國有直管公房修繕工程的特點與造價控制

莫玉華

【摘要】國有直管公房在城市存量房中是較為特殊也較為重要的一部分，這類房屋是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。隨著城市建設(shè)的持續(xù)進(jìn)行，國有直管公房的經(jīng)營管理與維護(hù)修繕遇到和出現(xiàn)了許多難題。文章從房產(chǎn)管理部門的職責(zé)出發(fā)，從經(jīng)濟(jì)和行政管理角度，通過直管公房修繕目標(biāo)、成本管理舉措的探討，不斷提高國有公房使用價值和管理效益，為國有直管公房修繕工作開展以及工程造價的科學(xué)管控奠定了堅實基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】國有直管公房;修繕;造價

根據(jù)國家及地方政府頒布的各項國有直管公房管理辦法，直管公房管理單位應(yīng)當(dāng)對所管轄的房屋及其共用設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修，確保房屋正常使用和住用安全。直管公房的房屋修繕和改造工程，主要以公房翻修、專項治理、房屋大修、日常中小修和應(yīng)急維修為主。其主要目的是維護(hù)和保護(hù)房屋結(jié)構(gòu)，對出現(xiàn)質(zhì)量問題的局部進(jìn)行修繕。在不改變建筑主體的基礎(chǔ)上，加固房屋結(jié)構(gòu)、修繕共用部分，維護(hù)公用設(shè)施，進(jìn)而實現(xiàn)公房使用壽命的延長。

1、直管公房修繕工程目標(biāo)與情況

1.1國有直管公房修繕管理職責(zé)及范圍

直管公房屬于國有化房產(chǎn)，所有的房屋權(quán)利都屬于人民政府。政府將房屋的各項管理權(quán)責(zé)劃分給房產(chǎn)管理部門，由其擔(dān)任分配、經(jīng)營、修繕等管理活動。根據(jù)房屋用途劃分，可將其分為公有住宅和非住宅兩大類。房產(chǎn)管理部門的維修科室承擔(dān)直管公房的日常維護(hù)、修繕、維修專項資金的使用等管理職能，以確保房屋正常使用和住用安全為職責(zé)。修繕職責(zé)和范圍依據(jù)國家及地方政府分布的公有住房維修管理辦法進(jìn)行與開展工作。其維修范圍一般包括公共部位及公共設(shè)施。

1.2國有直管公房房屋修繕工程目標(biāo)

國有直管公房租金低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)，給無房戶和中低收入人群提供了非常重要的住房保障，在一定程度上解決了人民群眾安居這項民生需求?，F(xiàn)階段，國有直管公房經(jīng)營管理中的房屋修繕工作不僅關(guān)乎到群眾住房條件和安全等方面，還涉及國有房屋保值增值，該項工作除社會公益性外，在一定程度上擁有經(jīng)濟(jì)效益。

所以，對于直管公房修繕工程來講，最為主要的目的便是有效改善承租戶的住房條件與房屋安全，保障國有資產(chǎn)增值與保值的狀況，通過合理掌控維修成本，來維護(hù)房屋質(zhì)量，提升房屋的使用壽命。如想獲得如上目標(biāo)，便需詳細(xì)解剖直管公房修繕工作，采用科學(xué)合理的方法管理工程項目，進(jìn)而有效控制修繕成本、節(jié)約維修資金。

2、有效掌控房屋修繕工程造價

2.1施工前實施查勘鑒定

國有公房大多建設(shè)于七八十年代，房屋結(jié)構(gòu)隨著時間不斷推移，破損和折舊情況嚴(yán)重。修繕施工前需對房屋結(jié)構(gòu)實施鑒定，檢查建筑功能的有效性，對應(yīng)不同要求制訂相應(yīng)的措施。房屋修繕工程與新建的工程不同，需多方面多渠道勘察?？赏ㄟ^查閱建設(shè)圖紙資料、參考過往修繕施工案例后，劃定修繕范圍、制訂修繕標(biāo)準(zhǔn)，若勘察不夠全面和詳細(xì)可能導(dǎo)致施工方案失誤或重復(fù)返工，將會大量耗損材料和人工，隨之施工成本上升。因此，一定要注重修繕房屋的勘查鑒定，確保施工方案的準(zhǔn)確性、正確性。

2.2制訂施工方案，做好工程預(yù)算

直管公房的維修項目主要分為大修、中修和小修養(yǎng)護(hù)。財政局負(fù)責(zé)維修資金的保障和監(jiān)督。每年財政的維修專項資金都有一定的額度，故進(jìn)行房屋修繕施工前，房產(chǎn)管理部門作為建設(shè)方與施工方共同依照房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題，制訂相應(yīng)的維修施工方案。明確維修內(nèi)容、材料單價、材料數(shù)量、工時費(fèi)用、項目總價等內(nèi)容，根據(jù)施工造價控制需求，做好維修工程預(yù)算，將維修工程成本限定在資金規(guī)定范圍內(nèi)。在工程預(yù)算的過程中，為保證預(yù)算使用的最優(yōu)化，需要相關(guān)工作人員，結(jié)合前期確定的修繕方案，引入市場要素，制定細(xì)致全面的預(yù)算方案，修繕工作與預(yù)算支出有機(jī)結(jié)合起來，不斷增強(qiáng)預(yù)算的使用成效。例如在建筑結(jié)構(gòu)加固修繕的過程中，需要根據(jù)修繕規(guī)模，材料單價、施工周期等參數(shù)，制定預(yù)算方案，獲得相關(guān)部門審批后，組織實施。如圖1。

2.3增強(qiáng)工程施工管理與竣工結(jié)算

在維修工程管理中，工程變更和返修較為常見，這將會加大工程造價。進(jìn)行工程實踐時，施工和建設(shè)雙方即需要依照合同規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，又要從大局和客觀進(jìn)行考慮，出現(xiàn)問題和偏差，要及時溝通，合理調(diào)整方案，以確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，來提升相應(yīng)的效應(yīng)，保障變更的合法性。房產(chǎn)管理部門的維修科室對施工單位進(jìn)行結(jié)算審核時，需要對竣工項目進(jìn)行實際測量和質(zhì)量檢驗，通過驗收后，質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，才辦理結(jié)算款項的撥付申請。還需保證送審資料的健全性，同時還需注意材料預(yù)算價格信息和工程施工時間。如圖2。

2.4合理回收運(yùn)用舊料，積極嘗試新技術(shù)新材料在公房修繕工程中，有效運(yùn)用舊料能達(dá)到提升資源利用和節(jié)約施工成本的效果。如：針對一些低洼院落，可運(yùn)用拆除的一些污土，來達(dá)到回填的目的。又如：屋頂天面防水補(bǔ)漏工程中，在拆除時可留下能回收使用的舊隔熱板，做完防水層后，再將舊隔熱板鋪設(shè)回去。既能控制成本又能有效降低對環(huán)境的污染。另外，建筑領(lǐng)域每年都有新的施工技術(shù)和新型建筑材料問世，無論是公房的建設(shè)方還是施工方都應(yīng)該從改進(jìn)工藝和節(jié)約成本的角度出發(fā)，積極探索和嘗試新技術(shù)、新材料。例如，將光伏技術(shù)引入到修繕施工領(lǐng)域，對建筑內(nèi)原有的能源結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，實現(xiàn)了清潔能源的有效供應(yīng)，減少電力損耗，降低建筑運(yùn)行使用成本。

2.5提升管理人員和施工人員的業(yè)務(wù)水平

由于直管公房修繕工作較為繁瑣，尤其是房屋翻修、結(jié)構(gòu)加固、管道拆換等，需多方面有關(guān)的實踐經(jīng)驗，在實際工作中，由于修繕工程項目不大，中小修工程居多，工序零碎，材料價格沒有辦法很好的控制，使得維修成本提升了許多。所以，作為公房建設(shè)和管理方的房管部門管理人員應(yīng)著力加強(qiáng)直管公房安全管理，全力做好直管公房的維修管理工作?？赏ㄟ^建立所管轄區(qū)直管公房臺賬制度，對每一戶直管公房設(shè)立詳細(xì)房屋檔案，將房屋建設(shè)、修繕、等級鑒定等各項情況造冊登記。日常管理中，完善直管公房隱患排查治理、安全預(yù)防控制和應(yīng)急維修機(jī)制，強(qiáng)化安全責(zé)任，加大監(jiān)管力度，盡全力防止發(fā)生各類安全事故。在房屋維修資金使用方面，要用于危舊直管公房維修，并確保?？顚Ｓ?。

施工人員一定要擁有修繕工程技術(shù)方面的知識和經(jīng)驗，靈活掌握新舊建筑損壞程度，熟悉建材市場價格，才能很好的完成修繕工作。

結(jié)語：

綜上所述，直管公房修繕雖屬于工程項目管理，但涉及到改善人民群眾住房與居住安全的問題，因此，實際工作中需注重經(jīng)濟(jì)效益與社會公益的雙重屬性，科學(xué)施工、有效安排、借鑒工程項目，靈活掌握居民住房和修繕等方面的內(nèi)容，延續(xù)加長公房的使用時間，達(dá)到國有資產(chǎn)的保值增值。

參考文獻(xiàn)：

[1]施雪利，余觀湧.淺談舊住房修繕改造過程中的幾個重點[J].住宅科技，2011（05）.