芻議房產(chǎn)測量中面積測算問題

梁志堅

摘 要：隨著我國經(jīng)濟水平迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，房地產(chǎn)交易越來越多。由于在以往的房產(chǎn)面積測量中缺乏統(tǒng)一的規(guī)范，市場監(jiān)管不到位，導(dǎo)致在房產(chǎn)交易過程中，對房產(chǎn)面積測量方面出現(xiàn)了很多矛盾。房產(chǎn)面積測量和人們的切實利益息息相關(guān)。一旦出現(xiàn)面積測量失誤問題，不僅對當(dāng)事人的經(jīng)濟帶來嚴(yán)重?fù)p失，而且影響了社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展，也不利益房地產(chǎn)交易行業(yè)的持續(xù)性健康發(fā)展。因此要強化對房產(chǎn)面積側(cè)路的規(guī)范化管理和監(jiān)督，促進(jìn)面積測算的客觀性和準(zhǔn)確性，保障當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，確保房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量;面積測算;問題;措施

在我國法律法規(guī)中，對房產(chǎn)測繪具有統(tǒng)一的規(guī)定，并對測繪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。由于房產(chǎn)測繪對房產(chǎn)交易當(dāng)事人的經(jīng)濟利益具有直接的影響，關(guān)系到房產(chǎn)交易的公平性和公正性。因此在進(jìn)行房產(chǎn)測繪時，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，合理應(yīng)用測繪技術(shù)，確保房產(chǎn)測繪面積的準(zhǔn)確性和客觀性。房產(chǎn)測繪結(jié)果是進(jìn)行城市管理的重要基礎(chǔ)，確保城市管理的有序性，為確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)等信息提供依據(jù)。但是在實際的房產(chǎn)面積測算過程中還存在很多問題，嚴(yán)重危害了房產(chǎn)權(quán)益人的正當(dāng)權(quán)益，不利于社會的和諧穩(wěn)定法展。由此可見，強化對房產(chǎn)面積測繪的研究具有重要的實際意義。

一、住房面積測量方法概述

一般情況下，在住房面積測量過程中，主要使用解析法和圖解法進(jìn)行測量。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，圖解法逐漸淘汰，解析法受到了廣泛應(yīng)用。通常來說，當(dāng)測量面積在一千平方米以下的情況下，采用實地量距法，得到的測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度較高。如果測量面積在一千平方米以上，則采用坐標(biāo)解析方法進(jìn)行測量得到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。在實際的房屋面積測量過程中，主要應(yīng)用坐標(biāo)解析法和校準(zhǔn)方式綜合的方式進(jìn)行測量，確保測量結(jié)果的精確性。如果房屋邊長較短，則利用手持測距儀測量房屋的邊距。如果房屋邊距較長，則采用全站測量儀，以房屋的四個邊角為坐標(biāo)進(jìn)行測量。要注意的是，測量人員在進(jìn)行實際的測量之前，要對測量儀器進(jìn)行精確的校準(zhǔn)，確保測量結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性。在得到準(zhǔn)確的房屋測量數(shù)據(jù)信息之后，要結(jié)合實際情況，在《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，對房屋面積進(jìn)行精確的計算。[1]由于房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)對房產(chǎn)面積的計算結(jié)果具有較大的影響。因此測量人員要對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行確認(rèn)和分析，確保面積測算方式和結(jié)果的準(zhǔn)確性。

二、房屋面積計算概述

（一）公攤面積計算。公攤面積是房屋面積的重要組成部分。公攤面積和套內(nèi)建筑面積共同組成了住房建筑面積。如果公攤面積占有比例過高，則會嚴(yán)重降低實際住房面積，極大減小了房屋的性價比。如果公攤面積占有比例過低，那么導(dǎo)致公共活動區(qū)域過小，降低人們的居住舒適體驗。因此，在進(jìn)行公攤面積計算過程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，采用合理的住宅分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行科學(xué)的計算，確保公攤面積的準(zhǔn)確性和合理性，確保住宅權(quán)益人的合法權(quán)益。[2]

（二）商住樓樓梯間分?jǐn)偯娣e測算方法。一般情況下，商住樓樓層上部分是住宅，下部分是商業(yè)用房。由于住宅和商業(yè)部位的功能存在較大的差異性，因此，在房屋建筑結(jié)構(gòu)上存在很大的不同。尤其是在樓梯間是使用和面積測算上容易引起爭議和矛盾。由于兩者之間的功能不同，一些樓梯間直接和住宅區(qū)連接，而和商業(yè)部分沒有連接。所以對這些樓梯間的面積測量和計算存在很多實際問題需要解決。由于商業(yè)部分人員不能使用該樓梯間，如果分?jǐn)偨o商業(yè)部分，容易引起商業(yè)部分人員的意見和不滿，意見統(tǒng)一。但是商業(yè)部位的樓層數(shù)對住宅區(qū)域的公攤面積具有很大影響。商業(yè)樓層越多，住宅區(qū)域公攤面積越大。所以如果將該部分樓梯間分?jǐn)偨o住宅區(qū)域，導(dǎo)致住宅區(qū)域負(fù)擔(dān)較大，容易引起矛盾。因此，可以將商業(yè)部分的樓梯，全樓共同分?jǐn)?。住宅部分的樓梯有該部分的住戶進(jìn)行分?jǐn)?。通過這種方式，綜合了所有住戶和商業(yè)用戶的利益，考慮了各方的意見，遵循“誰受用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，實現(xiàn)樓梯間分?jǐn)偯娣e測算的公平性和合理性。[3]

（三）消防走廊的面積計算。一般情況下，在高層住宅建筑中，都會設(shè)計消防走廊，以便提升人群疏散功能，提升住宅建筑的安全性。在不同的建筑結(jié)構(gòu)中，使用了不同的消費走廊的設(shè)計方案。①和用戶房間相通的消防走廊。在日常生活中，這種類型的消防走廊一般作為陽臺進(jìn)行使用。只是在發(fā)生特殊情況下，才作為消防走廊使用。因此在進(jìn)行該消防走廊的面積測算時，作為相鄰兩用戶的公共陽臺，由兩家住戶進(jìn)行共同分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行計算。②在用戶房間外設(shè)計的消防走廊。該消防走廊主要在發(fā)生消防問題時進(jìn)行緊急疏散應(yīng)用，整幢樓所有樓層的住戶都可以使用。因此，在對該類消防走廊進(jìn)行面積計算時，和樓梯的面積計算方式相同，采取統(tǒng)一的分?jǐn)偡绞?。[4]

（四）陽臺面積計算。陽臺是居住建筑重要的組成部分，是人們進(jìn)行休息和活動的重要區(qū)域。隨著社會的發(fā)展，人們對陽臺的應(yīng)用越來越頻繁。對于陽臺面積的計算，在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定：如果陽臺采取了實體板或者玻璃等維護措施，則按照全封閉陽臺類型，對全面積進(jìn)行計算。[5]如果陽臺沒有進(jìn)行以上維護措施，則按照半封閉式陽臺類型，按照一半面積計算。隨著社會的發(fā)展，建筑設(shè)計理念逐漸創(chuàng)新，陽臺的設(shè)計思路出現(xiàn)了新的形式。測繪人員可以結(jié)合陽臺屋頂不同的覆蓋形式，采取不同的計算方式。①沒有進(jìn)行覆蓋的陽臺屋頂部分，不進(jìn)行面積計算。②如果陽臺屋頂投影面積超過一半，則進(jìn)行面積計算。如果投影面積少于一半，則不進(jìn)行面積計算③由于隔層的陽臺頂蓋對陽臺的覆蓋效果不明顯，所以不進(jìn)行面積計算。

（五）房屋伸縮縫面積測量。對于具有伸縮縫的房屋，并且和房間內(nèi)聯(lián)通的情況下，按照伸縮縫面積進(jìn)行計算。在實際的房屋面積計算中，對伸縮縫的面積計算存在一定的爭議，主要是在和室內(nèi)通行以外的伸縮縫的面積是否要涵蓋進(jìn)建筑面積內(nèi)存在分歧。結(jié)合實際情況，為了實現(xiàn)房屋面積測量和計算的統(tǒng)一性，采取以下措施對房屋伸縮縫進(jìn)行計算：對通行的伸縮縫的全部面積進(jìn)行計算。[6]

結(jié) 語

綜上所述，房產(chǎn)面積測算是進(jìn)行房產(chǎn)測繪的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，是進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的重要前提。由此可見，強化對房產(chǎn)面積的正確測算具有重要的意義。在進(jìn)行房產(chǎn)面積測算過程中，要注重對房屋陽臺，消防走廊，商業(yè)樓梯間的面積分?jǐn)偟犬?dāng)面進(jìn)行全面細(xì)致的測量和計算，確保房產(chǎn)面積測繪的真實性和準(zhǔn)確性，為房產(chǎn)登記提供真實的數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)管理部門要積極發(fā)揮自身的職能作用，按照相關(guān)規(guī)定，科學(xué)利用房產(chǎn)面積測繪技術(shù)，提升房產(chǎn)面積測算的準(zhǔn)確性和客觀性，為提升城市管理水平和效率提供高價值的依據(jù)。因此，要加強對采取有效的措施，提升對房產(chǎn)面積測算成果質(zhì)量的有效管理，強化對測繪單位的監(jiān)督和管理，確保測繪操作的規(guī)定性和合法性，提升測繪結(jié)果的可靠性和真實性，為房產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益提供保障。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉威.房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點體會[J].科技與創(chuàng)新，2019（18）：135-136.

[2] 趙瑞芝.房產(chǎn)測量中面積測算問題的分析研究[J].黑龍江科學(xué)，2017，8（14）：60-61.

[3] 劉陽生.房產(chǎn)測量面積測算及相關(guān)問題探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012（15）：86.

[4] 李劍，侯偉娜.房產(chǎn)測量中的面積測算及相關(guān)問題[J].青海國土經(jīng)略，2011（04）：36-38.

[5] 陳麗佳，符湛斌.房產(chǎn)測量中面積測算問題的幾點體會[J].北京測繪，2011（02）：65-67.

[6] 羅建元.關(guān)于房產(chǎn)測量中面積測算問題的思考[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008（06）：189-190.