工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣環(huán)節(jié)稅負(fù)探究

趙微

摘要：網(wǎng)絡(luò)司法拍賣已經(jīng)成為趨勢，而工業(yè)房地產(chǎn)因流動(dòng)性好及價(jià)值大，是目前司法拍賣中重要的組成部分，隨著越來越多的投資者涉足司法拍賣，稅費(fèi)逐漸成為投資者對(duì)標(biāo)的工業(yè)房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：司法拍賣;工業(yè)房地產(chǎn);稅費(fèi)

司法拍賣是指人民法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣公司公開處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。自淘寶2012年6月首次上線司法拍賣以來，網(wǎng)絡(luò)司法拍已經(jīng)成為趨勢，各地法院紛紛通過淘寶、京東等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行司法拍賣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年淘寶和京東全國司法拍賣房產(chǎn)共計(jì)504 942次，同比增長36%。

在司法拍賣的標(biāo)的物中，不動(dòng)產(chǎn)是重要的標(biāo)的物，受流動(dòng)性及標(biāo)的價(jià)值大小的影響，工業(yè)房地產(chǎn)目前是司法拍賣中重要的組成部分。在工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣標(biāo)的明確的情況下，稅負(fù)情況已成為影響買方出價(jià)的關(guān)鍵因素，本文將通過對(duì)拍賣環(huán)節(jié)稅費(fèi)的梳理，試圖給參與工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣的投資者一些啟發(fā)。

一、工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣涉及的稅費(fèi)

在工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣中，拍賣一旦成交，計(jì)稅價(jià)格也就確定。但對(duì)拍賣標(biāo)的涉及的稅費(fèi)還存在著不確定性。在司法拍賣中，執(zhí)行法院會(huì)在拍賣公告中對(duì)涉及的稅費(fèi)作專門的公告，公告主要包括兩個(gè)方面：一是涉及的稅費(fèi)具體包括哪些;二是稅費(fèi)由哪個(gè)主體承擔(dān)。

根據(jù)對(duì)以往司法拍賣案例的梳理，涉及的稅費(fèi)主要包括兩類。

第一類是歷史欠繳稅費(fèi)。由于歷史原因，早期，地方政府在招商引資過程中，往往在土地出讓環(huán)節(jié)給予企業(yè)土地出讓金的優(yōu)惠，當(dāng)土地再次拍賣，地方政府部門會(huì)要求競買人補(bǔ)繳優(yōu)惠部分土地出讓金，才給予辦理過戶。目前從實(shí)際操作看，各地法院在拍賣前，均會(huì)發(fā)函給地方相關(guān)部門，以明確是否存在相關(guān)優(yōu)惠，并在公告中作明確，本文將不再展開論述，投資者通過詳細(xì)閱讀拍賣公告即可了解相關(guān)情況。

第二類是交易稅費(fèi)，專指本次拍賣行為成立，辦理交易手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，按照法定納稅人主體不同，分成兩部分：一是應(yīng)由買受人繳納的契稅與印花稅;二是應(yīng)由被拍賣人繳納的增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅。本文將著重分析此類稅費(fèi)問題。

二、稅費(fèi)承擔(dān)主體

就我國稅法的相關(guān)規(guī)定來看，工業(yè)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)承擔(dān)主體是明確的，但從司法拍賣實(shí)踐看，司法拍賣公告中會(huì)出現(xiàn)兩種要求：

第一種即是按照稅費(fèi)由買賣雙方各自承擔(dān)，常見的表示有：交易雙方按照稅法規(guī)定各自繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。

第二種是要求買受人承擔(dān)一切稅費(fèi)，常見的表述有：辦理權(quán)證過程中應(yīng)交納或補(bǔ)交的有關(guān)稅費(fèi)及明確的或不明確的一切關(guān)聯(lián)費(fèi)用（含買受人、原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的綜合稅、增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、測繪費(fèi)、土地閑置費(fèi)及可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)），全部由買受人承擔(dān)。

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的司法拍賣公告中出現(xiàn)的是第二種情況，即要求買受人承擔(dān)所有稅費(fèi)，這可以理解為，作為拍賣標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)所有人，往往已經(jīng)破產(chǎn)倒閉，無法聯(lián)系到主體。而買方為了盡快完成交割，往往會(huì)幫助辦理賣方的相關(guān)手續(xù)，因此公告中稅費(fèi)全部由買受人承擔(dān)，可以理解為簡化了實(shí)踐操作中的流程。

三、司法拍賣環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)

前文已經(jīng)羅列了司法拍賣環(huán)節(jié)需要繳納的稅費(fèi)，通過標(biāo)的物拍賣成交價(jià)格可以明確大部分稅費(fèi)的金額。

（一）契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》，契稅稅率為3%—5%。各省、自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)本地的情況自行略有浮動(dòng)。就實(shí)踐來看，普遍實(shí)行3%的稅率。

應(yīng)納依據(jù)=計(jì)稅依據(jù)×稅率

（二）印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》，印花稅稅率為0.05%。

應(yīng)納依據(jù)=計(jì)稅依據(jù)×稅率

（三）增值稅。自2016年5月1日起，國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)行營改增，工業(yè)房地產(chǎn)交易中2016年4月30日作為一個(gè)重要的時(shí)間分界點(diǎn)（表1）。

就司法拍賣實(shí)踐看，法拍工業(yè)房地產(chǎn)絕大部分適用簡易計(jì)稅方法，即按5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（四）附加稅費(fèi)。主要包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，城市維護(hù)建設(shè)稅視標(biāo)的物所在地決定，稅率在7%—1%;教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加征收率分別為3%、2%。

（五）土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，基本的算法為：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）*四級(jí)超率累進(jìn)稅率。由于進(jìn)入司法拍賣的工業(yè)房地產(chǎn)，所有人大部分已經(jīng)破產(chǎn)倒閉，基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺失，對(duì)于扣除項(xiàng)目金額無法確定，造成信息不對(duì)稱。因此，對(duì)于土地增值稅的計(jì)算成為工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣價(jià)格的關(guān)鍵。

針對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)存在沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票等情況，各地稅務(wù)部門往往會(huì)給出核定征收的方案，而核定征收率往往需要與主管稅務(wù)部門作溝通了解。例如，部分位于杭州的工業(yè)房地產(chǎn)司法拍賣公告中就注明了，土地增值稅可按轉(zhuǎn)讓收入的5%核定征收。另外，通過筆者與稅務(wù)部門的溝通，稅務(wù)部門在制定核定征收率時(shí)，基本按照轄區(qū)歷史工業(yè)房地產(chǎn)交易繳納土地增值稅情況得出核定征收率。

（六）企業(yè)所得稅。由于法拍標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)所有人大部分為資不抵債企業(yè)，基本可以推斷處于連年虧損狀態(tài)，因此基本不考慮該部分稅負(fù)。

四、稅費(fèi)稅前列支問題

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。由于競買人替被執(zhí)行人承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)本應(yīng)由被執(zhí)行人承擔(dān)，該部分稅費(fèi)不符合“與取得收入有關(guān)”，且稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的稅收繳款書或其他完稅憑證上的納稅人仍是被執(zhí)行人。因此競買方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)后，無法在企業(yè)所得稅前進(jìn)行列支。實(shí)務(wù)中對(duì)此問題也存在爭議，仍有部分稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員以及實(shí)務(wù)理論界人士認(rèn)為取得拍賣資產(chǎn)按約定代為被拍賣資產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)，應(yīng)允許其作企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，該問題仍需要投資者做好與屬地稅務(wù)部門的溝通工作。

五、結(jié)語

通過上述對(duì)司法拍賣環(huán)節(jié)稅費(fèi)情況的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，土地增值稅由于涉及金額大、信息不對(duì)稱等因素，是投資者對(duì)標(biāo)的工業(yè)房地產(chǎn)定價(jià)的關(guān)鍵。同時(shí)買受人代被執(zhí)行人承擔(dān)的稅費(fèi)能否在稅前列支，也一定程度影響投資者實(shí)際稅費(fèi)水平。因此，需要投資者在競買前及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門溝通，了解稅負(fù)情況，以期可以相對(duì)合理地定價(jià)。

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作者簡介：趙 微（1986—），浙江杭州人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，主要從事財(cái)務(wù)管理研究。