中國古代人是如何安家的

彭薇

電視劇《安家》劇照，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都會佩戴注明自己工作信息的標(biāo)牌，古代的房牙木牌也是如此

隨著電視劇《安家》的熱播，許多人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常工作，看到了自己買房、賣房的影子?，F(xiàn)在中國人多有房地產(chǎn)情結(jié)，“安家”成為人生的大事。其實，中國古代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就存在著。那么，這個職業(yè)是怎樣產(chǎn)生的？與現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有何不同？中國古代人是如何通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“安家”的？

經(jīng)紀(jì)人源于馬匹交易

現(xiàn)在保留下來的宋朝、元朝、明朝、清朝等老地契和老房契中，許多房地產(chǎn)交易文書上都記載著“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的姓名，甚至還有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的簽字。否則，不然府衙不提供過戶服務(wù)。

南京房產(chǎn)檔案館保留了130多件清朝的房地產(chǎn)契證原件，都是南京本地的“房產(chǎn)證”。最早的一件是清朝順治十四年（1657年）所出，在這張距今360多年的“房產(chǎn)證”上，業(yè)主梁鑒臣將坐落在城中的一處房地產(chǎn)，以220兩白銀賣給薛桂。參照當(dāng)時米價，1兩白銀購買力相當(dāng)于現(xiàn)在的200元。以此折算，這處城中房地產(chǎn)不到5萬元。在房地產(chǎn)契證上，還列有賣方、見證買賣的親友和“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的名字。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，顧名思義是指介紹買賣雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易、并從中獲取傭金的人。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個職業(yè)與一般商人不同，他們沒有資本，通過收取傭金的方式賺錢。在中國古代，人們將房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易﹑評定房地產(chǎn)商品質(zhì)量和價格的居間行商稱之為宅行，并將宅行從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人稱之為房牙。

子夏的弟子段干木，很可能是中國第一個有記載的“經(jīng)紀(jì)人”?！秴问洗呵铩ぷ饚煛酚涊d：“段干木，晉國之大駔也，學(xué)于子夏?！睆南惹亻_始，經(jīng)紀(jì)人被稱呼為駔，最早的經(jīng)紀(jì)人從事的是馬匹等大型牲口的交易中介活動。伯樂、九方皋、段干木、王良等這些以相馬為名的早期經(jīng)紀(jì)人，以“駔”的形式被記錄在歷史中。唐朝韓愈在《馬說》中說：“世有伯樂，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂不常有?！边@篇文章以伯樂與馬的關(guān)系來引喻“識才”等問題，再次印證了伯樂作為“經(jīng)紀(jì)人”的身份。

宋代賣房需遍問親鄰

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人究竟出現(xiàn)于何時，已很難說清，但唐朝經(jīng)濟(jì)的繁榮，確實使經(jīng)紀(jì)人行業(yè)見諸史書。及至宋朝，迎來了房地產(chǎn)交易的春天，越來越多的人通過房牙而安家。

宋朝的政策調(diào)整，使商業(yè)發(fā)展迅速超越唐朝，牙人的群體大幅度增加，成為活躍市場不可或缺的重要因素，比如米行有米牙，尋找人力有人牙，而房地產(chǎn)交易當(dāng)然由專門的房牙負(fù)責(zé)。

宋朝規(guī)定，買賣房屋必須由牙人介入和見證，不然就是非法交易，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛時府衙不予受理?！端涡探y(tǒng)》卷一三明文記載：“田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論?！币簿褪钦f，買賣房地產(chǎn)，必須由負(fù)責(zé)房屋交易的牙人經(jīng)手，否則就依懲治盜賊的相關(guān)法律處理。

宋朝房牙要做的事范圍很廣，兼有中介、評估和登記代理等三大功能，更重要的是，房牙還要監(jiān)督交易雙方照章納稅。具體來說，房牙相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)登記代理人和房地產(chǎn)稅務(wù)稽查員等四種職業(yè)的混合體。房牙在房地產(chǎn)交易中是不可或缺的一環(huán)，使得府衙有意識地將其專業(yè)化，并納入管理體系中。

擔(dān)任牙人要有人擔(dān)保，出事則“連坐”。牙人還有年齡限制，經(jīng)登記批準(zhǔn)后，頒發(fā)類似于營業(yè)許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫和從事行業(yè)等，如果有交易情況出現(xiàn)，要先將木牌內(nèi)容進(jìn)行說明。

宋朝法律對出賣房地產(chǎn)有個限制：需遍問親鄰。首先要詢問親屬有沒有購買意愿，再依次詢問東、南、西、北四個方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認(rèn)不購買后，最后才是一般的購買者，在這一過程中，業(yè)主、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和親鄰絕不能有欺詐行為。假如不遍問親鄰，親鄰發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)有了新主人，可在1年（南宋改為3年）內(nèi)向府衙告狀，要求以原價贖回，重新出賣。除非遭遇天災(zāi)，親鄰逃荒到外地，無法遍問。房地產(chǎn)交易時，需要有見證人簽字畫押，有買賣合同、納稅證明和府衙公章等，府衙才不予追究。這與現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)買房者看房很不相同。

明清給房牙劃分區(qū)域

明清時期，從事房地產(chǎn)交易的房牙往往要接受監(jiān)督，并協(xié)助征收契稅，出現(xiàn)了越來越多的“官房牙”。

在一系列房地產(chǎn)交易操作中，房契書寫格式經(jīng)過歷朝的沉淀，在明清時期已相當(dāng)成熟和規(guī)范。買賣雙方除了交納契稅外，還有府衙契紙的契紙錢、蓋印的頭子錢等稅款。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到府衙蓋章，以示合法性。至此，房牙對于這宗交易的責(zé)任就算完成。

明清時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)更加細(xì)化，房牙不能像以往那樣浪跡天涯的介紹交易，而是府衙劃定了房牙的活動區(qū)域，以便于房牙敏感捕捉和掌握房源信息，也避免出現(xiàn)房牙過多導(dǎo)致無序競爭的局面，并有利于府衙追責(zé)。這一規(guī)定也使房牙依托劃定區(qū)域，與當(dāng)?shù)厝私Y(jié)成人情關(guān)系網(wǎng)，了解居民情況，有助于業(yè)務(wù)展開。而對于劃定區(qū)域內(nèi)未經(jīng)房牙見證、私下訂立的“白契”，房牙負(fù)有清查職責(zé)，一旦核實“白契”，房牙可獲得府衙一定的傭金，未查實到的“白契”一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房牙也要承擔(dān)一定的責(zé)任。

房牙的工作一般都是終生性的，也不排除兼職的可能。房牙年老卸任后，還可以通過豐富的房地產(chǎn)交易經(jīng)驗，充當(dāng)中保人或說合人，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮余熱。

到了民國時期，律師也加入了房地產(chǎn)交易中。1912年，民國政府公布實施了《律師暫行章程》，引進(jìn)了西方的法律制度，房地產(chǎn)契證上也為律師增加了署名處。

經(jīng)紀(jì)人市場需健康發(fā)展

以房牙為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)，可以說是中國最古老的行業(yè)之一，演變到現(xiàn)在，仍然成為社會生活中不可缺少的行業(yè)。

不論古代還是現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，這一群體都背負(fù)了一些罵名。古代稱不良經(jīng)紀(jì)人為駔棍，欺詐現(xiàn)象稱為駔詐;“儈”本指撮合買賣的經(jīng)紀(jì)人，但后來逐漸發(fā)展成市儈這一貶義詞，用來形容經(jīng)紀(jì)人唯利是圖。古代有些貪心房牙，在合法收入之外，不顧道德約束，還要給買賣雙方找碴出難題，從中獲得不菲利益，猶如吞噬房地產(chǎn)的“白螞蟻”?！肚灏揞愨n》一針見血地指出：“‘白螞蟻，地皮房屋之掮客也?！?/p>

現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊伍，迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉(zhuǎn)讓和抵押等各類活動過程中，以第三者的獨立身份出現(xiàn)。

一個健康的社會運轉(zhuǎn)離不開經(jīng)紀(jì)人的工作，經(jīng)紀(jì)人群體也是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物。無論是哪個行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，首先要遵守行業(yè)規(guī)則，其次需精通專業(yè)知識，用真誠不欺詐的態(tài)度和專業(yè)的品質(zhì)服務(wù)社會，才能成為社會生產(chǎn)、生活中的健康一環(huán)，才能被人們所接受和歡迎。

（據(jù)《解放日報》2020年03月23日）