探討房產(chǎn)測(cè)繪工作的常見(jiàn)問(wèn)題及其質(zhì)量的措施

蔡安強(qiáng) 魏正

摘 要 眾所周知，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，極大地促進(jìn)了房產(chǎn)測(cè)繪工作的社會(huì)關(guān)注度，同時(shí)該領(lǐng)域的發(fā)展問(wèn)題以及未來(lái)發(fā)展前景也備受關(guān)注。本文主要從當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪的概述出發(fā)，闡述了房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)中存在的一些問(wèn)題，最后，提出了若干加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制的措施。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)測(cè)繪;質(zhì)量;措施

1房產(chǎn)測(cè)繪的概述

房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)法制性強(qiáng)、政策性強(qiáng)的測(cè)繪工作。房地產(chǎn)測(cè)量作為房屋面積測(cè)量的一種具體形式，在當(dāng)前具有重要意義。在對(duì)房地產(chǎn)面積、位置和格局進(jìn)行計(jì)算后，運(yùn)用專業(yè)制圖方法描述了房地產(chǎn)的實(shí)際情況，明確了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的具體情況，如相關(guān)調(diào)查、第一套房地產(chǎn)面積的計(jì)算、第一套房地產(chǎn)面積的繪制、效果圖的最終驗(yàn)收等并不復(fù)雜，但其存在的重要性不容忽視，也是所有房地產(chǎn)企業(yè)都需要注意的一項(xiàng)技術(shù)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)技術(shù)的控制，可以有效地提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而獲得更多的消費(fèi)群體。目前，房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，也是提高人民物質(zhì)生活水平的保證。房地產(chǎn)計(jì)量不僅可以為業(yè)主提供法律保護(hù)依據(jù)，而且是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)，也是檢驗(yàn)商品房銷售面積是否在縮小段落的重要一只手。以房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)為基礎(chǔ)，促進(jìn)我國(guó)城市發(fā)展，是提高我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)水平的主要途徑[1]。

2當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)中存在的問(wèn)題

（1）房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)機(jī)制有待完善?！斗康禺a(chǎn)測(cè)繪管理辦法》將房地產(chǎn)測(cè)繪從管理體制中分離出來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的專業(yè)技術(shù)服務(wù)行業(yè)。由于法律環(huán)境和市場(chǎng)條件不健全，難以為房地產(chǎn)測(cè)繪管理創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)公平、開(kāi)放、公正的市場(chǎng)環(huán)境。一些房地產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，為了獲得業(yè)務(wù)，不惜將價(jià)格推至更低的水平，造成了市場(chǎng)收費(fèi)秩序的混亂，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序。

（2）地區(qū)間存在管理差異，標(biāo)準(zhǔn)不一。為規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的基本秩序，雖然頒布了《房地產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》《房地產(chǎn)區(qū)域測(cè)繪管理辦法》等法律法規(guī)。但是，隨著我國(guó)各地測(cè)繪事業(yè)的逐步發(fā)展，不同的地區(qū)、不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)、不同的測(cè)繪人員，他們的測(cè)繪方法、數(shù)據(jù)處理方法和實(shí)際測(cè)繪數(shù)據(jù)將會(huì)有很大的不同，有的是基于維護(hù)結(jié)構(gòu)，有的是基于架空投影線。

（3）房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合規(guī)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。許多測(cè)繪企業(yè)都實(shí)行了地方物價(jià)局制定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，即政府定價(jià)。在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中，實(shí)際的工作量和房地產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)用是不相稱的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國(guó)測(cè)繪法的有關(guān)規(guī)定，測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)在完成測(cè)繪成果的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行質(zhì)量測(cè)量和復(fù)測(cè)，然后核定房地產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。但，政府懷疑部分企業(yè)在測(cè)繪數(shù)據(jù)和共享方法方面存在隱藏內(nèi)容，容易導(dǎo)致政府與企業(yè)之間的測(cè)繪誤差糾紛，引發(fā)糾紛，給房地產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p失[2]。

3提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的具體措施

3.1 加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，明確測(cè)量中的責(zé)任

在整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪工作中，測(cè)繪人員的業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)素養(yǎng)非常重要，在測(cè)繪工作中發(fā)揮著重要作用，在很大程度上影響著房地產(chǎn)測(cè)繪工作的整體質(zhì)量，因此，測(cè)繪管理部門應(yīng)開(kāi)展房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的建設(shè)和支持、房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)規(guī)范的培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理等工作。切實(shí)提高測(cè)繪人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。此外，測(cè)繪領(lǐng)導(dǎo)小組需要定期舉行會(huì)議，聽(tīng)取與測(cè)繪有關(guān)的現(xiàn)狀報(bào)告，并協(xié)調(diào)各種難題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，防止人為因素影響物業(yè)測(cè)繪質(zhì)量。

3.2 明確房產(chǎn)測(cè)繪中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

（1）自查。工作者在作業(yè)中需要時(shí)刻檢查自己作業(yè)的準(zhǔn)確性。對(duì)每一天完成的任務(wù)要進(jìn)行自查，從而發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)的問(wèn)題，并進(jìn)行改正，力爭(zhēng)把問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。

（2）互檢，作業(yè)者相互監(jiān)督檢查的方式?；z人員之間要展開(kāi)全面的檢查，互檢既能夠互相學(xué)習(xí)，也能夠發(fā)現(xiàn)自身不容易發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

（3）一級(jí)檢查，根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)定、生產(chǎn)任務(wù)技術(shù)、設(shè)計(jì)書(shū)、房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范等，由單位專門的質(zhì)檢員對(duì)作業(yè)的內(nèi)容展開(kāi)綜合性的檢查。

（4）二級(jí)檢查：在一級(jí)檢查之上，根據(jù)單位的上級(jí)工程師對(duì)作業(yè)的房產(chǎn)再次展開(kāi)綜合性的審查，尤其是在第一次檢查中出現(xiàn)錯(cuò)誤的地方。

（5）最終驗(yàn)收：嚴(yán)格依照檢查驗(yàn)收的多種規(guī)定，驗(yàn)收工作需要在測(cè)繪房產(chǎn)通過(guò)最后的審核通過(guò)后展開(kāi)。

3.3 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)部控制

首先，要明確房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)部控制的實(shí)際內(nèi)容，但在目前的數(shù)字控制技術(shù)中，重點(diǎn)是信息數(shù)據(jù)和程序的可靠性和準(zhǔn)確性，這就需要在設(shè)備配置上充分考慮，選擇操作方法等，使其能夠更好地匹配，包括檢測(cè)結(jié)果，這就要求這些有價(jià)值的信息內(nèi)容應(yīng)該得到保留，以確保其準(zhǔn)確性和安全性。其次，重視房地產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)審查。房地產(chǎn)測(cè)繪必須由有資質(zhì)的單位進(jìn)行。在資格審查中，要注意對(duì)從事房地產(chǎn)測(cè)繪活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行相應(yīng)的審查。最后，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪程序的檢查。房地產(chǎn)測(cè)繪成果審查是一個(gè)正式的審查過(guò)程，實(shí)質(zhì)上不涉及房屋的建筑面積、內(nèi)部面積、共用面積和公共面積，影響實(shí)際測(cè)繪質(zhì)量，造成錯(cuò)誤，在一定程度上損害居民利益。因此，為避免這一現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)程序的檢查，同時(shí)將正式審計(jì)與實(shí)質(zhì)性審計(jì)相結(jié)合，充分發(fā)揮兩種審計(jì)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，確保房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。

3.4 加大房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程的質(zhì)量控制力度

為了避免競(jìng)爭(zhēng)的不利影響，有必要在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中建立嚴(yán)格的審查制度，完善質(zhì)量檢查制度。加強(qiáng)質(zhì)量管理，嚴(yán)格審核有關(guān)測(cè)繪單位資質(zhì)，落實(shí)認(rèn)證制度，確保測(cè)繪工作順利健康進(jìn)行。從目前的形勢(shì)看監(jiān)督審計(jì)過(guò)于形式化，并沒(méi)有真正達(dá)到具體檢查的目的。因此，在房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理工作中，必須按照房屋測(cè)繪規(guī)范的規(guī)定，對(duì)本單位專職人員和計(jì)算人員進(jìn)行自檢，作業(yè)組進(jìn)行三級(jí)互檢。同時(shí)，要制定合理的工作計(jì)劃，預(yù)測(cè)各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并根據(jù)問(wèn)題制定有效、具體的出行方式。而且房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)公開(kāi)透明，能夠及時(shí)核查，保障公民的合法權(quán)益，這也是測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督的一大進(jìn)步。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。但由于我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域起步較晚，仍存在許多問(wèn)題需要進(jìn)一步完善。因此，為了使房地產(chǎn)測(cè)繪工作得到更好的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪部門有必要加強(qiáng)對(duì)相應(yīng)人員的技術(shù)培訓(xùn)，使其具有良好的社會(huì)責(zé)任感，樹(shù)立良好的職業(yè)道德，并逐步積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，最終推動(dòng)測(cè)繪市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 任學(xué)琪.房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題的幾點(diǎn)體會(huì)[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2017（9）：267.

[2] 楊斌.房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算的相關(guān)問(wèn)題探討[J].華東科技：學(xué)術(shù)版，2017（9）：368.