物業(yè)四問，業(yè)主該如何維權(quán)？

簡歡　潘家永

2020年5月，歌手李榮浩一則吐槽自家物業(yè)公司的微博引起廣大網(wǎng)友的共鳴：“我一直疑惑，物業(yè)這個機構(gòu)到底是為了方便我們住戶，還是難為我們住戶而設(shè)立的。停水停電打電話沒人接，車庫蜘蛛網(wǎng)滿天飛，墻上全是世界名畫和各種腳印，拍恐怖片根本不用美術(shù)和打燈……什么時候效率最高呢？你晚點交物業(yè)費試試……”一個和業(yè)主相處甚歡的物業(yè)可以提高住戶居住體驗，但業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生糾紛的情況也頻有發(fā)生。那么，遇到這些情況，業(yè)主和物業(yè)之間的責任應(yīng)該如何劃分呢？

1.業(yè)主家被偷，能否要求物業(yè)公司賠償？

一天晚上11點，劉先生和妻子回到家中，發(fā)現(xiàn)家里的大門從里面反鎖了，用鑰匙無法打開。而從樓下看，家里的窗戶是開著的。找開鎖公司開鎖后，劉先生和妻子進到家中后發(fā)現(xiàn)家里有被翻動過的痕跡。經(jīng)檢查，家中的珠寶首飾、現(xiàn)金、及筆記本電腦等貴重物品全部被盜，財物損失多達20萬元。劉先生當即向公安機關(guān)報案。不久盜賊被抓捕歸案，但是劉先生丟失的財物已被盜賊揮霍完，無法追回。劉先生認為物業(yè)公司也要負責任。該小區(qū)屬于高檔小區(qū)，物業(yè)費也比一般小區(qū)貴，物業(yè)公司在有監(jiān)控、有保安巡邏、出入小區(qū)都要刷卡的情況下依然讓業(yè)主被盜，這讓劉先生無法接受。

經(jīng)法院確認，該小區(qū)物業(yè)公司在安保問題上已做出安裝監(jiān)控、保安巡邏等相應(yīng)措施。但在小區(qū)以外人員進出管控方面的確存在不到位的現(xiàn)象，以至于盜賊在沒有小區(qū)門禁卡的情況下依然能進入小區(qū)行竊。故法院判定物業(yè)公司對劉先生的損失承擔15%的賠償責任。

2.公共設(shè)施未盡安全保障，業(yè)主可否要求物業(yè)公司賠償？

一小區(qū)的物業(yè)公司對該小區(qū)的綠化設(shè)施進行維修保養(yǎng)時拆除了綠化區(qū)域的護欄圍擋。居住在該小區(qū)的8歲女孩麗麗獨自在綠化區(qū)域練習騎自行車，由于是初學，麗麗在重心不穩(wěn)的情況下連人帶車一起摔倒，恰巧跌在了因拆除護欄而留下的螺絲凸起處，導致胳膊外側(cè)形成一條很長的劃傷傷口。麗麗的父母認為，麗麗受傷是因為物業(yè)公司留下的安全隱患，物業(yè)公司在明知拆除不完善的同時沒有盡快進行修復，屬于嚴重工作失職，要求物業(yè)公司承擔麗麗的全部醫(yī)藥費以及精神損失費。

法院經(jīng)確認后認為，物業(yè)公司屬于小區(qū)的管理部門，對小區(qū)內(nèi)的一切公共設(shè)施安全有維護和保養(yǎng)的義務(wù)。物業(yè)公司在拆除綠化區(qū)域護欄后并未做到妥善處理，因此增加了麗麗的受傷風險，應(yīng)對麗麗受傷承擔一定的責任。而麗麗今年8歲，屬于未成年人，麗麗的家長應(yīng)對其承擔看護職責。麗麗在單獨練習騎自行車時，家長對其缺乏保護措施，因此對于麗麗受傷，家長也要承擔一定責任。法院最終判決物業(yè)公司對麗麗的損失承擔50%的賠償。

3.交房后未裝修入住，業(yè)主是否可以不交物業(yè)費？

2016年3月，李先生購買了一套商品住宅，交房后李先生與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。由于李先生在外地工作，一直沒有裝修入住，這套房子便處于空置狀態(tài)。李先生自交房之日只繳納了2016至2017年度一年的物業(yè)費，之后未再繳納過物業(yè)管理費用。2019年，物業(yè)公司聯(lián)系到李先生，要求李先生繳納2019年物業(yè)費，并補齊之前未交的物業(yè)費。李先生以房子沒入住為由拒絕繳納物業(yè)管理費。物業(yè)公司索要未果，只能將李先生告上法庭。

法院審理認為，雙方在李先生購買房屋時簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是合法有效的，李先生應(yīng)該按時繳納物業(yè)管理費用。但是由于李先生自交房后一直未裝修入住，物業(yè)公司的服務(wù)成本有所降低，而且該地區(qū)有未入住房屋可以減少一定比例服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定。故法院判決李先生應(yīng)當以物業(yè)費用的80%進行補繳。

4.業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司停用電梯是否合理？

李先生于2014年在某小區(qū)購買了一套期房，2015年開發(fā)商交房，李先生同時與該小區(qū)所在物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。驗房后，李先生發(fā)現(xiàn)其所在單元門門禁是壞的，李先生將此問題反映到物業(yè)公司，物業(yè)公司承諾予以維修，但遲遲沒有下文。2017年李先生所在單元樓進戶自來水管道堵塞，反映到物業(yè)公司處也沒有得到解決。同年，物業(yè)公司來收取物業(yè)費時，李先生以單元門禁問題以及管道堵塞為由，拒絕支付該年物業(yè)管理費。物業(yè)公司索要物業(yè)費無果，遂將李先生門禁卡信息進行了處理，導致其無法乘坐電梯。李先生一氣之下將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償其精神損失費，以及因無法乘坐電梯導致上班遲到的費用。

法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司擅自修改李先生門禁卡信息屬于侵權(quán)行為，應(yīng)立刻恢復李先生對電梯的使用權(quán)利，同時在對公共設(shè)施的維護和保養(yǎng)方面，物業(yè)公司應(yīng)承擔義務(wù)。經(jīng)雙方協(xié)商后，李先生繳納了當年物業(yè)費，與物業(yè)公司的賠償達成一致。

律師說法：

近年來，物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)事件在數(shù)量上呈上升趨勢，其主要原因是沒有劃清雙方的職責、責任。我國《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！?/p>

物業(yè)公司的責任一般包括：對物業(yè)進行維修和技術(shù)管理;對物業(yè)設(shè)備、物業(yè)環(huán)境的管理;對小區(qū)的治安、車輛的管理等。業(yè)主的責任主要有：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主委員會作出的決定，負責房屋的室內(nèi)部分及設(shè)施的維修，按時繳納物業(yè)服務(wù)費等。其中，繳物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的一項重要義務(wù)。物業(yè)服務(wù)的目的是維護和保障物業(yè)的正常使用，在業(yè)主沒有使用房屋的情況下物業(yè)及周邊環(huán)境仍然需要維護。因此，業(yè)主從房屋交付時就要依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議交納物業(yè)費，而不論是否入住。當然，是全額交費還是交一定的比例，這要視當?shù)氐囊?guī)定或者業(yè)主委員會與物業(yè)公司的約定。

業(yè)主往往以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量達不到要求，如環(huán)境衛(wèi)生狀況差、垃圾清理不及時、小區(qū)管理秩序混亂、物業(yè)公司改變公共設(shè)施的用途謀取利益等理由，拒交物業(yè)管理費，而被物業(yè)公司告上法庭。由于這種維權(quán)方式不當，故業(yè)主往往敗訴。那么，業(yè)主究竟應(yīng)當通過什么途徑來維權(quán)呢？

一是業(yè)主在入住小區(qū)后，正常情況下應(yīng)通過召開業(yè)主大會選舉成立業(yè)主委員會，代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，依法成立的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有法律約束力。二是對物業(yè)服務(wù)方面的問題和意見，應(yīng)首先向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會跟物業(yè)公司交涉，督促其嚴格履行合同，改善服務(wù)，及時解決存在的問題。三是物業(yè)公司拒不履行相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主委員會在履行通知義務(wù)后，可自行或委托他人就單項問題進行改正完善，由此支出的合理費用與造成的損失，業(yè)主委員會有權(quán)向物業(yè)公司追償。四是物業(yè)公司存在嚴重違約行為的，業(yè)主可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會向法院起訴追究其相關(guān)責任，并更換物業(yè)公司。