地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理的若干研究

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也取得了良好的發(fā)展成果，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的環(huán)節(jié)較多，各階段的精細(xì)化管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，為了實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)效益，使管理所占有資源予以減少，使管理效率得到提高，探究地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理具有重要意義。本文首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的管理現(xiàn)狀，然后就地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理進(jìn)行探究。

關(guān)鍵詞 地產(chǎn)開發(fā);各階段;精細(xì)化管理;研究

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，其不僅注重產(chǎn)品質(zhì)量，且對(duì)自身項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作能力、成本管理能力方面下功夫，目的是為了取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，分析地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理十分有必要。本文著重就地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理進(jìn)行探究，以此為提高房地產(chǎn)開發(fā)各階段的管理質(zhì)量提供一些參考。

1我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的管理現(xiàn)狀

1.1 管理觀念現(xiàn)狀

從實(shí)際情況來看，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中沒有認(rèn)識(shí)到各階段精細(xì)化管理的重要性，且沒有了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性含義，忽視了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的一些風(fēng)險(xiǎn)。工程造價(jià)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要部分，其應(yīng)當(dāng)要充分予以重視。然而當(dāng)前有的房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式，這就導(dǎo)致取得的管理質(zhì)量不太理想。具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：

（1）管理制度：有的房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面沒有重視，導(dǎo)致呈現(xiàn)出的管理制度與市場(chǎng)需求不相符，有的企業(yè)在改革管理制度過程中，出現(xiàn)生搬硬套的現(xiàn)象，由此很難達(dá)到預(yù)期的管理效果。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然采用的精細(xì)化管理，并對(duì)實(shí)施流程、考核標(biāo)準(zhǔn)予以制定，但是實(shí)際上落實(shí)方面卻存在不足。人是管理活動(dòng)的核心所在，企業(yè)的資產(chǎn)是人力資本，精細(xì)化管理不僅要對(duì)員工對(duì)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行客觀反映與衡量，還要注重員工積極性的調(diào)動(dòng)，這樣才能促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展，如果企業(yè)對(duì)員工工作積極性沒有重視，那么精細(xì)化管理制度也無法取得理想效果。

（2）成本控制：施工項(xiàng)目成本管理是系統(tǒng)的管理，其目標(biāo)是對(duì)項(xiàng)目組全體成員的能動(dòng)性予以充分調(diào)動(dòng)，通過有效的管理方法，將總成本予以最大限度地降低。然而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理還存在不足，主要是缺乏廣泛的參與，各部門之間沒有注重協(xié)同合作，從而導(dǎo)致成本管理項(xiàng)目與其他管理相脫離，無法取得理想的成本控制效果。

（3）進(jìn)度管理：房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商需要對(duì)資金快速回收，且需要給顧客提供開盤、交房時(shí)間，不能出現(xiàn)隨意變更的現(xiàn)象。因此，施工需要在售樓開盤之前施工，且竣工驗(yàn)收工作必須在向業(yè)主交房時(shí)間之前完成。為了保障項(xiàng)目的進(jìn)度管理，制定準(zhǔn)確的進(jìn)度計(jì)劃并落實(shí)十分有必要。近幾年來，全國(guó)布局在大型房地產(chǎn)企業(yè)中得到廣泛應(yīng)用，迅速開盤發(fā)展的戰(zhàn)略能取得理想效果。然而實(shí)際過程中還存在進(jìn)度計(jì)劃制定問題，其勢(shì)必直接影響施工進(jìn)度。

（4）質(zhì)量管理：房地產(chǎn)形象在很大程度上與項(xiàng)目質(zhì)量有關(guān)，要想得到市場(chǎng)的認(rèn)可，應(yīng)在質(zhì)量方面下功夫。企業(yè)要想取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，保障產(chǎn)品的質(zhì)量是核心。然而當(dāng)前有的房地產(chǎn)的產(chǎn)品還存在著一些不足，如，房屋裝修較差、質(zhì)量不合格等，其勢(shì)必直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。主要是由于在施工過程中沒有采取有效的管理措施，由此導(dǎo)致工程質(zhì)量無法得到保障[1]。

2地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理的若干研究

（1）設(shè)計(jì)管理。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的深度與項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著密切聯(lián)系，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中采用精細(xì)化管理方式具有重要意義。在管理過程中，參與的主體應(yīng)包括開發(fā)商、設(shè)計(jì)監(jiān)理單位、總包單位、分包單位。其中設(shè)計(jì)監(jiān)理單位主要對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理服務(wù)予以負(fù)責(zé)。通過建立嚴(yán)格的監(jiān)理機(jī)制，有效銜接開發(fā)商與總包單位，能夠快速解決項(xiàng)目過程中發(fā)現(xiàn)的不合理設(shè)計(jì)，以及設(shè)計(jì)與施工銜接不緊密等問題。

（2）明確設(shè)計(jì)深度。隨著建筑物復(fù)雜化、專業(yè)化的迅速發(fā)展，要想保障建筑物整體質(zhì)量，準(zhǔn)確的專業(yè)信息、圖紙糾錯(cuò)顯得十分重要。通過前置對(duì)設(shè)計(jì)深度細(xì)致且明確的要求，指導(dǎo)施工圖精細(xì)操作的設(shè)計(jì)指引，使得施工質(zhì)量與效率得到保障，從而為實(shí)現(xiàn)高效率的工程建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

（3）施工管理。為了使施工項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃更加高效，在施工管理方面，應(yīng)當(dāng)對(duì)施工流程、施工周期予以明確，不論是結(jié)構(gòu)施工還是裝修施工，都應(yīng)該如此。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)明確施工分工，通過對(duì)各個(gè)工作人員的工作進(jìn)行明確，由此保障施工作業(yè)的順利開展。以混凝土澆筑工序來說，施工可以按照這幾個(gè)流程實(shí)施：澆水、泵送混凝土、振搗、找平、標(biāo)高核實(shí)、補(bǔ)平提漿、澆緩凝劑、采用鐵抹子進(jìn)行人工壓光、機(jī)械壓光與收光。按照這個(gè)流程展開施工，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)每個(gè)環(huán)節(jié)的施工作業(yè)，由此使施工效率得到提高。

（4）進(jìn)度管理。進(jìn)度控制對(duì)工程施工質(zhì)量也有著一定的聯(lián)系，在實(shí)際中應(yīng)明確進(jìn)度控制目標(biāo)，但是實(shí)際工程施工中一般會(huì)出現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不相符的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目施工的進(jìn)度受到一定影響。整合工程進(jìn)度的保障關(guān)系到進(jìn)度管理的深度與落實(shí)，通過在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理中落實(shí)精細(xì)化管理思想具有重要意義，其能夠使施工進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施。

（5）安全管理。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)安全管理也十分重視，雖然當(dāng)前我國(guó)施工安全事故的發(fā)生率有所降低，但是很多施工現(xiàn)場(chǎng)仍然存在著一些安全隱患，這給施工項(xiàng)目的開展帶來極大的影響。管理人員存在薄弱的安全意識(shí)、沒有落實(shí)安全措施等是影響施工現(xiàn)場(chǎng)安全的主要因素。安全管理與施工質(zhì)量、人員生命安全息息相關(guān)，項(xiàng)目安全管理作為企業(yè)項(xiàng)目管理的重要部分，其將“以人文本”的價(jià)值理念充分體現(xiàn)出來。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好安全管理工作，需要將精細(xì)化管理理念落實(shí)到安全管理中，以此為保障項(xiàng)目施工的安全性奠定基礎(chǔ)。

3結(jié)束語

總而言之，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)繁榮時(shí)期，然而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的管理現(xiàn)狀還不太樂觀，其中存在的問題勢(shì)必直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，探究房地產(chǎn)開發(fā)各階段精細(xì)化管理十分有必要，以此使各個(gè)階段的管理質(zhì)量得到提高。

參考文獻(xiàn)

[1] 斯春霖.典型地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理要點(diǎn)及流程分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（16）：142-143，149.

作者簡(jiǎn)介

曾德鴻（1985-），男，重慶人;學(xué)歷：本科，職稱：中級(jí)工程師，現(xiàn)就職單位：金茂西南企業(yè)管理（重慶）有限公司，研究方向：建筑工程設(shè)計(jì)、地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理。