng)臺(tái)采取了實(shí)體板或者玻璃等維護(hù)措施，則按照全封閉陽(yáng)臺(tái)類(lèi)型，對(duì)全面積進(jìn)行計(jì)算。[5]如果陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有進(jìn)行以上維護(hù)措施，則按照半封閉式陽(yáng)臺(tái)類(lèi)型，按照一半面積計(jì)算。隨著社會(huì)的發(fā)展，建筑設(shè)計(jì)理念逐漸創(chuàng)新，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)思路出現(xiàn)了新的形式。測(cè)繪人員可以結(jié)合陽(yáng)臺(tái)屋頂不同的覆蓋形式，采取不同的計(jì)算方式。①?zèng)]有進(jìn)行覆蓋的陽(yáng)臺(tái)屋頂部分，不進(jìn)行面積計(jì)算。②如果陽(yáng)臺(tái)屋頂投影面積超過(guò)一半，則進(jìn)行面積計(jì)算。如果投影面積少于一半，則不進(jìn)行面積計(jì)算③由于隔層的陽(yáng)臺(tái)頂蓋對(duì)陽(yáng)臺(tái)的覆蓋效果不明顯，所以不進(jìn)行面積計(jì)算。

（五）房屋伸縮縫面積測(cè)量。對(duì)于具有伸縮縫的房屋，并且和房間內(nèi)聯(lián)通的情況下，按照伸縮縫面積進(jìn)行計(jì)算。在實(shí)際的房屋面積計(jì)算中，對(duì)伸縮縫的面積計(jì)算存在一定的爭(zhēng)議，主要是在和室內(nèi)通行以外的伸縮縫的面積是否要涵蓋進(jìn)建筑面積內(nèi)存在分歧。結(jié)合實(shí)際情況，為了實(shí)現(xiàn)房屋面積測(cè)量和計(jì)算的統(tǒng)一性，采取以下措施對(duì)房屋伸縮縫進(jìn)行計(jì)算：對(duì)通行的伸縮縫的全部面積進(jìn)行計(jì)算。[6]

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房產(chǎn)面積測(cè)算是進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，是進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的重要前提。由此可見(jiàn)，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)面積的正確測(cè)算具有重要的意義。在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算過(guò)程中，要注重對(duì)房屋陽(yáng)臺(tái)，消防走廊，商業(yè)樓梯間的面積分?jǐn)偟犬?dāng)面進(jìn)行全面細(xì)致的測(cè)量和計(jì)算，確保房產(chǎn)面積測(cè)繪的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，為房產(chǎn)登記提供真實(shí)的數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)管理部門(mén)要積極發(fā)揮自身的職能作用，按照相關(guān)規(guī)定，科學(xué)利用房產(chǎn)面積測(cè)繪技術(shù)，提升房產(chǎn)面積測(cè)算的準(zhǔn)確性和客觀性，為提升城市管理水平和效率提供高價(jià)值的依據(jù)。因此，要加強(qiáng)對(duì)采取有效的措施，提升對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)算成果質(zhì)量的有效管理，強(qiáng)化對(duì)測(cè)繪單位的監(jiān)督和管理，確保測(cè)繪操作的規(guī)定性和合法性，提升測(cè)繪結(jié)果的可靠性和真實(shí)性，為房產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益提供保障。

參考文獻(xiàn)

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