區(qū)塊鏈背景下房地產(chǎn)信托基金(REITs)的運(yùn)營(yíng)模式研究

張信航 干加沙付 周赫 馬玉蘭 張峰源

摘要：房地產(chǎn)信托基金（REITs）作為一種新型資產(chǎn)證券化融資工具可以解決融資單一的問(wèn)題，能夠緩解融資問(wèn)題。但傳統(tǒng)的資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)體系不夠精確，征信體制不夠健全，資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息不對(duì)稱，成本較高，成為房地產(chǎn)信托基金（REITs）落地的重要障礙。針對(duì)這些問(wèn)題，區(qū)塊鏈的可追溯性可以提供共識(shí)驗(yàn)證的產(chǎn)權(quán)記錄，區(qū)塊鏈的不可篡改性可以避免紙質(zhì)錯(cuò)誤登記提高效率，區(qū)塊鏈的開放性可以讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檢索更加透明。

Abstract： Real estate trusts（REITs）， as a new securitization financing tool， can solve the single financing problem. However， the traditional securitization risk system is not accurate enough， the credit reporting system is not perfect， the securitization structure is complex， the information asymmetry cost is high， which has become an important obstacle to the real estate trust （REITs）. In order to solve these problems，the traceability of blockchain can provide the property rights record of consensus verification， and the non-tamper of blockchain can avoid the paper error registration and improve the efficiency， the openness of blockchain can make the search of real estate property rights more transparent.

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)學(xué);REITs;區(qū)塊鏈

Key words： economics;REITs;blockchain

中圖分類號(hào)：F831? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）23-0073-02

0? 引言

改革開放近40年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活發(fā)生了巨大的變化。特別是實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，與此相關(guān)的部分房地產(chǎn)金融產(chǎn)品也得到較好的發(fā)展。50多年以來(lái)，REITs產(chǎn)品在世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)得到很好的發(fā)展，已經(jīng)控制了大部分的投資類房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等工作。自2000年，REITs被廣泛引進(jìn)亞洲國(guó)家和地區(qū)，成為資產(chǎn)證券化的重要金融工具。相關(guān)企業(yè)如鵬海萬(wàn)科推出類REITs產(chǎn)品，REITs的產(chǎn)品的正式發(fā)行不會(huì)太遙遠(yuǎn)。本課題通過(guò)將REITs和區(qū)塊鏈相結(jié)合，相關(guān)企業(yè)可以在區(qū)塊鏈上進(jìn)行數(shù)字資產(chǎn)發(fā)行，降低了發(fā)行門檻和成本，解決了產(chǎn)權(quán)反復(fù)交割帶來(lái)的高昂稅務(wù)問(wèn)題。將不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)益變成資本品，物業(yè)升值使投資者權(quán)益升值，實(shí)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)和投資者的互利雙贏，從而促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

1? REITs的定義與特征

REITs，房地產(chǎn)信托基金，最早產(chǎn)生于美國(guó)。收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)增值，大部分用于發(fā)放分紅，收益回報(bào)率較高，但分散風(fēng)險(xiǎn)投資較大。

2? 我國(guó)類REITs產(chǎn)品的現(xiàn)狀分析

2.1 面臨承擔(dān)的稅負(fù)水平

與國(guó)外發(fā)展成熟的REITs產(chǎn)品相比，在中國(guó)沒(méi)有相關(guān)的優(yōu)惠政策，在專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立以及收益分配中均需繳納高額的稅收，因此面臨較高的稅負(fù)水平。在我國(guó)，在將標(biāo)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給特殊目的公司時(shí)，由于發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此我國(guó)REITs所承受稅負(fù)還處于比較高的水平。

2.2 營(yíng)業(yè)方式收入來(lái)源不同

類REITs的規(guī)模一般是固定的。我國(guó)當(dāng)前類REITs產(chǎn)品多采用專項(xiàng)計(jì)劃購(gòu)買私募基金份額，私募基金全額收購(gòu)基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)的方式?；A(chǔ)資產(chǎn)的選擇通常由發(fā)起人即原始權(quán)益人決定，在計(jì)劃之初便確定若干物業(yè)資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，在產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)計(jì)劃也不會(huì)購(gòu)買新的物業(yè)資產(chǎn)。其項(xiàng)目收入也僅限于基礎(chǔ)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)收入以及產(chǎn)品到期退出時(shí)物業(yè)資產(chǎn)的處置收入或原始權(quán)益人支付的權(quán)利對(duì)價(jià)等。

2.3 利潤(rùn)分配方式不同

我國(guó)目前沒(méi)有REITs的法律在利潤(rùn)分配方面的具體要求，因此在受益權(quán)形式上出現(xiàn)了優(yōu)先級(jí)、次級(jí)等多種類別的收益類型。其中優(yōu)先級(jí)證券大多只享有發(fā)行時(shí)確定的固定利率或享有部分在計(jì)劃退出資產(chǎn)處置時(shí)產(chǎn)生的增值收益，大部分資產(chǎn)處置的收益分配權(quán)由次級(jí)或稱權(quán)益級(jí)享有;而享有物業(yè)處置收益的次級(jí)或權(quán)益級(jí)通常期限較短，不能達(dá)到長(zhǎng)期持有享受利潤(rùn)增加的目的。

2.4 募集形式不同

我國(guó)當(dāng)前REITs產(chǎn)品受限于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的限制，類REITs一般通過(guò)私募方式，場(chǎng)外針對(duì)特定投資者發(fā)行。在我國(guó)具備了發(fā)行公募REITs的條件，因?yàn)樵紮?quán)益人擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，如果原始權(quán)益人需要支付的權(quán)利對(duì)價(jià)較少的話，根據(jù)不同交易條款的設(shè)置也可能影響產(chǎn)品最后以發(fā)行公募REITs形式退出。（圖1）

3? 區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用在房地產(chǎn)信托基金（REITs）的意義

本節(jié)通過(guò)區(qū)塊鏈在信托的業(yè)務(wù)為例。通過(guò)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)相比較，分析傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)的區(qū)別。一是不可篡改性，數(shù)據(jù)真實(shí)透明，可完整追溯，可實(shí)時(shí)更新，給資金方帶來(lái)完整收益權(quán)的完整保護(hù)，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，提高REITs整體組織的流程。[1]二是去中心化，通過(guò)智能合約將大額不動(dòng)產(chǎn)拆分成不同份額，區(qū)塊鏈可以提供共識(shí)驗(yàn)證的產(chǎn)權(quán)記錄，可以避免紙質(zhì)錯(cuò)誤登記提高效率。將房產(chǎn)信息，產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)等相關(guān)信息記錄在區(qū)塊鏈上，可以讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檢索更加透明，增強(qiáng)真實(shí)性。三是可視化，找到上游有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，收取上鏈?zhǔn)掷m(xù)費(fèi)盈利，相關(guān)企業(yè)可以接入物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和企業(yè)管理ERP，獲取物業(yè)的最佳管理狀態(tài)，更新收益狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的可視化。

4? 區(qū)塊鏈在房地產(chǎn)信托基金中應(yīng)用的不足與需要改進(jìn)的地方

4.1 規(guī)范政府行為，創(chuàng)造公平、有序、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

培育房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)尚不成熟，對(duì)商業(yè)銀行處置不良貸款的抵押房地產(chǎn)造成一定的障礙。建議制定房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，解決商業(yè)銀行抵押物的合法、快速處置問(wèn)題。

4.2 建立多種形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

世界上許多國(guó)家都設(shè)有專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)或綜合經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的信托、投資、信托等業(yè)務(wù)。我國(guó)可以像其他國(guó)家學(xué)習(xí)，發(fā)展金融機(jī)構(gòu)如土地銀行、抵押銀行和儲(chǔ)蓄銀行等。

4.3 征信問(wèn)題

進(jìn)一步完善個(gè)人信用系統(tǒng)體系的建設(shè)，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量和利用效率，提高銀行對(duì)借款人進(jìn)行資信審查的便捷性和有效性。同時(shí)也必須完善開發(fā)企業(yè)的法人征信體系，加大對(duì)不法開發(fā)商和不誠(chéng)信開發(fā)商的打擊和監(jiān)控力度。

5? 區(qū)塊鏈背景下房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的展望

展望未來(lái)，雖然面臨技術(shù)、政府監(jiān)管和法律等方面的諸多挑戰(zhàn)，通過(guò)借鑒發(fā)展國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我國(guó)應(yīng)健全多層次的房地產(chǎn)金融體系，拓寬投融資通道，創(chuàng)新多種形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)[2]。實(shí)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)和投資者的互利雙贏，從而促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展[3]。

參考文獻(xiàn)：

[1]洪艷蓉，等.房地產(chǎn)金融[M].二版.北京大學(xué)出版社2011：165-166.

[2]王碩著.區(qū)塊鏈技術(shù)在金融領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀及創(chuàng)新趨勢(shì)分析[J].上海金融，2016（2）.

[3]騰訊區(qū)塊鏈白皮書[N].