研究工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用

【摘要】在我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展之中，隨著城市化進程的不斷加快，建筑業(yè)也獲得了迅速的發(fā)展。其中，房地產(chǎn)評估行業(yè)是我國建筑業(yè)的重要組成部分之一，對于我國經(jīng)濟發(fā)展有著直接影響，所以將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)的評估工作之中，將會對房地產(chǎn)評估準(zhǔn)確性的提升起到至關(guān)重要的作用?；诖?，本文對工程造價在房地產(chǎn)評估之中的應(yīng)用進行分析，希望可以對當(dāng)今房地產(chǎn)評估準(zhǔn)確性的提升有所幫助。

【關(guān)鍵詞】工程造價;房地產(chǎn)評估;應(yīng)用

房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，在市場上交易、抵押、征收、資產(chǎn)處置、納稅等都要進行房地產(chǎn)評估，需要專業(yè)評估師對其整體價值評估，進而有效降低以上交易風(fēng)險。房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性卻會受到市場、政策以及技術(shù)等諸多方面因素的影響，稍有不慎就會導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。因此，評估人員開始將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)的評估之中，通過這樣的方式，將會進一步提升房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性。

1、房地產(chǎn)評估常用方法

1.1成本法

所謂成本法，其實就是我們經(jīng)常提到的承包商法，就是在進行房地產(chǎn)的評估過程中，重新對項目對象的價格或價值進行評估。估點價格的構(gòu)建，并扣除折舊，然后再通過科學(xué)的估算方法，這是一種應(yīng)用起來十分簡單的評估方法，可以將房價簡單地看成是建設(shè)成本、各項稅收以及正常利潤這三項費用的總和。在房地產(chǎn)交易比較少的情況下，或者是無法通過市場比較法來進行評估的情況下，這種評估方法卻十分適用。

1.2市場法

首先要收集足夠的相似房地產(chǎn)的交易案例，確保案例與案例之間能夠相對比，具有足夠高的可比性。運用市場法對投資性房地產(chǎn)評估時，要著重分析房地產(chǎn)的交易、權(quán)益、區(qū)位、實物等相關(guān)情況，充分考慮被評估房地產(chǎn)的交易日期、使用年限、容積率、區(qū)域位置等相關(guān)因素，并將技術(shù)參數(shù)、參照物等相關(guān)資料收集齊全。采用市場法對投資性房地產(chǎn)進行評估，是將投資性房地產(chǎn)放到市場環(huán)境中去的較為全面的一種評估法，特指單項資產(chǎn)的評估情況，利用市場法對投資性房地產(chǎn)進行評估，可以真實的反映出這處房產(chǎn)的市場現(xiàn)實價格，具有較強的參考價值。

1.3收益法

收益法評估方法主要是判斷房地產(chǎn)的租金收益與其相應(yīng)的費用的匹配度，計算出需要評估的投資性房地產(chǎn)的凈收益和收益期限，再通過一定的折現(xiàn)率將其進行折現(xiàn)，轉(zhuǎn)化成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對其進行評估。其中選擇折現(xiàn)率時，要選擇能夠反映出評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)的同類投資性房地產(chǎn)的平均回報水平的折現(xiàn)率，這樣才具有比較高的參考價值。在具體使用中，收益法評估主要采用收益乘數(shù)法和報酬資本化法。

（1）收益乘數(shù)法。這種評估方法只能應(yīng)用在房地產(chǎn)市場環(huán)境較為成熟的情況下，且只適用在公寓、商鋪等投資性房地產(chǎn)的批量評估上，直接反映出了市場價格和租金的關(guān)系，因為其本身的參考價值不大，一般作為輔助方法使用。

（2）報酬資本化法。這種評估方法適用于批量或者單項資產(chǎn)評估，通常應(yīng)用在信息較為匱乏的市場環(huán)境下，通過報酬資本化法，將被評估的投資性房地產(chǎn)的未來期望收益和獲利年限進行預(yù)測，并將其中可能產(chǎn)生的風(fēng)險做量化處理，提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。這種評估方法能夠被評估的將投資性房地產(chǎn)的資本化價值明確展現(xiàn)，評估過程具有較高的參考性。

2、房地產(chǎn)評估存在問題

2.1資產(chǎn)評估法不完善

法律法規(guī)是各個行業(yè)發(fā)展的根本，房地產(chǎn)評估工作也不例外，在實際房地產(chǎn)評估工作開展過程中，必須嚴(yán)格按照相應(yīng)法律法規(guī)進行評估。對于房地產(chǎn)評估規(guī)范性法律法規(guī)有《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，但是觀察這些條例內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，許多法律條款細則并不完善，房地產(chǎn)評估工作人員開展房地產(chǎn)評估工作時，很難按照法律規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。

2.2評估市場環(huán)境不規(guī)范

計劃經(jīng)濟是我國傳統(tǒng)經(jīng)濟中最常用的方式，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國逐漸從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟，但是目前來看，大多數(shù)人仍然以舊觀念為主，認(rèn)為房地產(chǎn)評估是國家行為，不能正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場評估機構(gòu)的實際作用。在實際工作過程中，常常出現(xiàn)因業(yè)務(wù)素質(zhì)不適應(yīng)、風(fēng)險意識不強等現(xiàn)實因素而導(dǎo)致的市場監(jiān)管問題，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)評估違規(guī)現(xiàn)象頻發(fā)。

3、工程造價在房地產(chǎn)評估之中的實際應(yīng)用分析

3.1規(guī)范成本價格評估

在對房地產(chǎn)的建安成本進行價格評估過程中，比較常用的方法是市場比較法和成本評估法，也有一些會將政府所確定的房屋重置價格作為標(biāo)準(zhǔn)來進行房地產(chǎn)價格的評估，或是通過工程造價法對開發(fā)的成本進行評估。但是在實際對開發(fā)成本進行評估的過程中，卻經(jīng)常會應(yīng)用到單位比例法來計算建筑物重置的成本。由此可以看出，在實際進行工程估價的過程中，無論是建筑物重置還是重建成本計算，都可以通過工程造價法來進行計算。

3.2用工程造價來取代成本法進行評估

在對房地產(chǎn)進行評估的過程中，成本法與工程造價法在評估的程序之中和內(nèi)容之中都有著很大的相似性，但是這兩種方法也有著很多的差異性。通常情況下，在對房地產(chǎn)進行評估的過程中，成本法的應(yīng)用會將社會化的客觀成本作為有效依據(jù)，而工程造價法一般僅考慮施工工程預(yù)算價格，不考慮土地成本的應(yīng)用。是針對特定條件下的特定工程作為主體來對工程的費用進行計算。這兩種計算方法在計算的原則方面也存在很大的差別，在通過工程造價法進行計算的過程中，主要的計算基礎(chǔ)是社會化條件，同時也可以在評估的過程中合理調(diào)整材料的價格，這樣就可以讓最后獲得的工程造價更加符合實際，進而在應(yīng)用成本法對房產(chǎn)進行評估的過程中作為核心依據(jù)。

3.3進一步提升房地產(chǎn)評估準(zhǔn)確性

相比較建設(shè)市場施工合同的價格而言，房地產(chǎn)評估工程之中的預(yù)算價格往往更容易受到市場競爭的影響，所以房地產(chǎn)評估中的預(yù)算價格都會比建設(shè)市場施工合同的價格高一些。在普通的民用建筑之中，施工技術(shù)的掌握與應(yīng)用都比較容易，施工技術(shù)也不會有太高的難度，這就讓建筑工期有了明顯的規(guī)律性，而在整個建筑工程的施工過程中，施工的強度也會控制在平均值的范圍之內(nèi)。所以在對民用建筑進行施工的過程中，工程所需要的各種資源都可以得到平均的投入，且因為工程項目有著一般性的體量，所以工程所需材料也不會出現(xiàn)較大的價格波動，即使是出現(xiàn)了一定的波動，其價格也都會在建筑企業(yè)以及施工單位的可接受范圍之內(nèi)。

就目前來看，我國建筑市場的競爭越來越激烈，這樣的情況就會導(dǎo)致預(yù)算價格比市場競標(biāo)價格偏高的現(xiàn)象出現(xiàn)，所以在對房地產(chǎn)進行評估的過程中，也應(yīng)該充分考慮到市場競爭在評估結(jié)果中的影響作用，在對企業(yè)的管理費用以及造價利潤進行評估的時候，都應(yīng)該將具體的市場情況加以充分考慮，但是在評估過程中又不能完全將市場價格作為依據(jù)。

在一些進度計劃比較短、工期也比較短的項目之中，通常都會產(chǎn)生一些趕工措施費用。同時，如果在施工過程中應(yīng)用到了一些先進技術(shù)，就需要資質(zhì)與水平比較高的施工單位來進行承辦，所以在實際的施工之中，也就會出現(xiàn)額外的一些技術(shù)措施費用。因此，在實際的房地產(chǎn)評估過程中，都應(yīng)該對這些費用進行全面考慮。

如果業(yè)主的資金不能落實到位，需要施工單位先行墊付，實際的工程費用之中就應(yīng)該出現(xiàn)相應(yīng)的墊付費用以及財務(wù)費用，但是在進行房地產(chǎn)評估的過程中，卻不需要對這些費用加以考慮。

結(jié)語：

綜上所述，隨著當(dāng)今經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城市化進程的不斷加快，建筑工程的發(fā)展和房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展都十分迅速。將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)評估工作之中，不僅可以讓房地產(chǎn)的價格評估更加準(zhǔn)確，同時也可以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。

參考文獻：

[1]蘇雪龍.房地產(chǎn)評估中工程造價的運用[J].科學(xué)與財富，2019（23）.

[2]邱鐘銳.房地產(chǎn)評估中工程造價的運用[J].百科論壇電子雜志，2019（03）.

[3]楊曉東.房地產(chǎn)評估中工程造價的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（12）.

[4]曹建軍.房地產(chǎn)評估存在的常態(tài)問題分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（07）.

作者簡介：

梁朝暉（1972-），男，漢族，湖南沅陵人，本科學(xué)歷，主要從工程造價工作。