土地立體利用的產(chǎn)權(quán)管理路徑思考

李憲發(fā)

摘要：隨著我國的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的建設(shè)的推進(jìn)，原有的二維平面式應(yīng)用土地會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)交通嚴(yán)重堵塞、生活綠化環(huán)境差、住房資源緊張等嚴(yán)重的城市病。在我國建筑技術(shù)的支撐下，我國已經(jīng)在很多地方開展土地的立體化開發(fā)使用，比如北京、上海、等大城市。土地的立體化利用不斷向地下和地上進(jìn)行開發(fā)延伸，以期在有限的規(guī)劃用地上高密度立體化建筑。那么所對(duì)應(yīng)的就是土地管理的變革。

關(guān)鍵詞：土地立體利用;產(chǎn)權(quán)管理路徑

傳統(tǒng)的土地管理只能對(duì)二維平面化的土地使用進(jìn)行描述、界定和管理。立體化的土地開發(fā)利用需要土地管理從傳統(tǒng)的切塊式向立體分層式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，在此過程中是一場(chǎng)理念到實(shí)踐再到理論的系統(tǒng)性全新變革。

一、法律的界定

1.原有法律對(duì)于土地立體化利用在的不足

對(duì)于傳統(tǒng)的二維向三維的土地利用轉(zhuǎn)化，我國對(duì)土地的立體化開發(fā)的建筑也有相應(yīng)的法律界定，具體舉例：在人防工程上，要求有人民防空工程的立體化建筑有使用權(quán)，但是不具有所有權(quán)，可以在不需要的時(shí)候來獲取利益;大型公共地下工程都要給人民防空留有空間;將使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)分開，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也兼顧地下人防工程。在民用工程上，涉及到地下規(guī)劃、登記和建設(shè)等方面，將地下和空中作為獨(dú)立的部分劃為他項(xiàng)權(quán)利，與使用權(quán)和擁有權(quán)劃分出來清晰界定。將地下的工程分為成單建和結(jié)建，按照地下建設(shè)方式進(jìn)行劃分。登記時(shí)宗地有封閉化要求，不動(dòng)產(chǎn)也是有了空間界址。對(duì)土地的地下利用可以用《物權(quán)法》的頒布進(jìn)行劃分。但是我國還是在探索的初期階段明顯還有好多不足，如不管是地下或是空中的利用開發(fā)都應(yīng)該將整體看待，而不是獨(dú)立分層管理。沒有對(duì)實(shí)際地形的配套指導(dǎo)和修建標(biāo)準(zhǔn)。一體化的空間利用沒有相關(guān)明確的立法，且工程建設(shè)后沒有相應(yīng)的權(quán)益保障。

2.土地的立體化建設(shè)開發(fā)需要有法可依才能等到保障。

根據(jù)我國的一些法律方面的不足提出建議。一是理清空間權(quán)利關(guān)系。物權(quán)的種類及內(nèi)容都需要國家法律的規(guī)定，所以健全相應(yīng)的法律才是一切正常運(yùn)作的基礎(chǔ)。土地的立體化實(shí)現(xiàn)從二維到三維的形態(tài)和空間的轉(zhuǎn)變，就需要結(jié)合實(shí)際情況理清空間權(quán)利關(guān)系建立相應(yīng)的法律。在現(xiàn)有的制度下以三維建設(shè)的使用權(quán)為中心，結(jié)合土地他項(xiàng)權(quán)利和所用權(quán)，以經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展優(yōu)先供投資者進(jìn)行使用。讓開發(fā)出的土地最大化投入日常的生產(chǎn)生活中。二是界定三維宗地。在原有的水平面化范圍結(jié)合垂直面形成的密閉空間對(duì)建筑是否獨(dú)立應(yīng)用進(jìn)而劃分。劃分的依據(jù)有：出入條件如獨(dú)立出入的門;日常生活生產(chǎn)中的給水、排水、通信、燃?xì)獾仍O(shè)施建設(shè)完善與否;公共建設(shè)安全中的消防設(shè)施、地質(zhì)是否具備條件等。三是土地開發(fā)規(guī)則的確立。土地立體利用要滿足的要求更多，如開發(fā)建設(shè)后的安全性是否達(dá)標(biāo)、是否能帶來的經(jīng)濟(jì)收益、進(jìn)行開發(fā)的效率等。對(duì)立體化建筑按照類似平面一級(jí)化開發(fā)進(jìn)行確立立體土地開發(fā)相關(guān)的要求，如在法律性質(zhì)、投資建設(shè)者、建設(shè)資金的來處，操作和管理流程等。目前在進(jìn)行立體化開發(fā)時(shí)對(duì)于新的建筑新的疑慮;土地建筑的預(yù)留工程，如何進(jìn)行審批，如何判斷政府是否對(duì)其有補(bǔ)助。政府可以根據(jù)開發(fā)者的設(shè)計(jì)的規(guī)劃圖結(jié)合實(shí)際考察審批。四是創(chuàng)新立體相鄰建筑的空間利用關(guān)系。隨著越來越多的立體化建筑的投入使用，需要在公用和私用合理劃分的基礎(chǔ)之上在公共空間上進(jìn)行開發(fā)，增加空間使役。例如有名的輕軌穿居民區(qū)樓房，這就是在空間利用上的典范，不僅解決了道路交通問題，也沒有打擾到人們正常的生活，綜合利用將空間充分開發(fā)。五是完善登記。要將建筑空間和產(chǎn)權(quán)空間進(jìn)行分開，這樣才能保證地下空間的開發(fā)規(guī)范化。立體開發(fā)中需要繪測(cè)人員跟進(jìn)進(jìn)程實(shí)時(shí)繪測(cè)。立體開發(fā)要對(duì)開發(fā)過程的變更及時(shí)登記。增加對(duì)要對(duì)立體建筑相鄰在建設(shè)的記載。

三、行政程序的變革

1.二維平面上建設(shè)的行政程序與立體化建設(shè)的不適應(yīng)性

傳統(tǒng)的二維平面上建設(shè)的行政程序和立體化建設(shè)有很大的不同，如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，首先需要通過土地轉(zhuǎn)讓程序獲得土地來拿到開發(fā)建設(shè)的用地的使用權(quán)，然后辦理土地規(guī)劃許可證，再根據(jù)土地情況繪測(cè)施工設(shè)計(jì)圖，再取得施工和建設(shè)工程規(guī)劃雙重許可證，最后進(jìn)入正式施工。最后驗(yàn)收，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。這是完整平面土地的開發(fā)建設(shè)流程。

立體化建設(shè)與其不適應(yīng)有，一是在空間和選址上的不確定性，這就影響了獲取建設(shè)用地的使用權(quán)。二是對(duì)地質(zhì)環(huán)境不確定性，這使施工工程也是充滿不確定性。施工和規(guī)劃隨著地質(zhì)環(huán)境的改變要頻繁變更會(huì)影響獲取相應(yīng)的許可證書。三是立體建設(shè)后的復(fù)雜性和不可逆性導(dǎo)致對(duì)后期的驗(yàn)收所提出來要改善的地方無法再次建設(shè)。傳統(tǒng)的行政程序很難對(duì)立體化建設(shè)管理做到及時(shí)監(jiān)督，

2.行政程序可以改善的可能方向

立體化的建設(shè)增多是現(xiàn)在的大勢(shì)所趨，行政程序需要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展做出相應(yīng)的改善。一是研究適合立體化利用的空間規(guī)劃，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格控制，如最重要的人口出入設(shè)置、互聯(lián)網(wǎng)通訊的要求等，根據(jù)城市的具體規(guī)劃提出相應(yīng)的要求。二是研究優(yōu)化空間管理，可以將許可書等放在繪測(cè)施工圖紙之后，規(guī)避立體化建設(shè)工程的反復(fù)調(diào)整的缺陷。也以出讓的方法獲得建設(shè)用地的使用權(quán)。設(shè)立分級(jí)條款根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分階段明確的方式進(jìn)行核定，但是不能超過合同約定。三是以轉(zhuǎn)播的方式出讓土地。施工時(shí)可以根據(jù)地質(zhì)情況有計(jì)劃進(jìn)行合理移動(dòng)，局部空間的位移需要建設(shè)開發(fā)者跟相關(guān)部門協(xié)商，有一定的彈性空間。就是說，在大方向不變的情況下允許出現(xiàn)超出的空間立體化建設(shè)，但是不能違背合同。傳統(tǒng)的行政管理需要進(jìn)行合理地改善來應(yīng)對(duì)立體化土地利用的特殊性，留出相應(yīng)的彈性空間。

四、結(jié)論

立體化土地利用是解決我國土地資源緊張的重要措施。相較于以往的二維平面建設(shè)管理，立體化建設(shè)需要一定程度的彈性來應(yīng)對(duì)其多變性、復(fù)雜性、不可逆性。國家要根據(jù)實(shí)際情況建立相關(guān)的法律法規(guī)，做到規(guī)范制約監(jiān)督立體化土地使用科學(xué)合理建設(shè)。相關(guān)政府部門需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)改善傳統(tǒng)行政程序中的不足使我國立體化土地利用能夠更加便捷。本文就法律和行政程序上的產(chǎn)權(quán)管理上的不足給出了自己的看法和一些建議，希望對(duì)推動(dòng)我國立體化土地的使用有所幫助。

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