房地產(chǎn)企業(yè)資金成本對標(biāo)管控

于茜

【摘要】為了防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過熱局面，中央采取宏觀調(diào)控力度，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來諸多的不確定性，需要有效提高企業(yè)的核心競爭能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中展開開發(fā)資金成本的對標(biāo)管控，能夠與同行業(yè)平均資金使用成本相對比，同時也能夠找到房地產(chǎn)企業(yè)在資金成本運營中所存在的差距，有效補足資金控制的短板，防止出現(xiàn)投資超出的風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) ?資金成本 ?對標(biāo)管控

一、前言

房地產(chǎn)項目千差萬別，每一個開發(fā)項目在項目建設(shè)的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及建筑業(yè)態(tài)和容積率方面都存在較大的差異性。對于建設(shè)開發(fā)項目要進行嚴(yán)格的成本核算，需要對成本進行對標(biāo)，建立健全項目開發(fā)的成本指標(biāo)體系，是決定企業(yè)資金成本對標(biāo)管控成敗的關(guān)鍵。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金運用的特點，可以將成本階段開發(fā)指標(biāo)體系劃分為多個獨立的費用體系，然后再根據(jù)這些項目進行逐步的細(xì)化。為了使得開發(fā)建設(shè)的成本能夠與其他指標(biāo)形成對比，還需要計算單位成本。房地產(chǎn)企業(yè)的單位成本，需要根據(jù)項目的性質(zhì)以及特點來做設(shè)置，比如說，對于土建施工來說，主要按總建筑面積來設(shè)定，園林景觀主要按占地面積來設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好成本的預(yù)算以及計劃金額之間的對比，并且尋找成本差額的原因，以便于后續(xù)資料和數(shù)據(jù)的整理分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本對標(biāo)核算時，需要對已完成項目進行分類，以充實資金成本的對標(biāo)數(shù)據(jù)庫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金成本對標(biāo)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本進行管控是一個復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，主要包括三部分成本數(shù)據(jù)庫，第一是歷史成本數(shù)據(jù)庫，第二是標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)庫，第三是外部成本數(shù)據(jù)庫。歷史成本數(shù)據(jù)庫是房地產(chǎn)企業(yè)進行資金成本對標(biāo)管控的重要途徑，它可以將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中所形成的歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)等進行充分的整合，然后設(shè)置在同一個成本對標(biāo)管控數(shù)據(jù)庫中，讓房地產(chǎn)企業(yè)資金成本都能夠做到可以計算，可以對比，可以控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)龐大的成本管控具有對標(biāo)性。與此同時，對成本數(shù)據(jù)庫的合理使用可以實現(xiàn)動態(tài)的回顧分析，能夠?qū)崿F(xiàn)精準(zhǔn)的成本測算以及控制的目的。

在對標(biāo)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)過程中，需要重點建設(shè)含量的指標(biāo)庫、單方造價指標(biāo)庫以及材料價格數(shù)據(jù)庫，這是非常重要的數(shù)據(jù)內(nèi)容。下面進行具體的闡述：第一，含量指標(biāo)庫。這種數(shù)據(jù)庫主要是加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的含量指標(biāo)與規(guī)劃指標(biāo)進行結(jié)合，能夠?qū)⒁?guī)劃項目工程量快速計算出，并且以該工程量作為基礎(chǔ)作為后期限額設(shè)計的依據(jù)，幫助后期設(shè)計部門在進行施工圖設(shè)計時能夠采用更為優(yōu)化的方案，降低整個工程造價;第二，單方指標(biāo)庫。由于不同的項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，單方造價可能會存在較大的差距。第三，建立健全材料價格數(shù)據(jù)庫。做好材料數(shù)據(jù)庫的建設(shè)是資金成本對標(biāo)的重要領(lǐng)域。第四，也可以引入外部的數(shù)據(jù)庫，形成多方位立體化的材料價格控制體系，奠定房地產(chǎn)企業(yè)資金成本最高管控的良好基礎(chǔ)。

三、成本對標(biāo)管控的案例分析

房產(chǎn)項目在開發(fā)業(yè)態(tài)以及運作模式建設(shè)規(guī)模的不同，其資金成本也各有差異。在進行資金成本對標(biāo)過程中，所選擇對標(biāo)的對象具有指導(dǎo)性作用，能夠直接決定對標(biāo)的質(zhì)量。對于資金成本對標(biāo)管控所選擇的對象，可以是同一企業(yè)開發(fā)的項目，但是應(yīng)該選擇業(yè)態(tài)相同或者是相似的類型，比如說住宅開發(fā)或者是商業(yè)寫字樓項目，或者是高層項目多層項目，帶有地下室，才能夠?qū)崿F(xiàn)各個開發(fā)成本資金的詳細(xì)對標(biāo)，防止用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的差異性而對于對標(biāo)的結(jié)果產(chǎn)生影響。

如果一個項目是4層組的商業(yè)中心，另一個項目是30層左右的住宅樓，兩個項目在建筑安裝成本以及其他成本方面具有天然的區(qū)別，如果強行將這兩個項目進行對比，必然會失去成本對標(biāo)管控的意義。

我們選取三個不同的項目進行指標(biāo)對比，A項目地下室面積約為2萬平方米，總建筑面積17萬平方米，其中住宅面積15萬平方米，由住宅以及底層商業(yè)所組成;B項目建筑面積10萬平方米，地下室面積1萬平方米，住宅面積8萬平方米，由住宅以及部分商業(yè)辦公樓組成;C項目總建筑面積15萬平方米，地下室建筑2萬平方米，由住宅以及商業(yè)辦公樓所組成，這三個項目之間業(yè)態(tài)相似，并且都帶有地下室，因此可以進行成本對標(biāo)管控工作。

（一）拆遷費用分析

A項目土地成本每平方米為700元，B項目成本為960元，C項目成本為1100元，三者之間相差較大，主要原因是A項目位于城市邊緣，B項目與C項目位于城區(qū)交通便捷區(qū)域，土地成交價格相差較大，由于位置不同，對于對標(biāo)的意義會受到影響。

（二）處方工程

B項目和C項目板塊統(tǒng)一，距離較近，發(fā)現(xiàn)土方工程單位成本相差約為90元每平方米，再通過細(xì)致的差異性分析，C項目由于原有土地為化工廠，因此產(chǎn)生的土方費用為治理污染所發(fā)生的費用。

（三）土建工程

A項目土建單位成本為730元，B項目為900元，C項目為1400元，B和C項目土建單位成本高于A項目，B項目C項目位于主城區(qū)，位置較為優(yōu)越，開發(fā)商注重品質(zhì);B與C項目相距一路之隔，但是成本仍比B項目高出近500元，具有較為明顯的差異性。因為C項目在定位時要與AB項目拉大檔次，有利于售價的提高，但是現(xiàn)場項目銷售價格并不大，沒有達到銷售的預(yù)期。

（四）外墻項目

ABC項目外墻單位成本分別為54元，48元以及121元，C項目單位成本比較高，主要原因是A項目與B項目使用國內(nèi)品牌涂料，C項目使用氟碳漆，造價比較高。

（五）園林工程

ABC三個項目園林成本分別為440元，220元以及280元，主要原因是A項目底層為商業(yè)，許多園林景觀建立在二層平臺上，無形中增加了土方的成本和園林費用。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)資金成本對標(biāo)管控可以將其他項目作為開發(fā)建設(shè)的參照物，能夠在指標(biāo)對比的分析基礎(chǔ)上，找出指標(biāo)所存在的差異性，并且分析差異性所產(chǎn)生的原因，以達到合理管控資金成本的目的，有助于持續(xù)提升房地產(chǎn)項目的競爭能力。

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